Крупнейшие застройщики взвинчивают цены, продают жилье в длительную рассрочку, но ничто не помогает им нарастить доходы — они сокращаются, а поступления денежных средств сокращаются еще больше, что сильно напрягает кредитных аналитиков рейтинговых агентств, но не банкиров. Пока…
Пока кому-то не потребуется искусственная вентиляция финансов, а некоторые застройщики уже демонстрируют опасные симптомы. Занимая на покупку строящегося жилья, россияне все больше рискуют остаться без квартиры, но с долгами.
Цена жилой недвижимости достигла рекордно высокой отметки, а желающих купить квартиру оказалось не много: продажи новостроек рухнули, показав трехлетний минимум — итог деятельности группы «Эталон» за первый квартал 2020-го. Рейтинги дочерних компаний группы международное рейтинговое агенство S&P Global Ratings поместило в список «Рейтинги на пересмотре с негативными ожиданиями».
Продажи группы «Эталон» достигли минимума за последние три года: с января по март 2020-го группа сократила реализацию квадратных метров по сравнению с первым кварталом 2019-го на 25%, до 126 тысяч, что даже ниже уровня первого квартала 2018-го на 6%.
Антикризисное удорожание
Компания тщетно пыталась сгладить обвал резвым повышением цен. Средняя цена проданного квадратного метра жилой и нежилой недвижимости возросла на 20%, превысив отметку в ₽142 тысячи. «Средняя цена на жилую недвижимость достигла рекордной отметки — ₽165,5 тысяч за квадратный метр», — гордо отмечают в группе.
Экстренный подъем цен не спас: доходы группы упали на 10%, до ₽17,9 млрд. А самое главное, что поступления денежных средств снизились на 26%, до ₽17,6 млрд и отстали от выручки, меж тем кредитное бремя возрастает.
Группа «Эталон», чья долговая нагрузка и так приблизилась к критическим отметкам из-за ₽30-миллиардного займа на покупку АО «ЛидерИнвест», продолжает наращивать долги. Она в конце апреля заключила со Сбербанком пятилетний кредитный договор с лимитом ₽10,3 млрд на строительство дома бизнес-класса на Черниговской улице в Московском районе Петербурга, состоящего из шести жилых зданий, двух детских садов, наземного и двух подземных паркингов. Общая площадь проекта — 136 тысяч м2.
Аналитики S&P Global Ratings отправили рейтинги АО «Эталон ЛенСпецСМУ» и АО «Лидер Инвест», входящих в группу «Эталон», в список «Рейтинги на пересмотре с негативными ожиданиями». «Это обусловлено прогнозируемым увеличением долговой нагрузки группы вслед за большим, чем ожидалось, ухудшением операционных показателей в 2019 году и первом квартале 2020 года и сокращением операционной деятельности группы в период пандемии COVID-19», — поясняют в S&P Global Ratings.
Переводя с языка аналитиков на понятный русский — это означает, что фиаско ближе, чем кажется. Тут очень важно понимать, что рейтинговые агентства делают оценки не безвозмездно (в среднем €50 тысяч в год с компании или 0,02% объема эмиссии ценных бумаг). А как известно: кто платит — тот и заказывает музыку. Но даже это обстоятельство не позволяет кредитным аналитикам услаждать слух застройщиков. Для них звучит тревожная симфония.
Стабильный ПИК
Недавние оценки группы компаний ПИК, сделанные все тем же S&P Global Ratings, на первый взгляд сдержанные: аналитики всего лишь пересмотрели прогноз по рейтингу группы с «позитивного» на «стабильный». При этом релиз аналитиков наполнен настораживающими оговорками, мол, за застройщиком пристально следят и если динамика продаж, прибылей окажется хуже ожиданий, то рейтинг непременно будет ухудшен. При этом аналитики отмечают, что государство в случае чего, вполне вероятно, окажет застройщику помощь.
Тут ещё уместно вспомнить историю, как в ноябре 2008-го ПИК грозился отозвать оценку Fitch Ratings из-за того, что агентство дало негативный прогноз по рейтингу компании. Правда, уже тогда застройщик находился в тяжелом финансовом состоянии, на грани банкротства, а в 2010-м у группы сменился основной акционер, им стал Сергей Гордеев.
Так, видимо, зарождается ипотечный кризис. Вспоминается 2007-2008 гг, когда энтузиасты случайно выяснили, что долговые бумаги с высокими рейтингами обеспеченны ипотечными кредитами по которым заемщики уже забыли, когда платили в последний раз. Так и сейчас рейтинговые агенства, разного рода эксперты и консультанты по недвижимости всячески лакируют действительность, пытаясь успокоить покупателей, поддержать спрос.
Застройщики молчат
Взглянем на отчетность по операционным результатам застройщиков. А ее у многих до сих пор нет. Год назад все отчитались еще в начале апреля, а в этом году второй месяц весны близится к концу, а отчеты большинство компаний не спешит публиковать. А ведь держателям долговых бумаг очень интересно, что там с продажами жилья в первом квартале, ведь всем уже понятно, что во втором квартале, скорее всего, все будет еще хуже: желающих купить квартиру даже в кредит все меньше. Правда, после известия о подписании премьером Мишустиным постановления о субсидируемой ипотеке, спрос на бонды застройщиков возрос, бумаги прибавили в цене, доходности снизились. Хотя, например, бонды «Легенды» продолжает торговаться заметно ниже номинала. А ведь надежды инвесторов и застройщиков на рост спроса из-за дешевой ипотеки, вполне вероятно, могут не оправдаться.
Так что покупать строящееся жилье сегодня нужно очень и очень осторожно, предварительно изучив застройщика. Можно, конечно, верить консультантам и надеяться, что дом будет построен в срок, но нельзя исключать риска остаться и без жилья, и без денег, но с долгами, а можно отделаться легким испугом: получить квартиру с задержкой срока сдачи на полгода, год, на несколько лет — неизвестно. Никто сейчас точно не скажет насколько велик риск остаться в убытках, покупая строящееся жилье, но то, что риск есть — очевидно.
Тревожная группа
Самые подозрительные застройщики: «Легенда», «ЛенСпецСМУ» и ПИК. Кому-то из них, возможно, в первую очередь «Легенде» из-за высокой долговой нагрузки, потребуется в скором времени искусственная вентиляция финансов. И если ПИК и «ЛенСпецСМУ» достаточно крупные игроки на рынке, которые могут рассчитывать на помощь государства, то «Легенда» в сравнении с ними — младенец, может рассчитывать прежде всего на помощь ключевого акционера, господина Василия Селиванова.
В лёгкой форме перенести кризис могут ЛСР и Сэтл. Хотя Группа ЛСР, похоже, подхватила долговой вирус: ее «дочки» активно занимаю миллиарды у «Россельхозбанка». Остаётся надеяться, они хорошо понимают, что делают, а может, и не очень хорошо...