Недвижимость — один из самых консервативных и надежных вариантов для вложений. В последние 3-4 года альтернативой покупке квартиры в обычной новостройке стали инвестиции в апарт-отели. О том, почему это вложение выгодно даже в условиях коронавируса, я рассказал в отдельной статье.
Теперь же коснемся такого важного момента как грамотный подбор объекта для инвестиций. Я расскажу о нюансах, которые будут полезны как тем, кто думает о приобретении юнита в апарт-отеле, так и тем, кто планирует сделать апарт-отель самостоятельно на примере апарт-отелей Петербурга.
Локация
Пункт сугубо индивидуальный для каждого города. Например, популярные среди туристов и, соответственно, прибыльные локации Санкт-Петербурга — это исторический центр города: Адмиралтейский, Центральный, Петроградский районы. Василеостровский район является крайне специфичным местом для небольших апарт-отелей. Я на практике убедился в том, что объекты в это локации показывают доходность на 3% ниже апартов в Адмиралтейском или Центральном районе.
Ряд крупных апарт-отелей, таких как In2It, Zoon Apart, VALO располагаются на удалении от центра, однако имеют договоренности с туроператорами и благодаря этому обеспечивают высокую заселяемость в туристический сезон. Тем не менее туристы, путешествующие вне больших групп, с большей вероятностью предпочтут объект именно вблизи от достопримечательностей.
Инфраструктура
Ключевым моментом является удаленность от метро — апарт-отель должен находиться не более чем в 10 минутах ходьбы. На этот фактор обращают внимание потенциальные арендаторы вне зависимости от того, посуточно сдается объект или на долгий срок. Также плюсом будет наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, кофеен, ресторанов.
Стоимость
Покупка юнита в апарт-отеле
- Обратите внимание на меблировку и оснащение апартаментов — в большинстве случаев они не включены в стоимость апартаментов и оплачиваются отдельно
- Если планируете работать с управляющей компанией — уточните сумму комиссии и какие расходы в нее включены (коммунальные услуги, маркетинг и тд)
Покупка объекта под собственный апарт-отель
- Цена — индивидуальный момент, зависящий от множества нюансов. Однако я бы не рекомендовал приобретать объекты с черновой отделкой (голые стены, без меблировки) стоимостью выше, чем 120-130 тыс руб/м2. В этом случае бизнес-модель просто не будет эффективно работать
- Все объекты торгуются, на достаточно серьезные суммы. 2-3 года назад объекты на 1-2 этажах были неликвидны, и люди были готовы скидывать от 300 тыс рублей до полумиллиона от заявленной изначально цены. Объекты изначально имеют наценку с расчетом на то, что покупатель будет торговаться
- Учтите, что найти хорошее коммерческое помещение дешевле 15 миллионов тяжело — их разбирают очень быстро
Налоги
И при выборе апарт-отеля, и при подборе объекта рассчитывайте не только доходность, которую он принесет, но и сумму налогов, которую придется выплатить. Подробнее о том, с какими видами налогов сталкиваются инвесторы, вы можете узнать на канале моего бизнес-партнера Данила Бекирова.
Важные нюансы
Покупка юнита в апарт-отеле
- Обратите внимание на опыт застройщика в строительстве апарт-отелей
- Как правило отдел продаж предоставляет прогнозы по среднегодовой стоимости номера и планируемой загрузке. Оцените, насколько они реальны — зайдите на сайт бронирования и проверьте, по каким ценам сдаются апартаменты в этом районе
Покупка объекта под собственный апарт-отель
- Если вы рассматриваете объект в старом фонде (старинном здании), проверьте, нет ли на нем объектов культурного наследия (КГИОП): барельефов, каминов, резных перекрытий. Их наличие затрудняет перепланировку, в некоторых случаях вовсе делает невозможной. Проверить информацию об объектах культурного наследия можно на сайте КГИОП
- Проверьте документацию объекта: нет ли штрафов, просроченных платежей, долгов
Это основные моменты, на которые следует обращать внимание — на деле у каждого конкретного объекта и апарт-отеля их может быть намного больше. Поэтому я бы советовал не подбирать самостоятельно помещение под апарт-отель, если вы новичок в сфере недвижимости, и либо рассмотреть в качестве альтернативы инвестиции в апарт-отель от крупных девелоперов (VALO, IN2IT), либо обратиться за помощью в инвестиционно-строительную компанию.
Чтобы узнать больше об апарт-отелях, подпишитесь на канал — я уже опубликовал подробный обзор комплексов от VALO и IN2IT с анализом доходности. Любой вопрос об инвестициях можете задать в комментариях — отвечу на все.