Эскроу-система в расчетах между строительными компаниями и дольщиками была введена специально для того, чтобы ликвидировать проблему с долгостроями, и, чтобы со временем термин «обманутый дольщик» исчез из нашего лексикона.
Если коротко, эскроу – это вид доверительного счета, на котором средства для расчета между сторонами замораживаются до момента исполнения оговоренных обязательств. Покупатель кладет денежные средства, равные стоимости квартиры по договору, на специальный счет, а застройщик получает эти деньги после того, как достроит свой объект, - то есть, исполнит свои обязательства по договору.
Но все мы понимаем, что застройщик может обанкротиться. Тем более, в то время, когда строительная отрасль, как и вся экономика в целом, погружается в кризисное состояние на фоне пандемии. Что делать, если при этом вы покупали квартиру с помощью ипотеки? Как вернуть деньги, переплаченные банку в этом случае?
Если случилось страшное, застройщик «прогорел», но вы не готовы расторгать договор и по-прежнему хотите получить готовую недвижимость, то придется включаться в реестр участников долевого строительства. Защитить свои права возможно в рамках процедуры банкротства застройщика: застройщик признается банкротом, а эскроу-счет включается в реестр требований всех участников строительства.
Если вы не побоялись разорвать договор и хотите вернуть свои деньги, то в случае с эскроу-системой можно претендовать на денежные средства в том объеме, в котором они были внесены на эскроу-счет. Проценты, уплаченные банку, инфляционная компенсация учтены не будут. Однако это не означает, что нельзя претендовать на компенсацию процентов, уплаченных банку по ипотеке. Компенсировать эти средства возможно по соглашению с застройщиком, либо при защите своих интересов в суде.
Момент с защитой прав в суде особенно интересный. С одной стороны, прямого закрепления обязанности застройщика оплачивать проценты покупателя по ипотеке - нет. С другой стороны, застройщик, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, обязан уплатить все неустойки и убытки покупателя, предусмотренные законодательством и закрепленные в договоре, в полном объеме (Федеральный закон № 214, статья 10). В том числе, и проценты по ипотеке, так как они считаются убытками. Однако стопроцентной гарантии в решении суда в пользу покупателя нет – отказ суда удовлетворить исковые требования в этой части возможен.
Мы видим, что обезопасить себя на сто процентов от рисков потерять часть средств, невозможно. При этом каждый из нас может при выборе объекта недвижимости более внимательно подходить к изучению истории застройщика, портфеля его проектов – на предмет просрочек и каких-бы то ни было проблем во взаимоотношениях с дольщиками. Это поможет минимизировать риски.