💥💥💥Инвестиции в жилую недвижимость

Очень много споров в последнее время вызывает ситуация с недвижимостью, кто-то говорит в недвижимость нужно вкладываться, это хороший способ проинвестировать свои деньги и обеспеченная старость. Другие говорят, что в наше время инвестиции в недвижимость себя не окупают и съедаются инфляцией.

В следующей серии статей я подробно покажу вам (с цифрами и примерами) выгодность или не выгодность инвестиций всех видов недвижимости.

✅✅✅Сегодня начнем со вторички.

Итак, вторичная недвижимость. Для каких целей в основном берут вторичную недвижимость?

• Для себя;
• Для сдачи в аренду.

⭐Вариант для себя мы не рассматриваем ибо это инвестиции в свою комфортную жизнь, а не выгодное вложение финансов. Остается вариант - для сдачи в аренду.

Возможно кто-то скажет что вторичку можно взять как выгодную инвестицию т.к. с годами квартира будет только дорожать, но это не так.

К сожалению, сейчас квартиры со временем дорожают однозначно меньше чем идет инфляция. Приведу пример:

в 2008 году была куплена однокомнатная квартира в Мытищах за 4 миллиона 200 тысяч рублей. Куплена была перед кризисом 2008 года, сразу после кризиса цена квартиры упала до 3,4-3,6 миллиона. Спустя 5 лет цена потихоньку вернулась на круги своя и к 2013-2014 году цена в 4,2 миллиона вновь стала актуальной, но тут случился новый кризис и в 2015 году цена вновь упала к 3,4 миллиона. К концу 2019 года цена на квартиру вновь почти достигла цены покупки, но пришел коронавирус и уже виден свет нового экономического кризиса, так что боюсь скоро цена на квартиру вновь упадет до 3,4 миллионов :)

📌Таким образом, на примере этой квартиры мы видим, что с 2008 года по 2020 год цена квартиры в плюс точно не шла. Да, можно возразить, что куплена квартира была на пике цены, но как говорится: "знал бы прикуп жил бы в Сочи". В любом случае инфляция точно съедает любую прибыль с квартиры на вторичном рынке.

✅✅✅Поэтому серьезно стоит рассматривать исключительно вариант инвестиций с целью сдачи квартиры в найм.

Разберем пример с покупкой однокомнатной квартиры на вторичном рынке в городе Москва. Минимальная цена такой квартиры будет 5,5-6 миллионов рублей. Если приобретать квартиру дешевле, то понадобится слишком много денег для приведения ее в божеский вид.

Предположим, что квартира приобретается без ипотеки/кредита - на свои.

Сдать эту квартиру мы сможем за сумму от 25 до 30 тысяч рублей в сутки. Берем максимально благоприятный вариант (квартира в более менее хорошем состоянии, хорошее расположение, есть более менее приличная мебель) - 30 тысяч рублей в месяц. Больше 30-тысяч сдать вряд ли получится т.к. за 6 миллионов рублей квартира изначально будет в весьма слабом состоянии, минутах в 10-15 пешком от метро, т.е. не самый дорогой для сдачи вариант. Получаем 30 тысяч х на 12 месяцев = 360 тысяч рублей. Из этих 360 тысяч рублей минимум 3 тысячи в месяц нужно будет вычесть на коммунальные услуги. 360-3х12=324 тысячи рублей. Это годовой доход с квартиры, что составляет 5.4% годовых. Примерно такой же % годовых вы получите если просто положите деньги на инвестиционный счет в банке (скорее всего даже чуть больше в районе 7%). Про инфляцию с ее 10-12% в год я даже не говорю. Если же квартира куплена в кредит, то .... :)

📌📌📌Получается, что покупать квартиру на вторичном рынке с целью инвестиций абсолютно не выгодно. Рассмотреть такой вариант можно рассчитывая не столько заработать, сколько окупить квартиру за примерно 15 - 20 лет и получить определенную заначку на старость.

⭐⭐⭐Можно ли как то повысить процент доходности на вторичке подняв его с 5.4 до скажем 15-20% годовых?

По своему опыту скажу - нет, нельзя. Можно сделать хороший ремонт, поставить великолепную мебель и дотянуть до 7-9% годовых, но не больше. Более того вы постоянно будете находится под опасностью того, что вашу дорогую мебель испортят, дизайнерский ремонт спустя 10 лет определенно поблекнет и придется вновь ремонтировать квартиру.

✔В следующей статье разберем инвестиции в новостройки.

🚩Если вам интересно рассчитать стоимость инвестиций в вашем случае пишите, звоните буду рад помочь.