Всем привет! Вы на канале "Молодой Ипотечник". В октябре 2018-ого оформил квартиру-студию в Ленинградской области на 20 лет. Здесь делюсь опытом, впечатлениями и наблюдениями. Приятного чтения!
Везде читал о том, что ставка в 2.7% по ипотеке - отличный вариант взять жилье с пониженной переплатой. А что если посмотреть с другого боку? Это ведь может стать отличным инструментом, чтобы заработать.
Выбор объекта
Как вы знаете, люблю гипотезы рассматривать на реальных фактах. К делу.
Посмотрите. Этот новый дом скоро будет заселен, он формально попадает под программу "Сельская Ипотека".
Итак, давайте рассмотрим квартиру, которую здесь предлагают: дается в этом году
А, да. Это не реклама. Перейдем к исходным условиям.
Исходные условия
У нас первоначальный взнос - 20% от стоимости жилья. Квартира идет сразу с отделкой, остаются траты только на мебель. Ежегодные страховки: 0.43% на жизнь, 0.32% на страхование квартиры. Право на имущественный вычет есть - не исчерпан. Официальный доход: 50 000 рублей в месяц. Срок кредита: 20 лет.
Наша цель: заработать на этой квартире.
Какие выходят платежи
Смотрим:
То есть, во втором квартале квартиру мы уже получим. Дом-то готовый уже.
План такой. Год квартиру сдаем, а потом продаем.
Расходы: 9047 рублей на страховку, 7000 рублей на регистрацию договора, 11 355 рублей на первый платеж.
Июнь 2020г. Мы приняли квартиру. Что дальше?
Оформляем собственность, оплачиваем страховку квартиры и пишем заявление на получение имущественного вычета через работодателя, чтобы получить деньги быстрее. Обустраиваем квартиру (бюджет 100к, если задача сдавать, то подойдет).
За месяц находим съемщиков: сдаем квартиру за 18 000 рублей, в этой локации есть цены и выше. Коммуналку оплачивают самостоятельно.
Расходы: 2500 рублей на оплату оценки квартиры, 2000 рублей на оплату госпошлины на право собственности, 6732 рублей на страховку квартиры, 100 000 рублей на обустройство.
Июль - декабрь 2020г.
Разницу цены сдачи и ежемесячного платежа кидаем досрочно на сокращение срока. Получаем имущественный вычет от работодателя.
В июле получили перечисленный НДФЛ за период с января по июнь, далее просто + 13% к зарплате (напоминаю, она у нас 50 000 рублей). Полученный НДФЛ никак не используем, храним на накопительном счете для сохранения дохода.
Доходы: 82 181 рубль - возврат НДФЛ. Внос излишков на досрочное погашение:
Январь - июль 2021г.
Все тоже самое до июля. Получаем и складываем вычет. Арендные платежи получаем до июня.
Доходы: 44826 рубль - возврат НДФЛ
Влияние досрочных платежей (разница в цене аренды и ипотечном платеже):
В июле занимаемся продажей квартиры. Как показывает личный опыт, студия может подорожать и на 1 млн.рублей, согласно отчету по оценке. Для реальности возьмем значение в 500 000 рублей. Так более реально.
Находим риэлтора, который берет комиссию с покупателей. Он занимается рекламой и привлечением клиентов. Тем временем за полцены распродаем то, что накупили.
Доп.расходы: очередной отчет по оценке - 2500 рублей.
Квартиры-студии на вторичке продаются быстро. Цикл сделки может составить и 21 день.
На момент продажи мы должны банку:
1 936 021 рублей
Продаем по рыночной цене (3 200 000 рублей). Получаем прибыль.
Считаем сколько заработали на сельской ипотеке
Внимание на таблицу:
Суммарно мы потратили: 667 134 рубля.
Суммарно мы заработали: 1 440 986 рублей
Таким образом, за год мы заработали чистой прибыли: 773 852 рублей. Осталось только выплатить налог на продажу квартиры, поскольку владели ею всего год.
Округлено, мы заработали 1.5 ипотечных взноса. За год.
Послесловие
По цифрам схема выходит относительно привлекательной. Да, придется подзапариться. Все цифры взяты не с потолка, а из реальности. Понимаю, что всякое может произойти за год. Приведенное не является прямым руководством к действию.
При этом помните о том, что у программы "Сельская Ипотека" есть одно неприятное допущение.
Читайте: Подводный камень сельской ипотеки, о котором не говорят
Понравилась статья? Ставьте лайк! Да пребудет с вами вычет!