В предыдущей статье: "И не дом и не квартира. ТАУНХАУС" https://zen.yandex.ru/media/id/5e87be6096544a69b3c5604a/i-ne-dom-i-ne-kvartira-taunhaus-5eacc23a71ff6e456a19302f были описаны основные достоинства таунхаусов со стороны покупателя.
На рынке недвижимости блокированные жилые дома пользуются большой популярностью. Большинство из них распродаются ещё на этапе строительства. И не важно к какой ценовой категории относится поселок с таунхаусами, свой покупатель все равно есть у каждой.
При сравнительной стоимости квартиры и жилого блока в таунхаусе, очень заманчиво выглядит возможность пожить в двух-трех уровневом помещении, да и ещё со своей парковкой и лужайкой.
В тоже время количество новых предложений проектов с таунхаусами на рынке недвижимости становится всё меньше и меньше.
Застройщики не желают их строить.
Причин несколько, рассмотрим их подробнее.
1. С 2017 года значительно вырос контроль со стороны надзирающих органов. На таунхаусы в полной мере распространилось действие 214-ФЗ, по аналогии его применения к многоквартирным домам, со всей ответственностью со стороны застройщика, в том числе на случай нарушений сроков строительства и передачи объектов недвижимости покупателям.
2. Пакет документов застройщика для получения разрешений на строительство и актов ввода домов в эксплуатацию для таунхауса идентичен пакету документов для многоквартирного многоэтажного дома (до 1500 квадратных метров). Это значительно растягивает время реализации проекта.
3. Получение технических условий и их выполнение значительно затратнее, так как в каждый жилой блок таунхауса требуется индивидуального подвода инженерных сетей, с установкой отключающих устройств по границе земельного участка.
4. Каждый жилой блок должен быть расположен на отдельном земельном участке (с отдельным кадастровым номером). Это в свою очередь увеличивает затраты застройщика на оплату госпошлины при формировании индивидуальных земельных участков для каждого жилого блока.
Таунхаус может состоять от двух до десяти жилых блоков, каждый из которых должен быть расположен на своем земельном участке. Таким образом застройщики юридические лица оплачивают госпошлину по 22 000 рублей за каждый вновь образуемый земельный участок.
Пример расчета.
Если 5 таунхаусов состоят из 6 жилых блоков, то получается 5 х 6 = 30 жилых блоков, затем 30 х 22 000 = 660 000 рублей. Застройщик оплачивает указанную госпошлину дважды. Первый раз при формировании участков, а второй раз при регистрации права собственности на жилые блоки после завершения строительства.
5. По причине не массовости таунхаусов затруднено кредитование покупателей банками на этапе строительства. В большинстве случаев ипотечным кредитом для приобретения жилого блока в таунхаусе возможно воспользоваться только на вторичном рынке, при условии что объект удовлетворяет требованиям банка по удаленности и пригодности для постоянного проживания.
Ранее существовавшие гибридные схемы оформления таунхаусов не совсем законны.
- На рынке можно было встретить таунхаусоподобные многоквартирные дома, реализуемые по договорам участия в долевом строительстве. Все хорошо, только покупатель не получал в собственность свой земельный участок.
- Строились таунхаусы на землях для индивидуального жилищного строительства. В этом случае и дом и участок оформлялись в общую долевую собственность каждого покупателя в определенных долях. А тут и все прелести коммунальных квартир в случае продажи или прописки.
- Встречались таунхаусы на землях сельхозназначения, с видом разрешенного использования для дачного строительства. Оформление производилось также по долям в долевую собственность. Про остальное даже говорить не хочется.
Планируя приобрести таунхаус даже на вторичном рынке недвижимости обращайте внимание на категорию и вид разрешенного использования земельного участка, возможность прописаться, а также на соответствие параметров постройки утвержденным правилам землепользования и застройки поселения. Минимально допустимые размеры, отступы от линий улиц, процент застройки земельного участка.
Изучите квитанцию по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей, а также возможность заключения прямого договора с каждой ресурсоснабжающей организацией.