Расторгнуть арендный договор можно в суде либо отказавшись от него в одностороннем порядке.
Поговорим о двух способах.
1. Расторжение через суд.
Договор расторгается в суде в случае, когда одна из сторон нарушила его условия. Расторжение в суде допускается и в других ситуациях, если они указаны в договоре/законе.
В ситуации существенного изменения обстоятельств, после которых сторона утрачивает интерес к договору, его расторгают также через суд. Но доказать это изменение очень сложно. К примеру, смена экономической обстановки таким обстоятельством признано не будет.
Арендодатель может расторгнуть договор по следующим основаниям:
- использование арендного имущества не в соответствии с назначением или не на условиях договора;
- существенная утрата свойств арендуемого имущества;
- неуплата в срок более 2-х раз подряд (но можно предусмотреть в договоре и однократную – подобное не будет нарушением свободы договора);
- невыполнение обязанности провести капитальный ремонт.
Но часто затруднения вызывает оценка существенности, поэтому единообразия в судебной практике относительно данного критерия нет.
Арендодатель может прописать более детально основания для расторжения договора в суде, чтобы в ходе процесса проще было установить факт нарушений договора.
Когда расторгается договор аренды через суд всегда применим претензионный порядок. То есть досудебное урегулирование в таких делах – обязательная стадия.
Если сторона отказала в удовлетворении претензии или же ответ в установленный срок не будет получен, можно идти в суд.
Если же не соблюсти претензионный порядок, то иск оставят без рассмотрения.
Если же арендатор устранит все те обстоятельства, из-за которых было подано исковое?
Есть позиция ВАС о том, что в случае, если арендатор в разумный срок устранил все нарушения, то заявление о расторжении договора оставят без удовлетворения. Исключение составляет устранение нарушения платы за аренду. В этом случае арендодатель имеет право подать исковое заявление. В случае продолжительного непредъявления иска он утратит право на обращение с иском по этому основанию.
Процесс расторжения через суд требует от арендодателя доказать все заявленные в иске обстоятельства.
2. Односторонний отказ от договора
Если срок договора в нем не определен, то стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от такого договора. Этот вариант наиболее удобен и позволит сэкономить сторонам спора время и финансы.
В договор советуем добавить положения, расширяющие перечень оснований для одностороннего отказа или же, напротив, указать возможность немотивированного отказа.
Есть два способа минимизации рисков, связанных с отказом от договора.
- Насколько подобное возможно, конкретизировать для арендодателя условия и основания для отказа от договора. Желательно при этом либо избегать фраз про существенность или же разъяснить, что в конкретном договоре признается под существенностью.
- Подробно регламентировать процедуру одностороннего отказа: порядок уведомления, сроки, и тд.
Если отказ выполнен с нарушением, то он не будет порождать соответствующих последствий и его можно будет оспорить в суде.
С 2015 г. односторонний отказ может привести к возникновению обязательства выплаты некой компенсации контрагенту.
Применительно к договору аренды законом подобное не предусмотрено, но при заключении договора положение о подобных выплатах может быть включено, поэтому важно внимательно изучать договор перед подписанием.
Арендодателю нужно понять, готов ли он платить за односторонний отказ или настроен на тяжбы.
Вообще рекомендуется в договоре разделить положения по судебному и внесудебному расторжению договора. Очень часто судьи не понимают, например, выполнена ли процедура одностороннего отказа, поскольку стороны могут из-за неясных формулировок перепутать односторонний отказ и расторжение по соглашению сторон.
Для того чтобы минимизировать риски по взысканию с арендодателя убытков из-за досрочного прекращения договорных отношений, рекомендуем принять во внимание следующее.
Для начала разберемся, из-за чего у арендатора могут возникнуть убытки:
- арендатор лишен возможности использовать арендуемое помещение;
- арендодатель повредил имущество арендатора;
- арендатор ремонтировал имущество арендодателя, но не получил за это возмещения.
Какова же практика судов по подобным спорам.
1. Взыскание упущенной выгоды
Если договор был расторгнут по желанию арендодателя и само расторжение было проведено в соответствии с законом или договором, то суды вряд ли признают заявленные ко взысканию денежные средства как убытки.
Поэтому важно арендатору соблюдать процедурные моменты каких-либо действий: допустим, доказывать нецелевое использование сдаваемого в аренду помещения (если подобное основание прописано в договоре). Для доказательств можно подготовить акт осмотра помещения. Однако в каждом конкретном случае перечень доказательств будет разным.
Чтобы защититься от притязаний арендатора, арендодатель должен собрать доказательства, что виной принятия решения о досрочном прекращении является арендатор. И хорошую услугу в этом составит правильно подготовленный договор.
Советуем указать в договоре то, что односторонний отказ арендодателя не будет являться поводом взыскания с него убытков/упущенной выгоды.
2. Риски взыскания компенсации за имущество арендатора
Чтобы нивелировать риски получения исков о взыскании денежных средств за имущество арендатора, нужно при заключении договора заранее предусмотреть судьбу такого имущества.
Как вариант, включить в договор пункты о сроках, порядке вывоза арендатором своего имущества. Можно также указать основания, когда арендодатель может забрать имущество арендатора, в качестве санкции за ненадлежащее исполнение договорных положений – допустим, если арендатор не уложится в срок вывоза своего имущества.
Советуем до того, как распорядиться таким имуществом, все же письменно уведомить арендатора о своих намерениях.
3. Риски взыскания компенсации за ремонт или создание неотделимых улучшений
Существует общее правило – капитальный ремонт делает арендодатель, а арендатор - текущий в рамках поддержания помещения в надлежащем состоянии. Но подобную конструкцию можно менять.
То есть, в договоре желательно прописать, во-первых, регламент по согласованию с арендодателем расходов на капитальный ремонт и установку неотделимых улучшений, во-вторых, добавить положение, что арендатор не сможет рассчитывать на компенсацию этих расходов ни при каких условиях, включая прекращение договора.
Автор Дана Высоцкая, юрист юрфирмы "Ветров и партнеры"
Источник: https://vitvet.com/articles/rastorzhenie_dogovora_arendy/
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);
д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);
е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);
ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.