28 мая 2020 года
В преддверии нашего прямого эфира с Boris Bronstein по поводу инвестиций в недвижимость Германии хотелось бы отметить ещё один важный вопрос. А сами немецкие частные инвесторы покупают объекты доходной недвижимости в Германии? Мой ответ такой: да, но не напрямую, как это делают инвесторы из России, а посредством механизма коллективных инвестиций в недвижимость.
В Германии существует два типа фондов инвестиций в недвижимость - закрытые и открытые. Закрытые создаются на определенный срок, забрать из них деньги можно только в конце, при расформировании фонда или продав пай на бирже (если фонд котируется). Из открытых фондов недвижимости можно забрать деньги в любой момент, потому что они держат примерно 20% в ликвидных инструментах (ценные бумаги), а 80% в недвижимости, что позволяет им вернуть инвесторам средства в случае возникнлвения желания инвесторов.
Фонды недвижимости открытого типа (ФНОТ) пользуются огромной популярностью среди немецких частных инвесторов. Особенно в последние года, когда ключевая процентная ставка в стране была на уровне ноля. А вот средняя доходность ФНОТ в прошлом году составила 3,1 процента. Это было значительно выше уровня, который может быть достигнут с помощью банковских депозитов или государственных облигаций. Кстати, недавно Германия успешно разместила облигации по отрицательной ставке -0.66%. Такая доходность нам не нужна!!!
Немецкие частные инвесторы в этой связи организовали небывалый приток средств в ФНОТ который был на значительно более высоком уровне, чем в предыдущие годы, и составлял 10,3 млрд. евро в 2019 году. Для сравнения: в 2018 и 2017 годах приток был 6,4 и 6,6 млрд евро соответственно.
На рынке управления активами и инвестиций в сфере недвижимости доминируют 4 компании DWS, Patrizia, Union Investment и KGAL. В основном у них корпоративные клиенты (пенсионные фонды, страховые компании и т.д.). Но каждая компания имеет и успешные проекты в сфере ФНОТ. Компания KGAL, кстати если Вы не знали, является акционером российской компании ТРИНФИКО, в которой я имею честь работать.
Так вот KGAL запустил свой первый открытый фонд недвижимости в 2018 году. Фонд называется KGAL Immosubstanz и ориентируется на сегмент частных инвесторов. Первые объекты, приобретенные в фонд - это два магазина: Rewe и Edeka store. Оба объекта имеют долгосрочную аренду с арендаторами с хорошими кредитными рейтингами. Также фонд приобретает офисную недвижимость с чеком 15-50 млн.евро. не только в Германии, но и в Австрии, странах Восточной Европы.
Объем рынка ФНОТ оценивается сейчас в 100 млрд. евро. Множество небольших и средних управляющих компаний выходят на этот рынок и привлекают миллионы евро от частных инвесторов. Это происходит даже сейчас!
К чему был весь этот ликбез?
1️⃣ Рынок недвижимости Германии - это рынок перенасыщенный деньгами. Фонды с сотнями миллионов евро кэша готовы купить доходную коммерческую недвижимость и охотятся за ней по всей стране и даже за ее пределами.
2️⃣ Рынок недвижимости в Германии - это рынок продавца. Отсюда высокие цены и снижающаяся год от года доходность. Многие сделки разваливаются, ведь оказывается, что при доходности гособлигаций в -0.66% корова, приносящая даже 3% оказывается нужна продавцу самому.
🔥 Внимание неудобные вопросы:
🔸 А как вообще Борис умудряется находить проекты для частных инвесторов из России с их 2-10 млн.евро на таком сложном, конкурентном рынке?
🔸Как он опережает инвестфонды с их кучей денег и огромной мотивацией сделать сделку?
🔸Не страдает ли качество экспонируемых им объектов?
Сегодня в прямом эфире, 28 мая 2020 в 19.30 по московскому времени мы это обсудим. Будет интересно, не забудьте посмотреть!