Приобретая недвижимость с прописанными в ней людьми, покупатель, наверняка, знает о существовании такой проблемы и, если он, вопреки всему, пошел на такую сделку, значит ему очень сильно хотелось стать собственником именно этой недвижимости. Обычно, видя и понимая желание клиента купить это жилье, риелторы успокаивают покупателя, заверяя его, что выписать жильцов после покупки будет легко и просто. А потом, после регистрации права собственности, новый собственник узнает, что выписать жильцов можно только решением суда, а адвокат стоит денег, а денег жалко, поэтому начинается придумывание разных схем, исход которых непредсказуем.
Самое простое и первое, что приходит на ум – это замена замков на входной двери, пусть жилец знает, что ему здесь не рады. Эта мера хороша если квартирант, живет на основании устной договоренности, т. е. не имеет никаких прав, и то, могут быть неприятные последствия.
Таким же простым будет и ответное действие жильца, утратившего доступ в квартиру или дом – поломать замки и зайти туда, куда он имеет право заходить. И пусть новый собственник радуется, что жилец забрал только свои вещи и ушел навсегда, ведь он может забрать все, что угодно и регулярно приходить тогда, когда ему захочется.
Жаловаться в полицию бесполезно – жилец покажет свой паспорт с отметкой о «прописке» или предъявит адресную справку, после чего собственник получит от полиции постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, поскольку это гражданско–правовые отношения, подлежащие разрешению в суде, потому что, согласно ст. 170 Жилищного Кодекса Украины, при переходе права собственности на жилой дом, (часть дома, квартиру), в котором находится сданное в наем жилое помещение, к другому лицу, договор найма сохраняет силу до окончания указанного в нем строка, а если договор найма заключен без указания срока, новый собственник вправе требовать его расторжения в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 168 этого Кодекса.
Возникает вопрос, так стоило ли тратить время и деньги, чтобы менять замки, участвовать в скандалах и вызывать полицию, если, в конечном итоге, все равно придется встретиться с адвокатом со всеми вытекающими последствиями, чтобы обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрации по месту проживания!
Можно, конечно, если входная дверь металлическая, заварить ее электросваркой или вообще заложить дверной проем, в общем, исключить возможность попадания жильца в квартиру. Встречаются советы, что нужно начать ремонт, отключив подачу воды газа, электроэнергии и отопления, растянув ремонт на неопределенное время.
Совет хороший, правда сам собственник в этом случае не сможет пользоваться покупкой, но это только полбеды!
Беда в том, что выселение из занимаемого жилого помещения допускается по основаниям, установленным законом и проводится добровольно или в судебном порядке (ст. 109 Жилищного Кодекса Украины), т. е., если жилец не желает добровольно покинуть помещение, выселить его можно только в судебном порядке.
Да, при проведении капитального ремонта жилого дома (квартиры), принадлежащей гражданину по праву частной собственности, когда ремонт не может быть проведен без выселения нанимателя, собственник дома (квартиры) вправе требовать его выселение и не обязан предоставлять выселяемому на время ремонта другое жилое помещение.
Заметьте: «вправе требовать», а если наниматель отказывается освободить жилое помещение, собственник может требовать его выселение в судебном порядке, правда, в этом случае только на время проведения ремонта, потому что после окончания ремонта собственник дома (квартиры) обязан предоставить нанимателю занимаемое им ранее или иное равноценное жилое помещение в принадлежащем ему доме (квартиры), за исключением случаев, когда в соответствии с утвержденным исполкомом местного Совета народных депутатов проектом переоборудования или перепланировки дома (квартиры) жилое помещение, занимаемое нанимателем, не может быть сохранено (ст. 165 ЖК Украины).
В общем, нужно хорошо раскорячиться, чтобы начать и закончить ремонт, чтобы потом начать с исходной точки – выселять жильца в судебном порядке, поэтому совет с ремонтом квартиры так себе, на любителей приключений, находящих удовольствие в процессе вместо результата.
Затея с проектом переоборудования или перепланировки дома (квартиры) однозначно, обойдется дороже, чем наем адвоката.
Кроме того, выселяя жильца незаконными способами, собственник должен быть готов к судебным искам от жильца о возмещении материального и морального ущерба, вызванного нарушением его гражданских прав.
Так что, купив недвижимость с прописанными в ней жильцами, на адвоката придется тратиться по любому, вопрос только в цене оказываемых услуг и сумме потерь от предъявленного иска – это если все-таки захочется нарушить закон.
Таким образом, если в купленной недвижимости оказался жилец, имеющий право пользования жилым помещением, лучше всего отказаться от попыток его силового вытеснения из дома/квартиры и предложить ему добровольно покинуть помещение, а вот если жилец отказался это сделать – обратиться к специалистам, чтобы сэкономить деньги и время.
22.05.2020.
