Для большинства из нас покупка собственной квартиры или частного дома - насущная необходимость улучшения жилищных условий. А вот решение этого вопроса возможно исключительно с помощью ипотечного кредита, выплачивать который предстоит ещё долгие годы. Работая в сфере недвижимости более 12 лет я постоянно сталкиваюсь с заведомо ошибочным представлением покупателей о том, на чём действительно важно сосредоточиться при изучении предложений банков и застройщиков, а что из их обещаний просто "маркетинговая пыль". В этой статье я остановлюсь на 5 основных принципах, которыми следует руководствоваться не искушенному финансовыми тонкостями покупателю.
1. Акции! Субсидирование! Скидки!
Вот главные хиты "активных продаж", на которые как мотыльки на свет фонаря слетается основная масса покупателей сейчас:
- Берём проценты за первый год/пол года/два года на себя! - потеря скидки на квартиру, увеличение цены в ДДУ
- Субсидированная ставка от банка 2-5-7% - потеря скидки на квартиру, увеличение цены в ДДУ (не путайте с госпрограммами!)
- Льготная ипотека от банка-партнёра - оплата единовременной комиссии непосредственно банку за туманную "экономию в будущем"
На самом деле тема специальных акций очень объёмная, и я ещё не раз к ней вернусь для более детального рассмотрения, но в общем можно выделить главное - 90% совместных акций Банк-Застройщик построены исключительно на манипуляции с ценой квартиры. Никакого реального снижения стоимости заветного жилья в сравнении с покупкой за 100% оплату или обычную ипотеку Вы не получите, какие бы обещания не сыпались на Вас во время презентации от менеджеров.
2. Нам только в государственный Банк!
Вы не представляете как часто закатываются глаза у консультантов и менеджеров по ипотеке, когда они слышат подобную фразу от клиентов. Вдвойне удивительно подобное раболепие перед условными Сбербанком и ВТБ, вспоминая 1998й и 2008й годы. Правовая основа ипотеки в нашей стране построена таким образом, что фактически не принципиально, в каком по величине Банке Вы взяли кредит - даже при экстремальном развитии ситуации и потерей банком лицензии, существенные условия Вашего кредитного договора не могут быть изменены. Вы просто будете перечислять платежи по новым реквизитам. А отказываться от более выгодных условий, ради того что бы носить деньги в знакомую с детства сберкассу рядом с домом крайне опрометчивый шаг. Взвешивайте все предложения, разумная экономия при займе на миллионы никогда не повредит.
3. Всё равно где, лишь бы платеж поменьше!
Другая крайность при выборе подходящей ипотечной программы - "Нам главное - самая низкая ставка". Желание вполне объяснимое, но полностью пренебрегать оценкой дополнительных условий и сервиса Банка, с которым Вы собираетесь связать свою жизнь (практически брак по расчёту!) на годы, если не десятилетия, ни в коем случае нельзя. На сколько функциональны мобильный и интернет-банк, варианты досрочного погашения, требования к страхованию, где и как вносить платежи, есть ли комиссия за перевод денег со своей зарплатной карты - если ответы на большую часть этих вопросов Вас не удовлетворили, выбирайте более универсальный и технологичный Банк. Разница платежа может быть 500-700 рублей в месяц, а Ваше время и кредитная история - бесценны.
4. Берём на максимальный срок, а потом досрочно погасим!
Максимальный срок ипотеки в России - 30 лет в большинстве Банков. И если Вам нет 40-45 лет, вполне понятно желание поставить себе минимальную планку платежа, а по возможности вносить больше. Но тут нам всё-таки придётся обратиться к цифрам.
Итак, на квартиру нам не хватает 4,5 миллиона рублей:
Разница в сроке всего 5 лет, размер платежа отличается на 1600 рублей, а итоговая переплата - на 1,6 миллиона! Откуда такая арифметика? Всё дело в формуле сложного процента, использующегося в графике платежей. С первых месяцев при сроке кредита в 25 лет Вы будете возвращать Банку практически в 2 раза больше основного долга, чем при 30-летнем займе. Будут ли у Вас деньги на досрочные погашения, не будет ли их - ничего точно спрогнозировать нельзя. А лишние деньги Вы будете отдавать банку каждый месяц исправно.
5. Ну если Банки аккредитовали, значит застройщик надёжный, всё вовремя сдадут!
Конкуренция и погоня за клиентами делают своё дело. За последние годы требования банков к аккредитуемым объектам сильно упростились. Фактически, крупнейшим Банкам достаточно нескольких домов, возведённых Застройщиком, пусть даже на другом конце страны, и наличия минимального пакета документов - действующего разрешения на строительство и проектной декларации. Причём, большинство банков не будут смотреть даже на это, достаточно одобрения одного из более крупных "собратьев". Из личного опыта аккредитации могу сказать, что одобренный более чем 12 крупнейшими банками дом бизнес-класса на севере Москвы, сорвал срок сдачи почти на 2(!) года - люди взявшие крупные сумму в ипотеку ждали ключи с лета 2018-го до весны 2020-го. И всё это время исправно платили свои кредиты, теряя время и нервы.
Будьте внимательны и подходите к столь ответственному шагу как покупка нового жилья в ипотеку с холодной головой. А я помогу Вам избежать ошибок и обойти все ловушки на этом пути.
На этом канале я буду регулярно публиковать максимально доступное и непредвзятое освещение самых актуальных вопросов ипотечного кредитования и покупки недвижимости, пожалуйста, ответьте со своей стороны подпиской на канал и лайком) Спасибо!
