Совсем недавно правительство запустило программу льготного ипотечного кредитования с господдержкой. Процентная ставка по такой программе составляет 6,5% годовых. Сумма кредита для Москвы, Московской области, СПб и Ленинградской области не должна превышать 8 млн рублей, для других регионов – 3 млн рублей. Условия в целом достаточно адекватные и отвечающие текущей рыночной ситуации. Правда, имеется одно но: программа рассчитана лишь на приобретение строящегося или готового жилья от застройщика. То есть не подходит для вторичного рынка. Рассмотрим, насколько выгодней данная программа по сравнению с «обычной» программой кредитования на примере Сбербанка.
Если взять максимальную сумму кредита по программе с господдержкой в 8 млн рублей, минимальный взнос в этом случае будет составлять 2 млн рублей (не менее 20% от суммы кредита). Стоимость недвижимости таким образом будет равняться 10 млн рублей, что в целом укладывается в вариант новостройки и первичного рынка столицы и уж тем более области и СПб. Срок кредита берем 15 лет – согласно статистике Центробанка, именно на этот период приходится основной объем выдачи банками ипотечных ссуд. По программе господдержки Сбербанк сразу предлагает даже меньшую ставку – 6,4% годовых. Однако такая ставка возможна лишь при условии обязательного страхования жизни. Если отказаться от страховки, то ставка сразу вырастет на 1 процентный пункт. С учетом всех вышеперечисленных параметров ежемесячный платеж по кредиту со ставкой 6,4% годовых составит 69,3 тыс. рублей.
«Обычная» ипотечная программа Сбербанка без господдержки распространяется в том числе на покупку готового жилья и со всеми аналогичными параметрами, а также наличием зарплатной карты в госбанке, предлагает процентную ставку в 8,8% годовых. Такая ставка транслируется в ежемесячный платеж 80,2 тыс. рублей.
Если рассматривать весь период ипотечного кредитования, то безусловно разница почти в 11 тыс. рублей выглядит весьма существенной (почти 2 млн рублей переплаты за 15 лет). Однако если заемщик планирует регулярные частичные досрочные погашения, то переплата окажется меньшей. Кроме того, не стоит забывать, что программа с господдержкой рассчитана только на первичный рынок, и если заемщик приобретает в кредит еще строящееся жилья, не имея собственного, то расходы на аренду в течение определенного периода в несколько раз превысят экономию в 11 тыс. рублей по кредитным выплатам. В результате, если размер бюджета заемщика позволяет платить либо ипотеку, либо аренду, но не все вместе, то покупка строящегося жилья вместе с необходимостью платы за аренду текущего будет просто недоступной. В этом случае единственным возможным вариантом станет обычная ипотечная программа покупки уже готового жилья, несмотря на то, что платеж по такой программе и будет больше на 11 тыс. рублей.
Кроме того, не стоит забывать, что даже покупая не строящееся, а уже готовое жилье от застройщика по программе с господдержкой, заемщику в большинстве случаев придется нести дополнительные расходы на ремонт и отделку.
Также важно отметить, что выгода в ежемесячном выражении по программе с господдержкой тем больше, чем крупнее объем изначального кредита. Например, если сократить объем кредитов по обеим программам до 4 млн рублей, а все остальные параметры сохранить, то ежемесячный платеж по программе с господдержкой составит 34,6 тыс. рублей, а по обычной программе – 40,1 тыс. рублей. То есть выгода будет уже гораздо меньшей.
Наконец, пока остается неопределенной общая ситуация с процентными ставками в банковской системе. С одной стороны, банки могут постепенно повышать ставки по кредитам, не желая кредитовать в условиях повышенных экономических рисков. С другой стороны, Центробанк дал четкий сигнал на дальнейшее снижение своей ключевой ставки, служащей ориентиром для всех банковских ставок. Не исключено, что уже в июне ключевая ставка может быть снижена сразу на 100 базисных пунктов (сейчас 5,5% годовых), и в этом случае госбанки могут также начать снижать свои ставки по обычным ипотечным кредитам, делая программу с господдержкой менее выгодной с учетом ее распространения исключительно на первичное жилье.
Уважаемые читатели! Автор будет рад видеть вас в числе подписчиков своего канала и благодарен за любые оценки.