Четкого механизма получения отсрочки или уменьшения коммунальных платежей для арендаторов коммерческой недвижимости - нет. Если «коммуналка» составляет переменную часть арендной платы, то при отсрочке аренды и с «коммуналкой» удастся повременить. Также арендатор вправе требовать уменьшения коммунальных платежей, если существенно ухудшились условия пользования имуществом.
Ни собственники, ни арендаторы недвижимости не получили право на отсрочку или уменьшение платы за «коммуналку» в связи с коронавирусом. Однако возможно, что в скором времени оно появится. Правительство вправе до 1 января 2021 года установить особенности начисления пеней в случае не полностью исполненных обязательств по оплате коммунальных услуг за коммерческую недвижимость (ст. 18 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).
На уровне субъектов РФ приняты отдельные решения в этой области. Например, в Красноярском крае, Ростовской, Нижегородской и Оренбургской областях. При этом характер и условия предоставляемых бизнесу послаблений разнятся от региона к региону. Где-то речь идет об отсрочке уплаты коммунальных платежей, где-то – об отмене пеней и штрафов. В большинстве случаев региональные власти лишь рекомендуют ресурсоснабжающим организациям и организациям связи предоставить бизнесу те или иные льготы. Предпринимателям следует ссылаться на соответствующие решения властей, однако результат переговоров они не предрешают. Многое будет зависеть от того, получит ли и в какой объеме конкретная ресурсоснабжающая организация государственную поддержку. При отсутствии в регионе мер поддержки в коммунальной сфере можно использовать нормы ГК о форс-мажоре, хотя в случае судебного разбирательства их применение маловероятно.
Таким образом, сейчас нет четкого механизма для отсрочки или уменьшения коммунальных платежей, но попытаться их получить все же стоит.
Согласно п. 1 ст. 19 № 98-ФЗ, арендатор вправе обратиться к арендодателю, а арендодатель обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы в 2020 году. Расходы на содержание имущества, к которым относятся коммунальные платежи, не являются составляющей частью арендной платы. Исключение – если стороны прямо согласовали иное в договоре (ст. 616 ГК). В этих случаях размер арендной платы определяется в виде нескольких составляющих: базовой арендной платы (арендной платы в собственном смысле), операционных издержек арендодателя (страховок, налогов и сборов), коммунальных платежей.
Если коммунальные платежи составляют переменную часть арендной платы, то при получении отсрочки за оплату аренды арендатор также получит отсрочку уплаты коммунальных платежей.
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором аренды условия пользования (п. 4 ст. 614 ГК). Представляется, что эта норма по аналогии должна применяться и к коммунальным платежам даже в том случае, если их не включили в состав арендной платы. Ведь основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения его встречных обязанностей, в том числе и по текущему содержанию арендованного имущества.
