Представим себе, что на улице лето, открытые границы, а под колеса вашего авто мягко ложится асфальт. Впереди вас ждут неизвестные города, вкусная еда, впечатляющие горы и бескрайние морские побережья. И много, много новых незабываемых впечатлений. А вам нужно решить, где среди всего этого жить.
Владельцам трейлеров и автодомов легко. Они возят все с собой. А, если у вас нет автодома. И вообще машины? Что нужно знать о рынке недвижимости в свете такого завлекающего контекста?
Или наоборот – у вас есть недвижимость, которую вы хотели бы сдавать, но постоянный арендатор вам по каким-то причинам не интересен. Слишком маленький доход или вы часто используете эту недвижимость сами. Какие вещи надо иметь в виду?
Рынок недвижимости, которой пользуются путешественники, обычно относят к рынку посуточной аренды. На нем, как и положено любому нормальному рынку недвижимости, действует множество разных субъектов. От крупных сетевых холдингов до собственников крошечных апартаментов. Совместные действия этих субъектов создают единое рыночное пространство, все эти субъекты завязаны на спрос потребителя, но отношения с потребителем у них часто складываются разные.
Я много раз был как на одной, так и на другой стороне баррикад, и попробую описать ситуацию.
Рынок со стороны потребителя
Как он выглядит? Потребителю нужно, что бы объект максимально отвечал его запросам при минимальном бюджете. И бронь объекта была действительно бронью, дабы, приехав, он, потребитель, не оказался бы перед закрытой дверью.
Наиболее бюджетно, особенно при аренде более одной недели, выглядят объекты в сервисе airbnb. Это тоже самое, что Uber для рынка заказа такси. Что бы удержатся и конкурировать друг с другом, Хозяева квартир, вилл и небольших гостевых домов обычно дают хорошие скидки, но, как правило, предоставляют более урезанный сервис, чем традиционные гостиницы. Это рынок в основном арендодателей-любителей и их посредников. Посредники регистрируются в качестве вторых хозяев объекта и придают процессу некий профессионализм. Они могут организовать трансфер из аэропорта, экскурсии, питание и прочие дополнительные услуги. Сами хозяева делают это реже.
Чем привлекает потребителя Airbnb? Ценами. Распределенностью объектов аренды по всему миру – вы можете найти подходящий объект в любом уголке планеты. И возможностью манипулировать многими хозяевами в своих интересах. Первые два фактора в особом пояснении не нуждаются, а вот третий хорошо известен только опытным арендаторам.
Дело тут в том, что хозяева недвижимости, так называемые хосты, зависят от рейтинга, который присваивается их объекту, и отзывов постояльцев. Испортить такой рейтинг достаточно легко и хосты этого, как правило, боятся. Угрожая такой «порчей», арендатор может заставить хозяина не только приобрести какие-то дополнительные предметы обихода или, например, провести более быстрый интернет, купить утюг, детский стульчик, но и, как это часто происходит, заставляет написать о нем хороший отзыв.
И хозяева это делают. Даже в том случае, если гость нанес объекту ущерб. Ведь ущерб уже нанесен, надо думать, как его компенсировать за счет сдачи в аренду следующим гостям. А плохой отзыв на гостя – это плохой отзыв на объект и на хозяина. При таких обстоятельствах следующих гостей может и не быть.
Происходит что-то вроде групповой поруки. Люди накручивают друг другу рейтинг, который плохо отражает реальность.
Дело в том, что и гости часто боятся написать плохой отзыв о хозяевах. Они тоже заинтересованы иметь много хвалебных эпитетов, и тоже стесняются писать о проблемах. Они готовы на это, потому что сервис дает им те возможности, которые они хотят использовать и дальше.
Справедливости ради следует сказать, что и среди хозяев встречаются недобросовестные люди и мошенники, но из собственного опыта работы с сервисом, могу заключить, хозяева все-таки защищены меньше. У недобросовестных гостей есть много способов не только навредить хозяевам и остаться безнаказанными, но и заплатить меньше.
Например, не секрет, что при сдаче на срок больше 28 дней, большинство хозяев дает хорошую скидку. Если аренда одного дня стоит, скажем, 50 евро, то при аренде на месяц стоимость этого дня может упасть до 70-50% от этой суммы.
Что делает недобросовестный гость? Он арендует объект на месяц, хотя прожить там ему нужно неделю. И начинает дискуссию на сайте, пожаловавшись, например, на безопасность.
Безопасность - беспроигрышный вариант. Например, мы сдавали объекты в строго охраняемом курортном поселке, но даже там недобросовестный гость получил возврат оставшейся суммы. Не предоставив никаких доказательств, что его, точнее ее безопасности что-то угрожало. По факту, заплатив только за неделю и с очень большой скидкой. А Airbnb еще и из этой суммы вычла штраф за несоблюдение стандартов безопасности.
Если вы хозяин.
Если вы хост – такое поведение сервиса для вас будет в порядке вещей.
К сожалению, в последнее время на сервисе стало очень много таких «профессиональных» гостей. С другой стороны, добросовестные гости тоже страдают. Бывают случаи, когда гость сталкивается с тем, что его никто не встречает, и ему приходится срочно искать другое место для ночлега.
В общем случае, использование сервиса дает как очень широкие возможности, таки и вероятность проблем. Но в целом, у меня сложилось впечатление, что генерация большого потока гостей находится у сервиса в приоритете, поэтому интересы хостов, то есть потребителей этого потока, учитываются меньше. Так, что если вы гость, возьмите это факт в свое вооружение. В случае конфликта может пригодиться.
Booking работает немного в другой нише. Он изначально проектировался для работы с профессионалами рынка. Крупными и мелкими, но профессионалами. У гостей-постояльцев там тоже есть возможность выставлять оценки, но возможность влиять на хозяев отелей немного меньше. Хороший отель сделает для вас все, что может в рамках своего сервиса, но вить из него веревки у вас не получится.
Как следствие, если вы будете использовать оба этих сервиса для получения потока гостей, вы увидите, что поток профессионально недобросовестных постояльцев из Вooking меньше. Но и комиссия за «поставку» гостей больше, а полотенца и халаты из гостиниц воруют многие.
Ну, и будучи хостом, то есть хозяином, рассчитывайте, что независимо от того, какой сервис их прислал, не все гости будут вести себя идеально. Помню случай, как один гость был тих, скромен, но уехал раньше сроком и увез с собой дорогой двуспальный матрас. Другой был всем не доволен, жаловался на плохой сервис, а в конце концов сломал душ, большую (в пол) оконную раму, после чего устроил такую вечеринку, что соседи вызвали охрану.
Из недостатков Booking с точки зрения хозяина можно отметить тот факт, что доступ к услуге расчетов вы получите только в том случае, если будете иметь счет в той стране, где у вас недвижимость. Не в каждой стране это условие можно выполнить. Как результат, сервис не может списать с гостя предоплату, и вы будете иметь много пустых бронирований. А это простой вашей недвижимости.
Если смотреть на оба сервиса с точки зрения гостя, рекомендации будут следующие. Если вам нужно снять что-то на срок от недели и больше и обладать небольшим рычагом влияния на принимающего вас хозяина, имеет смысл воспользоваться сервисом Airbnb. Только внимательно изучите правила, сроки отмены и прочие тонкости. Особенно, если собираетесь «влиять» на хозяина.
И внимательно прочитайте правила дома. Профессионалы рынка приспособились к особенностям Airbnb, и на них особо повлиять не получится. Ну, и помните, что не все хозяева относятся к приему гостей как серьезному занятию, и среди них иногда попадаются люди, желающие немного нажиться не совсем честным путем, например, выложив фото другого объекта или фото того – но в таком виде, в котором он был лет 10 назад. Такая вероятность не слишком большая, но она есть.
Если же вы едите не в конкретное место, а путешествуете и не задерживаетесь в одном городе дольше трех дней, то вам больше подойдет Booking. Там немного проще правила бронирования, и вы с большой вероятностью будете иметь дело с профессионалами или опытными хозяевами. Хотя с помощью этого сервиса сейчас можно снять и частную квартиру.
Ну, и в сети много других сервисов-агрегаторов, которые предоставляют подобные услуги. Желающие могут дополнить список и поделиться в комментариях своим опытом, думаю, многим будет интересно. Я остановился на этих двух потому, что они являются не только двумя типичными представителями агрегаторов для аренды жилья, но находятся как бы на двух разных полюсах.
