Предприятия, деятельность которых была приостановлена на время действия ограничительных мер, не могли получать доход от своей деятельности.
В таких условиях, арендаторам недвижимого имущества стало обременительно исполнять свои обязательства по внесению арендной платы.
И вот, Верховный суд РФ в своем Обзоре по отдельным вопросам судебной практики N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) допустил возможность признания угрозы распространения новой коронавирусной инфекции, и мер по ограничению ее распространения обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажором).
Предприниматели начали обращаться в региональные Торгово-промышленные палаты за оформлением заключений об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажора) в отношении арендных обязательств.
Между тем, торгово-промышленные палаты не считают возможным оформлять такие заключения.
Например, СПб ТПП полагает, что:
по договорам аренды ТПП не может свидетельствовать форс-мажор, т.к. введенные запреты и ограничения на обязанности по аренде напрямую не влияют. По договорам аренды вопросы внесения арендной платы решаются в порядке ст. 451 Гражданского кодекса РФ.
ТТП РФ, в свою очередь обнародовала письмо от 07.04.2020 N Пр/0349 согласно которому палата не усматривает необходимости в оформлении таких заключений, в связи с принятием Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, который обязал арендодателей предоставить отсрочку уплаты арендных платежей, предусмотренной в 2020 году по требованию арендатора.
Последний также вправе требовать уменьшения размера арендных платежей, если не имел возможности пользоваться имуществом.
В чем суть позиции ТПП?
Многие думают, что форс-мажор автоматически прекращает обязательство.
На самом деле наступление обстоятельств непреодолимой силы всего лишь освобождает предпринимателя от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если, конечно, между этими событиями имеется причинно-следственная связь.
Само же обязательство не прекращается, если исполнение остается возможным после того, как отпали обстоятельства, вызвавшие форс-мажор (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7).
Другими словами, речь идет о переносе сроков исполнения обязательств, без применения мер гражданской ответственности к должнику (штрафы, пени, неустойка, проценты за пользование чужими денежными средствами).
Поскольку статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ обязывает арендодателей предоставить по требованию арендатора отсрочку по арендным платежам до 1 октября 2020 года, без применения к ним каких-либо санкций, то нет необходимости освобождать должника от ответственности еще и в связи с форс-мажором.
Речь, в данном случае идет об изменении договора в порядке статьи 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.