Приветствую, друзья! Меня зовут Сергей Башкевич. Я юрист и руководитель правового бюро BASHKEVICH.com. Здесь веду свой блог, где рассказываю о недвижимости с юридической стороны вопроса.
Месяц назад мы с клиентом заявили односторонний отказ от договора аренды. Сделали всё в соответствии с условиями соглашения. Благо такой отказ был возможен и прописан в тексте. Его удалось внести перед подписанием аренды в последний момент (клиент и раньше работал с нами, а сам договор проходил через меня). Теперь это условие помогло выйти из обременительного для арендатора обязательства.
Мы специально предусмотрели, что отказ от аренды не будет ничем обусловлен. То есть, никаких особых причин заявлять не надо. Достаточно за 1 месяц уведомить сторону об отказе от договора.
Однако ситуация сейчас осложняется тем, что арендодатель отказывается подписывать акт возврата. Ссылается на невозможность приехать на объект и принять помещение. Такое поведение понятно. Это протест простив завершения отношений.
В чем риск, если помещение не будет возвращено арендодателю?
Подписанный сторонами акт о возврате - это доказательство, что вы перестали пользоваться помещением. В противном случае арендатор будет обязан в силу статьи 622 ГК РФ оплатить арендную плату, даже если договор прекратил свое действие.
Несвоевременный возврат влечет за собой целый веер последствий:
- Арендная плата за все время просрочки.
- Убытки, которые не покрыла арендная плата. Например, заключено новое соглашение уже с другим арендатором, по которому арендная плата выше прежней. В этом случае арендодатель несет убытки в виде упущенной выгоды. То есть, недополученной арендной платы от нового арендатора. Следовательно, за опоздание в сдаче помещения со старого арендатора будет взыскана разница в размере между старой и новой арендной платой.
- Неустойка за несвоевременный выезд, если она предусмотрена договором аренды.
Упущенную выгоду довольно сложно взыскать с причинителя убытков. Все потому, что её трудно рассчитать. Также немаловажно доказать причинно-следственную связь. Однако в аренде это сделать несколько легче. Примером такого успешного результата является постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2019 № Ф09-8331/18 (Дело № А60-65000/2017)
Возвратить арендованное помещение можно только тогда, когда договор аренды расторгнут
В моей статье: Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?, очень четко описаны два случая, когда договор будет считаться расторгнутым.
А именно, когда стороны добровольно договорились расторгнуть договор (по обоюдному согласию). И когда одна из сторон заявила на законных основаниях односторонний отказ (когда обоюдного согласия нет).
В нашем же случае, мы не смогли договориться с арендодателем по каникулам. Не смогли договориться и по расторжению договора - проект соглашения о расторжении был отклонен арендодателем. Пришлось заявлять односторонний отказ от договора, направив ему уведомление по почте заказным письмом с описью вложения.
Поэтому, если договор расторгнут в рамках законной процедуры, то арендатор обязан вернуть помещение.
В свою очередь, арендодатель должен его принять.
Если договор аренды не расторгнут, то отказ арендодателя принимать помещение будет законным
Высший Арбитражный Суд РФ в пункте 13 своего обзора по аренде от 11 января 2002 г. № 66 привел очень конкретный пример, когда обязанность по оплате сохранялась пока действовал договор.
Как было изложено в обзоре, арендатор освободил арендованное помещение. Подписал акт возврата в одностороннем порядке. Однако раньше, чем закончился срок аренды. Когда приглашал представителя арендодателя, то он разумно на приемку не явился. Когда же он обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы, то позиция истца была поддержана. Суд справедливо признал, что освобождение помещения и уведомление об этом другую сторону не прекратило аренду.
Следовательно, арендатор должен в начале расторгнуть договор, а после этого требовать от арендодателя принять помещение.
В нашей истории, был заявлен отказ от договора аренды в одностороннем порядке. При этом мы расторгли договор аренды легально. Ведь достаточно за 1 месяц до этого момента направить уведомление контрагенту. Более никаких требований у нас нет. Потому аренда прекратила свое действие законно, а значит и арендодатель обязан принять у нас помещение.
Когда договор аренды расторгнут, то уклонение от приемки помещения незаконно
Гражданским кодексом установлено, что уклонение от подписания акта возврата, является отказом от исполнения обязанности по передаче имущества. Данное правило установлено статьей 655 ГК РФ.
В этом случае следует выполнить главное условие - получить подтверждение такого незаконного уклонения.
После расторжения договора аренды (когда было направлено уведомление об отказе, о котором я упоминал выше) арендатор должен пригласить арендодателя на объект в день прекращения договора. При правильном подходе, арендатор направляет соответствующее письмо по почте. Не стоит в этих случаях пользоваться электронной почтой, поскольку она не может достоверно подтвердить факт отправки.
О том как составить приглашение, я писал в статье: Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?
Когда приглашенная сторона не явится на процедуру приемки помещения, надо направить повторное приглашение. Именно повторное приглашение будет являться основанием считать, что арендодатель уклонился от подписания акта, а значит будет доказана незаконность его действия.
В итоге, мы подготовили повторное приглашение. Однако и на него контрагент никак не среагировал. Из-за чего акт возврата был подписан в одностороннем порядке и направлен по почте вместе с ключами арендодателю.
При этом также важно будет опечатать помещение.
Будут ли применены для арендатора последствия невозврата имущества, если акт подписан только арендатором?
В ситуации, когда акт подписан в одностороннем порядке (при условии, что другая сторона приглашалась на подписание), и он направлен по почте арендодателю, то у арендатора не возникают последствия описанные выше. То есть, с этого момента будет считаться, что помещение легально возвращено.
Таким образом, арендодатель не может претендовать на арендную плату, возмещение убытков и иные суммы в виде неустойки и штрафов. Следовательно, статья 622 ГК РФ не применяется.
В судебной практике достаточно распространены случаи, когда арендодатель в начале уклонялся от подписания акта, а в дальнейшем заявляет исковое заявление о взыскании арендной платы. Такая ситуация описана в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2019 № Ф04-6934/2018 по делу № А67-6812/2018.
Можно ли как-то иначе доказать возврат помещения от арендатора к арендодателю?
В упомянутой статье 655 ГК РФ имеется четкое указание на передаточный акт или иной документ о передаче, подписанный сторонами. Следовательно, значение имеет некое письменное доказательство, где зафиксирована воля каждой из сторон (в виде подписи).
Однако есть примеры, когда арендатор передает по почте ключи от помещения. Что, естественно, не доказывает факт возврата имущества. То есть, не создано условия, чтобы арендодатель мог бы выразить свою волю. Конечно, такое действие в виде возвращенных ключей никакого значения иметь не будет.
Где подписывать акт о возврате и куда приглашать арендодателя?
Согласно пункту 1 статьи 316 ГК РФ арендатор возвращает имущество арендодателю в том же месте, где его и получил. Значит, в месте нахождения арендуемого имущества.
🔥 Алгоритм действий при отказе арендодателя подписать акт о возврате:
- Направление уведомления об одностороннем отказ от договора (при наличии таких оснований) либо подписание соглашения о расторжении договора аренды (в случае взаимного согласия на расторжение аренды).
- Приглашение арендодателя для возврата арендованного помещения.
- ПОВТОРНОЕ приглашение арендодателя для возврата имущества.
- Подписание акта в одностороннем порядке вместе незаинтересованными лицами (свидетелями).
- Опечатывание помещения.
- Направление одного экземпляра акта возврата по почте арендодателю совместно с ключами.
Остались вопросы?
- Как вернуть обеспечительный платеж?
- Что будет, если просто выехать из помещения?
- Как действовать, если арендатор запер моё имущество у себя в помещении?
Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Переходи по ссылке:
https://bashkevich.com/request/
Также присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich - хороший юрист всегда должен быть рядом.
Подписывайтесь!
