Легально сдавать в аренду жилую недвижимость и платить минимальные налоги можно, если оформить самозанятость. Рассказываем о нюансах сдачи жилья на режиме НПД.
Какой платить налог
Размер налога зависит от того, кто арендует квартиру. Если арендатор — физлицо, налог составит 3 или 4%. Если недвижимость арендует компания — 4 или 6%. Процент меньше, пока вы не потратили налоговый вычет 10 000 рублей, который дают при регистрации.
Пример:
Пара снимает у вас квартиру за 15 000 рублей в месяц. Вы регистрируетесь как самозанятый и автоматически получаете право на налоговый вычет.
— Налоговая ставка для вас: 3%.
— Налог: 15 000 × 3% = 450 рублей.
— Налог после того, как вычет закончится: 15 000 × 4% = 600 рублей.
Как учитывать оплату коммуналки
Если жильцы оплачивают коммунальные услуги сами или отдают вам деньги строго по квитанции, это не будет считаться вашим доходом. Платить налог с этой суммы не нужно.
Если жильцы отдают вам за коммуналку фиксированную сумму независимо от счетчиков, налог нужно платить на всю сумму, которую вы получаете.
Ездить каждый месяц за наличными бывает неудобно. Вы можете получать оплату от жильцов через Кошелек. Вы создаете ссылку-счет, квартиранты переводят деньги и получают чек, а данные автоматически отправляются в ФНС.
Как учитывать залог
Налог с депозита платить не нужно, если вы:
- Только что получили залог.
- Полностью возвращаете залог после выезда жильцов.
Налог платить нужно, если вы оставляете залог целиком или частично в счет компенсации ущерба.
Пример:
Жильцы дали вам залог — 30 000 рублей. Когда они съезжали, вы забрали из залога 5 000 рублей в счет ремонта холодильника. С этой суммы придется заплатить налог 5 000 × 4% = 200 рублей.
Как сдавать жилье в совместной собственности супругов или чужую квартиру
Если жилье в собственности супругов, стать самозанятым и платить налог со всей суммы аренды достаточно одному из них.
Если вы сдаете чужую квартиру, нужен договор поднайма. Вы заключаете договор аренды с хозяином квартиры, а потом — договор с человеком, который будет в ней жить. Такая сделка будет называться субарендой.
Три условия:
— Хозяин согласен на субаренду — укажите это в договоре или дополнительном соглашении.
— Все собственники квартиры указаны в договоре как соарендодатели.
— Срок субаренды не дольше срока аренды.
С жильцам вы заключаете договор поднайма объекта. В нем нужно указать номер и дату основного договора аренды — между вами и хозяином квартиры.
Памятка для арендодателей
- Самозанятые могут сдавать жилую недвижимость и платить минимальный налог — 3, 4 или 6% дохода.
- С оплаты коммуналки по счетчикам и за страховой депозит, который вы вернули жильцам, налог платить не нужно.
- Самозанятый может сдавать квартиру супруга или вообще чужое жилье.
- Недвижимость должна находиться в регионе, где проходит эксперимент по самозанятости.