Приветствую!
Недавно вышел мой пост об ошибках, которые совершили мои друзья при покупке дачного участка.
В силу профессии я часто общаюсь с риелторами и коллегами-юристами, и не по наслышке знаю, что если все-таки решиться на самостоятельную покупку дачи а под рукой как назло не будет знакомого юриста, то следует помнить следующее:
1) обсуждать условия сделки и заключать договор нужно только с собственником участка. Не стоит вестись на истории о том, что "собственник в другом городе/стране/планете" даже если у продавца есть нотариальная доверенность. Доверенность может быть отозвана, собственник может быть недееспособным и десятки других рисков.
По рассказам знакомого риелтора одна семейная пара так два раза продавала бабушкину дачу. В итоге остались и при деньгах, и при даче.
2) не стесняться и запрашивать все правоустанавливающие документы на участок, а также согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке) и справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. В оригиналах и со свежей датой.
Важно! Если на земельном участке уже расположен дом, то выписка из ЕГРН должна быть отдельно на дом и земельный участок.
Членство в СНТ не является подтверждением права собственности на участок.
Особое внимание следует уделить статусу территории, на которой находится земельный участок. Например, водоохранная зона накладывает определенные ограничения по эксплуатации участка.
И конечно важно знать вид разрешенного пользования участка:
а) под строительство индивидуального жилого дома (тогда можно смело возводить дом и зарегистрироваться в нем);
б) для ведения подсобного хозяйства (в этом случае дом будет считаться самостроем).
3) внимательно изучить правоустанавливающие документы - проверить основания собственности (был ли участок куплен, получен в наследство или в дар). Во втором и третьем случае есть риски возникновения "забытых наследников" или расторжения договора дарения. Лучше если срок владения участком составляет более трех лет - это снижает риски появления неожиданных претендентов.
4) если на участке есть дом, который предполагает право регистрации в нем - обязательно запросить домовую книгу. В доме может быть прописано десять гостей из южных стран или несовершеннолетние дети и с этим ничего не сделать (либо потратить неимоверное количество сил, времени, нервов и денег на юриста в пыльных зданиях суда без стопроцентной уверенности в победе).
5) для полной безопасности я бы проверила фамилию продавца на сайте местных судов и судебных приставов (чтобы исключить риск наложения ареста на дачный участок).
Если по первым пяти вопросам все в порядке, то впереди следующий непростой шаг - подписание договора купли-продажи.
Нельзя подписывать договор сразу же, пройдясь по нему по диагонали и поверив на слово, что это "стандартная форма".
Перед подписанием договора следует:
- спокойно и внимательно прочитать его (лучше всего два раза в разные дни - возможно заметите то, на что не обратили внимание в первый раз);
- сравнить данные продавца с правоустанавливающими документами, описание земельного участка (так чтобы не возможно было перепутать его с другим)
Вплоть до названия города и региона, чтобы не получилось как в старом советском фильме "Ирония судьбы" - "Дак я что, в Ленинграде?"
- а также сроки сделки, сумму договора и все условия вплоть до количества экземпляров договора;
- помнить, что даже если вас уверяют в том, что "форма договора стандартная" - вы вправе предлагать вносить в нее изменения, а не соглашаться со всем, что написано в договоре.
Если было интересно и полезно, то:
