Торговые центры продавили свои интересы при принятии закона о расторжении аренды

7 мая в Государственную думу ФС РФ Правительством внесён пакет поправок к различным законам в связи с эпидемией Covid19 

Среди них была важная норма, которая предусматривала возможность одностороннего расторжения арендаторами договоров аренды без компенсаций и с возвращением обеспечительного платежа, независимо от формы собственности. Правда, были и условия. Арендатор должен:

1) потерять более половины дохода по сравнению с периодом до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;

2) исполнять надлежащим образом свои обязательства до введения режима;

3) исполнять обязательства после введения режима (иначе обеспечительный платёж изымается). 

13 мая законопроект был принят в первом чтении. Это выглядело достаточно неплохой поддержкой малым и средним предпринимателям, только если они сами не являются арендодателями, поскольку законопроект в первоначальной редакции в известной степени нарушал права как раз арендодателей. 

Мои знакомые собственники небольших коммерческих помещений, конечно, были не в восторге от этого законопроекта, но не видели в нём такой уж угрозы. Отношения между арендаторами и небольшими арендодателями всегда основываются на долгосрочном партнерстве. Собственники, например, сами вкладываются в ремонтные работы по дизайн-проекту арендаторов, рассчитывая на долгосрочное сотрудничество, тем более, что адекватного арендатора найти не так просто. Другими словами, небольшие предприниматели и субъекты арендных отношений вполне готовы сами разобраться между собой и, в общем-то, вышеупомянутый законопроект не очень-то был и нужен для модели «маленький — маленький».

Чего нельзя сказать о взаимоотношениях «большой — маленький». Речь, конечно же, идёт о крупных торговых центрах, бизнес-интересы которых были задеты этим законопроектом в значительной степени. И это не смогло, как говорится, остаться безнаказанным. Ведь в случае принятия законопроекта арендаторы, входящие в реестр МСП, относящиеся к пострадавшим отраслям и потерявшие более половины дохода смогли бы беспрепятственно расторгать договоры аренды без уплаты штрафов, неустоек, да еще и вернуть обеспечительный платеж. 

Судиться по правам — не тот у них был нрав; да сильные ж в правах бывают часто слепы. У них на это свой устав: кто одолеет, тот и прав. (И.А. Крылов)

По данным «Ведомостей», возмущенные операторы и владельцы торговых центров потребовали внести изменения в первоначальный текст законопроекта и дать возможность, что называется, «поспорить» по поводу арендной ставки и расторжения договора аренды. На это предложено дать две недели. И если в двухнедельный срок сторонам не удастся договориться о временном снижении арендной ставки, лишь тогда арендатор будет иметь право расторгнуть договор. С этими требованиями Правительство согласилось.

Но главное отличие принятой редакции закона от первоначальной — то, что в случае расторжения договора обеспечительный платёж возврату не подлежит! И если он составляет, скажем, несколько месячных платежей, то все они остаются у арендодателя. В нормальных условиях функционирования это разумно. Поскольку арендодателю нужно найти нового арендатора, при этом расходы у него не уменьшаются. Это коммунальные платежи, налоги, выплаты сервисным сотрудникам и организациям (охрана, уборка и т.д.). 

Но в нынешней ситуации, очевидно, расходов торговые центры несут гораздо меньше, чем в режиме повседневной деятельности. Да и малые предприниматели — лишь четверть от всех доходов центров. 

И в этом случае, если субъекты малого предпринимательства не освобождаются от большинства налогов, например, и помощь не оказывается всем пострадавшим, независимо от основного кода ОКВЭД, то такую нагрузку могли бы нести хотя бы имеющие «жирок» инвесторы в лице владельцев и операторов торговых центров, которые, в общем-то, уже окупили свои вложения, либо окупят их в дальнейшем, после выхода из кризиса.

К сожалению, как это банально ни звучит, «маленьких» некому поддержать. Большие и сильные легко «сбиваются» в группы влияния и гораздо легче продавливают свои интересы. Малый же бизнес вынужден крутиться сам, как может, и несмотря на то, что государство постоянно говорит о помощи малому бизнесу, её, по мнению многих предпринимателей, явно недостаточно. Вроде бы созданы институты развития в лице той же «Корпорации МСП». Но и этот инструмент, что называется, «не взлетает». И здесь, конечно, должна включаться защитная функция государства, которая поможет защитить тех, кто находится в положении слабого. Но пока, по всей видимости, этот триггер так и не заработал. И, похоже, вряд ли заработает в условиях государственного капитализма, когда сильнее тот, кто имеет большую степень влияния на административном рынке.