Трудные времена приходят неожиданно. Мало того, бывает так, что они уже пришли, а люди по привычке живут так, как жили до этого. И ждут, когда же сия напасть кончится.
Это проблемы восприятия. Трудности воспринимаются как временные и люди ждут, что вот, вот, еще немного и все будет снова, как и раньше.
Увы, не будет. Дело в том, сто обычно трудности возникают в моменты перехода. И то, что приходит на смену трудным временам бывает мало похоже на то, что было перед этими временами. Во всяком случае, так должно быть согласно законами развития. А, если возвращаются старые, жди не просто трудных времен – жди серьезной беды.
Какие выводы мы можем сделать из этих простых рассуждений? Практические выводы довольно просты. Нужно стараться сохранить не то, что было ценным до этого, а то, что не потеряет или может обрести новую ценность в будущем.
О будущем я уже писал. И, как его приход отразится на рынке недвижимости – тоже. Но, если вы, тем не менее, приняли решение пережидать бурю в качестве обладателя какого-то недвижимого актива, нужно хорошо понимать смысл возможных перемен. Конечно, недвижимость это актив, и некоторые основания для такого решения есть, но можно вложить деньги как в то, что потом превратится в пыль, так и то, что впоследствии станет очень ценным.
Поясню примером. Представим себе трех человек, которые в предреволюционной России, скажем в 1910-м году, имели деньги, что бы купить хорошую качественную недвижимость.
Первый – купил то, о чем в те времена мечтали многие. Купил роскошную и в то же время милую усадьбу с аллеей вековых деревьев, прудом, прекрасным домом с колоннами и конюшнями. Второй вместо этого купил землю у князя Галицина, но не построил на ней усадьбу, а нарезал все на участки, проложил улицы и продал под дачи. А третий, возможно в силу могучей интуиции, купил виллу на берегу средиземного моря или вообще Бискайского залива.
Сейчас мы знаем, кто поступил более правильно. Тот, кто купил усадьбу, через несколько лет все потерял. Тот, кто купил землю и распродал под дачи – именно так, кстати, сделал мой прадед (сейчас это район Ольгино и Новое Ольгино) – заработали денег. Которые, впрочем, через некоторое время были экспроприированы. А тот, кто купил небольшую виллу с видом на море, впоследствии смог там спастись. И, если мог спасти не только что-то из своих средств, но и репутацию, связи, то получил все шансы на вторую жизнь.
В чем была суть ошибок тех, кто сделал неправильный выбор?
Тот, кто купил усадьбу, не чувствовал ветер перемен (тот самый, о котом говорил старик Мао). Вообще не чувствовал. Потому что, даже, если бы он купил усадьбу где-нибудь в Англии, то со временем бы понял, что усадьба это не то, что может приносить доход, как в 19-м веке, а то, что в 20-м веке требует расходов.
Тот, кто заработал на распродаже земли, поступил, вообще говоря, правильно, но как мой прадед, оказался не в том месте, где серьезные капиталы что-то могли решить. Это нельзя назвать недальновидностью, это невезение и еще, может быть, любовь к Родине, с которую не хотелось бросать.
А тот, кто купил виллу в Биарице или Нитце, и успел туда уехать, тому просто здорово повезло. Во всяком случае, в материальном смысле.
Получается, что, желая сохранить нажитое, и делая выбор в пользу такого актива, как недвижимость, мы, для успеха этого предприятия, должны обладать двумя вещами: умом и везением.
Немного про везение.
Замечал, причем не один раз, что люди, обладая примерно одинаковыми и неплохими умственными способностями, на рынке недвижимости часто принимают решения, имеющие весьма разные последствия. Например, одни всегда оказываются в минусе или каких-то неприятностях, вторые – всегда оказываются в выигрыше. Конечно, большинство людей на этой шкале окажутся где-то между этими крайностями, но мне всегда было интересно, чем первые отличаются от вторых?
Почему, например, один человек, имея накопления в евро, которые в тот момент все покупали, решил вдруг купить достаточно дорогую квартиру на юго-западе Москвы? Быстро, решительно и почти не торгуясь? И только потом, по прошествии нескольких лет выяснилось, что на эту сумму в евро он не смог бы купить ничего подобного, даже с учетом того, что реальные цены сделок по таким квартирам в рублях снизились. Потому что реально на следующий день после того, как он поменял деньги, курс рубля стал расти и пока еще не возвращается к этим значениям.
И почему другой человек, старательно выгадывая, выстраивая длинные системы умозаключений и отказываясь от сделок из-за небольших и непринципиальных расхождений с этими умозаключениями, всегда оказывался (и, увы оказывается) в проигрыше? Новостройки, в которые он хотел вложиться вырастают в цене, а нужные свободные квартиры на вторичке уходят другим покупателям.
Примеров множество. Важен вывод. Он в том, что везение, точнее – интуиция, существует. Не буду углубляться в научное обоснование этого феномена. Оно есть. Будет спрос – напишу. Ограничусь замечанием. Многие решения, которые могут казаться нам совершенно очевидными и железно обоснованными, на самом деле принимаются нами в условиях неполной информации. Мы просто не можем просчитать ВСЕ. Максимум, что мы можем сделать, оптимизировать решение, опираясь на ту информацию, которая у нас есть. Кстати, как это сделать, я уже писал.
Все остальное – интуиция, чуйка. Считается, что это свойство тоже можно тренировать. Но я ограничусь только двумя советами. Научитесь отделять иллюзии от реальности и не бойтесь потерять. Потому что, нельзя принимать решение, опираясь на иллюзорную картину мира, какой бы уютной она вам ни казалась, и очень трудно принять оптимальное решение, если вы очень боитесь потерять. В последнем случае, вы с большой вероятностью просто пропустите оптимальный момент.
Но я не тренер везения и интуиции. Поэтому дальше – пища для ума. Информация для размышлений. Размышлений о том, что не потеряет относительной стоимости в будущем. А что потеряет.
Какие факты надо иметь в виду?
Ну, например, такие вещи как Федеральный закон от 24.04.2020 № 123-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального регулирования в целях создания необходимых условий для разработки и внедрения технологий искусственного интеллекта в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве и внесении изменений в статьи 6 и 10 Федерального закона "О персональных данных".
О чем это? О так называемом экспериментальном правовом режиме в г. Москва, который вводится с 1 июля 2020 года.
Если выражаться не строго в юридических терминах, в городе по сути будут создаваться условия для тотального слежения за людьми. В том числе, получения в режиме реального времени данных об их здоровье.
На самом деле, все условия для слежения есть и сейчас. Местоположение каждого человека легко отслеживается по месту положения его телефона. А в подъездах стоят камеры. Но мощности, насколько можно судить, еще недостаточные, что бы обрабатывать всю эту информацию. Например, распознавать лица в подъездах, иметь доступ к электронному двойнику каждого горожанина и информации, который дает исчерпывающую информацию о том, где он находится, что делает, с кем общается, и что говорит. Есть ли у него насморк. И… что он думает. Да, есть технологии, которые позволяют если не отслеживать ваши мысли в реальном времени, то вести их в нужном направлении. Вопрос в том, нужно ли это направление вам?
РФ в этом смысле находится где-то между Евросоюзом и Китаем. Например, в Москве режим самоизоляции (очень спорный с точки зрения права), если и ослабляется (уходит от китайской модели), то как-то более неохотно, чем в странах ЕС. Например, в Чехии и в России меры по самоизоляции ввели примерно в одно и то же время. Но, вот проходит май, где сейчас Чехия, и где сейчас РФ?
Но, даже, если систему цифровых пропусков полностью отменят и не будут использовать, например, для борьбы с пробками на дорогах, жизнь человека в городе становится все более регламентированной и подконтрольной.
Этому есть вполне понятное и разумное объяснение. Дело в том, что функции города меняются.
На протяжении истории они менялись всегда. Сначала города возникли на торговых путях. Как правило, водных. Для развития и вообще существования торговли их нужно было охранять или крышевать (в те времена этим занимались одни и те же люди), ремонтировать суда, хранить запасы товаров.
Потом возникли объединения городов, яркий сравнительно недавний пример такого объединения Ганзейский союз, объединяющий около 200 городов от Лондона до Нижнего Новгорода и Пскова.
Это было время, когда в городах оседали и жили совсем другие люди, чем те, что были исторически привязаны к конкретным землям. А с развитием производства и производственных технологий стал возникать другой тип городов, которые строились на местах добычи каких-то полезных ископаемых. Например, серебра (Афины). Эти места охранять и люди, добывающие серебро, должны были где-то жить. И очень неплохо по тем временам жили. Могли позволить себе театр, философию, олимпийские игры.
В городах стала концентрироваться религиозная и культурная жизнь, которую они делили с монастырями. И, собственно, государственная. Потому что и государства, в том виде, в котором мы их видим сейчас, существуют не так долго.
По сути, они возникли с развитием индустриального производства. В это время и города получили еще одну функцию, которая, собственно, многим из них и придала современный вид. Это функция - склад рабочей силы. Такие районы-склады были востребованы, их активное строительство шло параллельно со строительством больших и крупных производств.
Сейчас ситуация меняется. Производства становятся безлюдными, рабочие места от кал центров до проектных бюро можно организовывать удаленно, и даже телеведущие, как выяснилось, могут работать прямо из дома.
Получается не очень приятная ситуация. Склады рабочей силы постепенно становятся ненужными, но они остаются, причем, вместе с людьми, не все из которых будут востребованы в новых постиндустриальных реалиях.
Люди, которые принимают большие решения, что бы мы о них не думали, это понимают. И мыслят относительно реально. Если не нужны человекосклады, соответственно не нужны и нормальные школы, что бы обучать их обитателей, Кроме того, можно оптимизировать койкоместа, что бы их не лечить. Ничего личного, просто таковы требования времени. Так получилось. Люди больше не нужны. Только как вторая нефть, может быть. Хотя нефть тоже бывает разная. Какая нефть, например, из пенсионеров?
Тем не менее, города есть и как-то должны продолжать исполнять свои функции. Транспортных узлов, культурных, религиозных и идеологических центров. Функции политических витрин и туристических аттракционов, кстати, тоже. Поэтому в них нужно поддерживать дисциплину. А как делать это на бывших складах рабочей силы, которые еще и нужно содержать?
Конечно, люди, имеющие влияние на ситуацию не едины в своих интересах. Отсюда - парадоксальная вещь. С одной стороны в той же Москве строятся супермногоэтажные дома, которые в будут требовать громадных расходов на эксплуатацию, с другой стороны, вводятся и развиваются технические средства, ограничивающие бесконтрольную жизнь обитателей этих человейников.
Но тут все просто. Первые хотят получить прибыль здесь и сейчас, вторые готовятся к тому, что будет потом. То, что это иногда совмещается в одних и тех же людях не должно удивлять. Человеческая природа непроста.
Соответственно непроста и перспектива городской недвижимости. С одной стороны, многие районы будут превращаться в гетто. В которых будет столько правопорядка, насколько это район хорошо выполняет функции тюрьмы. С другой стороны, какое-то время будут оставаться районы с достаточно хорошей инфраструктурой и комфортной средой.
В Москве этот процесс только в самом зачатке. Во многих других городах еще не начался. Но режим самоизоляции подталкивает все эти процессы. И, что бы понять, куда подтолкнет, можно посмотреть на Париж или Лондон. Кто живет в этих городах сейчас? В основном, скажем так, не коренное население этих городов. И даже – стран.
Понимание, что произошло и будет происходить с большими индустриальными городами возникло не сегодня. Еще в конце восьмидесятых – начале девяностых годов прошлого века обсуждался вопрос о переносе столичных функций Москвы в более приспособленное для этого место. Рассматривался вариант переноса правительственных учреждений из центра города, где они оказывались по сути заперты среди громадных многокилометровых массивов массовой застройки, в район Апрелевки, где когда-то находился один из центров управления генштаба, но все необходимые на тот момент коммуникации там еще оставались. Насколько мне известно, рассматривался вариант с Нижним Новгородом и даже Санкт-Петербургом.
Некоторая децентрализация уже давно идет. Президент страны значительную часть времени проводит в районе Сочи, патриарх построил резиденцию в Угличе. Да, Россия отстает от Европы, с ее распределенностью функций, но Евросоюз никогда и не имел такой централизации, как Российская империя. Разве что во времена древнего Рима. Но, если вы, например, подаете документы на квартиру, приобретаемую по ипотеке в Сбербанк где-нибудь в Москве или другом городе, их рассматривают в том же Нижнем Новгороде, а кол центры многих компаний вынесены за пределы городов миллионников.
Почему? Потому что дешевле. Жизнь в большом мегаполисе существенно дороже. Европейские исследователи-урбанисты установили, что оптимальный по соотношению комфорта и стоимости жизни размер современного города это город с населением около 200 тыс. человек.
Но что мы делаем, когда для сохранения денег вкладываем их в какой-то актив типа недвижимости? Мы покупаем квартиру в большом городе, полагая, чем больше город, тем лучше. А, если города будут меняться согласно описанной схемы, во что превратятся наши сбережения?
При любой смене уклада страдают те, кто живет в системе старых понятий. Владельцы поместий и больших усадеб не смогли жить за их счет в 20-м веке. Зато, начиная с 19-го века хорошо жили владельцы доходных домов. Да и в 20-м веке владельцы квартир в целом не бедствовали. Не все они будут бедствовать и в 21-м веке, но места сплошной индустриальной застройки ждет судьба усадеб. Их нужно будет содержать, а эта роскошь будет доступна не всем государствам.
Российской федерации были непосильны обязательства СССР перед населением, и вклады людей, которые копили себе на старость советские рубли, обесценились в сотни раз. Будет ли такое при переходе к новому укладу в РФ?
Думаю, ответ на это вопрос сейчас не ясен до конца даже ясновидящему. Но, что будет со средствами, вложенными в квартиры в местах индустриальной застройки, гадать не нужно. Строить предположения следует только о размерах потерь.
На основе чего строить?
Развитие нового и деградация старого может идти по двум полярным путям. Люди, которые в новых экономических условиях будут способны производить продукт, приносящий прибыль и/или обеспечивающий им высокий уровень жизни, в любой стране находятся в меньшинстве. Проблема в том, что они, скорее всего, не захотят и не смогут жить в новых городах-казармах. А в будущем города такого размера могут сохраниться, видимо, только при жестком контроле их населения. Так что, если в рамках РФ, Белоруссии, Украины и стран бывшего СССР смогут появиться места, в которых такие постиндустриальные люди смогут жить и работать не в условиях гетто и гиперпанка, то города в нынешнем виде еще удастся какое-то время поддерживать в относительно пристойном состоянии. Города – рынки сбыта, и возможность выбирать кадры. Если будут ресурсы, будет какой-то смысл их содержать.
Если мест для расселения новых постиндустриальных производителей не появится, тогда ресурсов на содержание банально не хватит. В последние годы эти ресурсы давала нефть и прочие природные богатства. Но это время заканчивается. Пора – я бы сказал, давно пора – искать иные решения.
Хорошая новость во всем этом заключается в том, что у нас еще, кажется, есть немного времени. Да, многое уже упущено. Если смотреть, что происходит в реальном времени, идет сокращение аренды офисных площадей, и этот сектор, судя по всему, в ближайший год – два не восстановится. Идет снижение спроса на квартиры в городе и серьезный рост интереса на загородные дома. Причем любые. Но какое-то время подготовится и приспособиться к тому, что идет, еще есть. Нынешний вирус с большой вероятностью только репетиция.
Но времени немного. И его надо использовать с пользой.
Все новое возникает на местах старого. Нужно следить, как меняется ваш город. Например, Москва разрастается вширь, и относительно комфортные для жизни места, где можно за относительно небольшие деньги построить что-то комфортное, уходят куда-то за первую бетонку. Там пока относительно не дорогая земля, и есть вероятность, что в каких-то направлениях от большого города, как от материнской субстанции, будут отпочковываться места, в которых начнет самообразовываться инфраструктура более современного, неиндустриального типа.
Разумеется, в этих местах со временем повысится стоимость и земли и домов. Это пробудит к образованию новые «почки». Разумеется, при относительно благоприятном и щадящем развитии ситуации. Тогда вложения в актив, которому повезло войти в состав этих отростков, будут не только сохранены, но и приумножены.
Сейчас много инициативных групп прорабатывает возможность развития автономных поселков, в которых можно отстраивать жизнь от неприятностей, которые ожидают большие города. Хотелось бы, что бы у кого-то что-то получилось. Все, как всегда, упирается в ресурсы. Они есть, как всегда, у тех, кто идет другими путями.
Понимающих людей не так мало, но, наверное, основная проблема, с которой они сталкиваются, это одиночество. Их действия разрознены. Каждый принимает свое решение, от строительства резиденции в соседней области, до покупки недвижимости в чужой языковой среде. Один из способов – объединение усилий близких по духу и хорошо понимающих друг друга людей.
И тут интернет вам в помощь. Пока еще есть время (и, кстати, относительно свободный интернет), стройте сообщество. Может быть, среди людей с общими профессиональными интересами, деловыми партнерами, с кем вместе служили, с кем ходили в походы. У таких сообществ хорошие перспективы. Тогда шансов сохранить нажитое, в том числе и в виде недвижимости, будет намного больше.
Надеюсь, какую-то информацию для размышлений я дал. Здесь можно получить консультации по конкретным вопросам. Ну, и тема обширная. Постараюсь дать более конкретные рекомендации или примеры в других статьях.