Продолжение противостояния арендаторов и арендодателей на фоне ограничительных мер в связи с COVID-19, о котором я писал ранее, состоялось сегодня в прямом эфире заседания Рабочей группы по управлению собственностью при Комиссии Государственной Думе по вопросам поддержки малого и среднего предпринимательства, организованной депутатом Государственной думы Александром Якубовским.
Так как стороны противостояния были представлены в основном представителями либо только ритейла, либо только девелопмента, которые изложили свои диаметрально противоположные позиции по вопросу предоставления арендаторам права на отказ от исполнения договора еще неделю назад, то наиболее интересную и объективную точку зрения изложили консультанты.
Сама беседа стоит того, чтобы её посмотреть, особенно довольно эмоциональные выступления Бориса Каца и Михаила Титова, но я хотел бы остановиться на нескольких доводах сторон:
Арендаторы вынуждены исполнять кабальные договоры аренды
Если договор аренды был заключен на крайне невыгодных для арендатора условиях, то соответствии с частью 3 статьи 179 Гражданского кодекса РФ:
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Для чего предусматривать дополнительный механизм прекращения кабального договора, если есть существующий?
Арендодатели не готовы изменять условия договоров аренды, несмотря на запрет осуществления деятельности из-за пандемии COVID-19
Безусловно нельзя считать справедливым, начисление арендной платы в полном размере в период действий ограничительных мер, связанных с предупреждением распространения коронавирусной инфекции, когда арендаторы полностью или в значительной степени были лишены возможности использовать арендованные помещения по назначению.
Такие действия таких арендодателей можно расценивать как недобросовестные:
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Но и в этом случае арендаторы имеют возможность использовать существующие правовые механизмы, предусмотренные статьями 328, 416, 417, 451, 620 Гражданского кодекса РФ.
Более того, Федеральным законом от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ арендаторам уже предоставлена отсрочка уплаты арендной платы и право на её уменьшение, а Верховный суд РФ в Обзоре № 2 от 30.04.2020 г. указал на то, что такие последствия применяются с даты введения ограничений.
Односторонний отказ арендаторов
Если уклонение арендодателей от изменения условий договоров аренды считать недобросовестными действиями, то можно ли считать добросовестными действиями односторонние отказы арендаторов в отсутствии нарушений договоров со стороны арендодателей?
Здесь необходимо обратить внимание на откровенные заявления некоторых представителей арендаторов, которые пользуясь случаем хотят избавиться от торговых точек, убыточность которых не является следствием ограничительных мер, то есть такие арендаторы будут очевидно недобросовестно использовать сложившуюся ситуацию для решения тех проблем, которые являются следствием управленческих просчетов.
Когда требуется вмешательство государства и в каком объеме?
Очевидно, что государственное регулирование необходимо в случаях защиты физической и экономической безопасности государства, а также в случаях когда отсутствие такого регулирования существенно загрузит судебную систему однотипными спорами.
Но решения, регулирующие гражданские правоотношения, принимаемые на государственном уровне, должны быть взвешенными и однозначными.
Конфликт арендаторов и арендодателей в его нынешнем виде произошел из-за того, что сначала было "рекомендовано" закрыть, а не закрыты предприятия с массовым пребыванием людей, из-за того, что у нас "самоизоляция", а карантин и режим чрезвычайной ситуации, из-за того, что арендаторы "вправе требовать снижения размера арендной платы", а не "арендная плата не начисляется и не уплачивается" или "арендная плата подлежит начислению и уплате в размере ХХ % от размера, подлежащего уплате в соответствии с условиями договора аренды".
Также необходимо отметить, что государственное регулирование в данном случае не должно противоречить основным началам гражданского законодательства, изложенным в статье 1 Гражданского кодекса РФ: равенство участников гражданских правоотношений, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственность осуществления гражданских прав, запрет на извлечение преимущества из своего недобросовестного поведения, а также должно касаться только последствий ограничительных мер и только на период их действия и восстановления после них, но, очевидно, здесь должна быть золотая середина между 2-3 месяцами, предполагаемыми арендодателями, и 1-1,5 годами, предлагаемыми арендаторами.
Какие меры можно было бы ожидать от государства, с учетом указанного выше?
- Не отсрочить, а освободить арендаторов и арендодателей от уплаты прямых налогов - налога на имущество, транспортного налога, земельного налога, торгового сбора, а также страховых взносов на II и III кварталы 2020 года (возможны варианты, освобождения от тех или иных налогов и сборов, в зависимости от того приостановлена деятельность или нет).
- Предоставить отсрочку по уплате косвенных налогов - НДС и налог на прибыль, которые продолжают начисляться, но будут уплачиваться не ранее 01.10.2020 не менее, чем в течение 1 года с момента окончания действия ограничительных мер;
- Освободить работников арендаторов, деятельность которых была приостановлена, и работников арендодателей от уплаты НДФЛ, а самих арендаторов и арендодателей от обязанностей налоговых агентов, одновременно внеся такие изменения в Трудовой кодекс, которые позволили бы уменьшить заработные платы работников таким образом, чтобы фактическая заработная плата "на руки" осталась неизменной, то есть сумма НДФЛ остается у арендаторов и арендодателей;
- На период действия ограничительных мер освободить арендаторов от уплаты основной арендной платы (коммунальные платежи и, если применимо, эксплуатация начисляются и подлежат уплате), а после их завершения на восстановительный период установить размер арендной платы в виде доли от оборота (возможно в прежнем размере) и фиксированной базовой арендной платы, покрывающей минимальные затраты арендодателей на содержание и ФОТ;
- Ввести мораторий на возврат кредитов и начисление процентов за пользование заемными средствами как минимум на II и III кварталы 2020 года.
Указанные меры позволят если не получить государству доходы (налоги и сборы), то хотя бы не потратить дополнительных денег, а также сохранить баланс интересов и поддержать отрасль, связанную обслуживанием потребителей.