Родное правительство россиян, освободив застройщиков от отвественности, стимулирует граждан покупать квартиры в новостройках. Риски дольщиков остаться без денег и жилья возрастают.
Снижение ипотечной ставки до 6,5% годовых на покупку нового жилья опьянило некоторых риелтеров и застройщиков, они потирают руки в ожидании роста продаж, но что-то подсказывает, что вскоре наступит отрезвление и горькое похмелье: разумные граждане, оценив риски остаться без жилья, отказываются от заманчивых льгот.
Премьер Мишустин подписал-таки, 23 апреля, постановление правительства о субсидировании ипотечной ставки за счет ₽740-миллиардного взноса в капитал государственного ипотечного агента АО «ДОМРФ». Все думали, что это помощь оказавшимся в беде гражданам, а оказалось, нет, это поддержка застройщиков, закладывающих в цену жилья иногда до 300% прибыли.
Направленные на субсидирование ставок средства позволят привлечь в новостройки в течение 2020 года ₽925 млрд — весьма солидная сумма, покрывающая больше половины годовых продаж строящегося жилья.
ЗАСТРОЙЩИКОВ ПОДСТРАХОВАЛИ
В обычной ситуации такая мера позволила бы застройщикам смело повышать цены, невзирая на падение продаж, как они и делали весь прошлый год. Но сегодня не все так безоблачно: продажи нового жилья падают, денежный поток застройщиков пересыхает. Того и гляди они свернут объемы строительства. В этом главный риск, что покупатель не получит жилье в срок, если вообще получит. При этом правительство РФ освободило застройщиков от ответственности постановлением N423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве».
Какой разумный человек будет в таких условиях занимать на стройку из-за высокого риска остаться без жилья и денег — сомневаются некоторые риелторы. «Люди боятся занимать на новое строительство, они хотят купить готовую квартиру в кредит, но на приобретение вторички льгот нет, зато на вторичном рынке продавцы более сговорчивы, некоторые предлагают такие скидки, что льготная ипотека теряет преимущество», — поделился мнением один из петербургских агентов по недвижимости.
В то же время на рынке сегодня много брокеров, консультантов и других «специалистов» по недвижимости, которые ради собственной выгоды заманивают доверчивых граждан на покупку жилья.
Соблазнившись низкими ставками не все граждане смогут адекватно оценить собственные финансовые перспективы, что может обернуться банкротством. Тем более, что времена нынче тревожные, которые лучше переждать без серьезных долговых обременений. Да и не каждый застройщик, скорее всего, исполнить обязательства в срок. Некоторые потенциально опасные девелоперы уже проявляются.
РАЗМЕР ЭКОНОМИИ
Один из крупнейших игроков ипотечного кредитования в России — ВТБ — начал выдавать кредиты по сниженной ставке не дожидаясь пока премьер подпишет документ. Пресс-служба банка рапортует о стремительном росте одобренных кредитов. Однако надо понимать, что это преимущественно не новые кредиты, а переоформленные по новой ставке ранее одобренные ссуды на покупку строящегося жилья, которые заемщики еще не успели превратить в бетон.
В начале апреля средняя ставка по кредитам на покупку новостроек составляла 7,82% годовых, то есть исходя из средней суммы займа и его срока, заемщику пришлось бы платить ₽26079 в месяц, а по новой ставке (6,5%) ежемесячный платеж сократится до ₽23658. А за весь срок кредита заемщик сэкономит на процентах ₽555 тысяч — это то, что могут сейчас попытаются забрать себе некоторые застройщики, повысив цены.
СПРОС ИСЧЕЗАЕТ
Главная особенность, которая настораживает в программе субсидирования, — это величина ипотечного взноса — 20%. По данным крупнейшего игрока ипотечного ранка — Сбербанка — средний первоначальный взнос составляет 29% — это очень низкая величина, означающая, что значительная часть заемщиков с трудом набирала средства даже на действовавший ранее минимальный первоначальный взнос — 10% (взнос запрещенный ЦБ, но еще в конце прошлого года с таким авансовым платежом выдавал ипотеку Сбербанк).
Другой сигнал, свидетельствующий, что граждане покупают квартиры из последних сил — это динамика средней суммы займа на покупку жилья в новостройках. На 1 января 2018 года она составляла ₽2,2 млн, а к началу марта 2020-го превысила ₽3,1 млн.
Еще один тревожный симптом исчерпания спроса на жилье, — это динамика срока кредитования. С 1 января 2018-го по 1 марта 2020-го средневзвешенный срок кредитования увеличился со 190 месяцев (16 лет) до 229 месяцев (19 лет).
Обобщая сказанное, можно сделать вывод, что спрос сегодня очень вялый, сил подняться, наполнившись деньгами, у него нет из-за сокращения доходов и сбережений граждан.
ВСЕ НЕМНОГО ХУЖЕ, ЧЕМ КАЖЕТСЯ
Масштабы сокращения спроса сейчас оценить сложно из-за отсутствия достоверной статистики хотя бы об уровне безработицы. Государство пока не предлагает никаких ощутимых программ помощи безработным, не только денежных, но и по переквалификации.
Согласно опросам собственных клиентов, которые делают банкиры, рассчитывать на увеличение выдачи ипотечных кредитов в этом году не приходится. Например, «Райффайзенбанк» посчитал, что сбережения подавляющего большинства россиян (более 70%) меньше ₽300 тысяч, 16% накопили ₽300-500 тысяч, то есть у 86% населения не накоплено средств на авансовый платеж по ипотеке на новое жилье. И вполне вероятно, что ощутимая часть всех этих сбережений сейчас проедается.
Снижение ключевой ставки ЦБ до 5,5% не последнее в этом году, вполне вероятно, что к концу года мы увидим ипотечные ставки и по 6% годовых и без всякого субсидирования из бюджета.
Но главная мера поддержки сегодня — это поддержка потребительского спроса, перечисление денег гражданам, потерявшим доход. А для них даже не предусмотрена возможность рефинансировать ипотеку под небывалые 6,5% годовых.