Обзор в формате pdf можно скачать по ссылке
Анализ предложения
C 2019 г. объем возводимого многоквартирного жилья (МЖС) в г. Перми демонстрирует отрицательную динамику. Первый квартал 2020 г. в данном отношении исключением не стал.
По состоянию на начало апреля 2020 г. объем возводимого МЖС в городе составляет 1,1 млн. кв. м. В расчете на 1 чел. постоянного населения показатель равен 1,0 кв. м, что оценивается как среднее значение.
По итогам 1 квартала 2020 г. объем возводимого МЖС снизился. Однако важно отметить, что сокращение показателя было небольшим и составило 28 тыс. кв. м, что сопоставимо с площадью многоквартирного дома с 0,5 тыс. квартир в своем составе.
В начале 2020 г. продолжилось увеличение представленности в объеме возводимого МЖС стандарт-класса. На сегодняшний день его доля составляет 44%, что является максимальным за последние годы значением. Это происходит за счет сокращения предложения в комфорт-сегменте. Важно отметить, что комфорт-класс хоть и утрачивает свои позиции, но еще продолжает оставаться основой первичного рынка МЖС г. Перми. Если говорить о высококлассном предложении, то оно, как и в прошлые годы, представлено единичными объектами.
На текущий момент идет строительство 33 объектов стандарт-класса (с 45 домами в своих рамках), 37 - комфорт-класса (с 45 домами), 5 - бизнес-класса (с 5 домами).
Девелопмент многоквартирных домов в г. Перми осуществляют 45 девелоперов (+1 ед. относительно значения кварталом ранее). По итогам 01-03.2020 из предложения выбыла небольшая местная компания ООО «Пермьстройквартал», завершившая строительство дома на ул. Черняховского и не имеющая иных проектов в своем портфеле. В данный период также произошло пополнение рынка 2 местными девелоперами: ГК «Альфа» (вышедшая с «Большим») и СК «Петрострой» (с «Шоколадом»).
На ТОП-10 компаний на первичном рынке МЖС г. Перми приходится 62% возводимого предложения, что является высокой величиной. При этом важно отметить, что в структуре новых проектов доля ТОП-10 девелоперов является еще большей и по итогам 1 квартала 2020 г. составила 88%.
Текущая совокупная доля студий и 1-комн. квартир на первичном рынке МЖС г. Перми равна 51%, что оценивается как невысокое значение и во многом ограничивает спрос (для справки, на многих региональных рынках показатель находится в диапазоне от 60% до 65%). Таким образом, местные девелоперы имеют потенциал расширения своей аудитории за счет повышения доли в квартирограмме малокомнатных жилых помещений.
Площади квартир в разрезе типов достаточно компактны. В этой связи оптимизация размеров жилых помещений на локальном рынке практически невозможна.
Ценовая ситуация
С начала 2018 г. среднерыночные цены, после своей длительной неизменности, стали возрастать и на сегодняшний день достигли рекордного значения.
В 1 квартале 2020 г. положительная динамика цен продолжилась, но с замедлением темпа. По итогам 01-03.2020 показатель увеличился на 0,6 тыс. руб. или на 1,0%, что оценивается как небольшое изменение. Отдельный акцент стоит сделать на том, что в разрезе конкретных объектов прирост был более выраженным и по итогам 01-03.2020 в среднем составил 5%. Однако он во многом был нивелирован открытием продаж в новостройках (преимущественно стандарт-класса) с невысокими ценами и окончанием реализации в ряде недорогих объектов.
Ключевой причиной, произошедшей в 1 квартале 2020 г. положительной динамики цен на локальном рынке, стало увеличение числа сделок во всех сегментах.
На сегодняшний день идет реализация квартир в 83 домах в рамках 65 объектов. Самым доступным предложением является комплекс «Адмирала Макарова» стандарт-класса, в котором цена 1 кв. м составляет 38 тыс. руб. Наиболее дорогостоящим вариантом является «Онегин» элитного класса, в котором максимальная стоимость 1 кв. м достигает 100 тыс. руб.
По итогам 1 квартала 2020 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Перми увеличилась практически во всех сегментах. Исключением стал только элитный класс, в котором цены остались неизменными.
При рассмотрении цен реализации квартир в новостройках в различных зонах г. Перми видно, что безусловным лидером является Ленинский район. Самыми доступными предложениями характеризуются окраинные городские зоны (в частности, Кировский и Орджоникидзевский районы) и пригород.
Анализ спроса
В последние годы динамика спроса на локальном рынке была разнонаправленной. В частности, 2018 г. отметился приростом числа сделок и их достижением самого высокого за всю ретроспективу значения. В 2019 г. емкость спроса, в сравнении с прошлым годом, сократилась. В начале 2020 г. спрос, напротив, оживился.
По итогам 1 квартала текущего года число сделок на первичном рынке МЖС г. Перми составило 2,3 тыс. ед. Оно на 14% превышает значение показателя за 4 квартал 2019 г., на 36% - за аналогичный период 2019 г. Активизация клиентов в начале года, в первую очередь, стала следствием наращивания объема выхода новых проектов (+52% относительно аналогичного периода 2019 г.). Кроме того, поддержку спросу оказала минимальное изменение среднерыночных цен (т.е. стоимостных характеристик основной массы предложения в продаже), фиксация ипотечных ставок на своей минимальной за все годы отметке (на уровне 8,4% годовых по выданным ипотечным кредитам под залог прав требования по ДДУ) и появившиеся в конце марта 2020 г. панические настроения среди населения. Опасения главным образом касались падения цен на нефть, последовавшим снижением курса рубля и возможного роста цен на недвижимость - это, в свою очередь, ускорило процесс принятия решения о покупке.
Структура сделок на первичном рынке МЖС г. Перми в разрезе сегментов за 1 квартал 2020 г. не претерпела существенных изменений. Комфорт-класс остается основой спроса. По итогам 01-03.2020 на данный сегмент пришлось 61% сделок. Достаточно высокая доля также зафиксирована для стандарт-класса - 38%. На качественное жилье пришелся всего 1% от общего числа реализованных квартир.
По состоянию на начало апреля 2020 г. на первичном рынке МЖС г. Перми нереализованными являются 9,5 тыс. квартир, что приближено к значению показателя кварталом ранее (всего на 0,1 тыс. ед. выше его). Данный объем, при неизменности спроса, можно распродать примерно за 1,2 года - это соответствует нижней границе нормативного диапазона.
В стандарт- и комфорт- классах текущий коэффициент поглощения равен 1,6 и 1,2 годам, что свидетельствует о приемлемой конкуренции в сегментах.
В бизнес- (преимущественно) и элитном сегментах число нереализованных квартир за 1 квартал 2020 г. возросло в три раза, т. к. предложение пополнилось 2 новыми домами бизнес-класса. Текущие остатки в высококлассных сегментах можно распродать за 2,4 года. Данный период в целом является приемлемым для качественных проектов, т. к. традиционно максимальный спрос на квартиры в домах бизнес- и элитного классов предъявляется на финальной стадии строительства объектов и после их сдачи.
Тенденции и перспективы
В начале текущего года первичный рынок многоквартирного жилищного строительства (МЖС) г. Перми характеризовался положительной динамикой цен и сделок. Число остатков и, соответственно, уровень конкуренции в сравнении с концом 2019 г. остались практически неизменными. Ниже приведены тенденции и индикаторы развития локального рынка по итогам 1 квартала 2020 г.:
- число реализованных квартир в новостройках г. Перми за 01-03.2020 составило 2,3 тыс. ед. Оно на 14% превышает значение показателя за 4 квартал 2019 г., на 36% - за аналогичный период 2019 г.;
- на начало апреля 2020 г. на локальном рынке нереализованными являются 9,5 тыс. квартир, что приближено к значению показателя кварталом ранее (всего на 0,1 тыс. ед. выше его). Данный объем, при активности спроса на уровне 2019 г., можно распродать примерно за 1,2 года - это соответствует нижней границе нормативного диапазона и свидетельствует о приемлемой конкуренции;
- в 1 квартале 2020 г. положительная динамика цен, прослеживающаяся с 2017 г., продолжилась, но с замедлением темпа. По итогам 01-03.2020 показатель увеличился на 0,6 тыс. руб. или на 1,0%, что оценивается как небольшое изменение. Отдельный акцент стоит сделать на том, что в разрезе конкретных объектов прирост был более выраженным и по итогам 01-03.2020 в среднем составил 5%;
- объем возводимого МЖС в г. Перми демонстрирует стабильную отрицательную динамику с начала 2019 г. Первый квартал 2020 г. в данном отношении исключением не стал. Однако важно отметить, что сокращение показателя по итогам 01-03.2020 было небольшим и составило 28 тыс. кв. м, что сопоставимо с площадью многоквартирного дома с 0,5 тыс. квартир в своем составе (для справки, в 1 квартале 2020 г. объем ввода в сегменте МЖС составил 172 тыс. кв. м, объем замороженных площадей - 15 тыс. кв. м, объем выхода новых проектов - 162 тыс. кв. м).
Рынок недвижимости подвергся давлению вследствие снижения экономической активности, вызванной распространением короновирусной инфекции и падением цены на нефть, повлекшей снижение курса национальной валюты. На фоне экономических потрясений продолжается переход строительной отрасли на проектное финансирование, что в определенной степени усугубляет ситуацию (часть застройщиков не имеет возможности получать кредиты для реализации своих проектов). Дальнейшее развитие строительного рынка будет сопряжено с масштабом влияния негативных факторов на экономику страны, в первую очередь с ростом реальных доходов населения, который в обозримом будущем не представляется возможным.
При развитии событий по умеренному сценарию сокращение спроса по итогам 2020 г. оценивается на уровне 15%. В такой ситуации объем выхода новых проектов, в сравнении с предыдущим годом, сократится на 20%-25%. Цены наиболее вероятно к концу 2020 г. останутся приближенными к текущей отметке (на начало апреля 2020 г.). Отметим, что избежать отрицательной коррекции цен на локальном рынке во многом удастся за счет ожидаемого сохранения приемлемой конкурентной среды и наращивания числа проектов, возводимых с использованием счетов эскроу (с более высокой себестоимостью строительства).