- Вопрос: правомерность удержания аванса продавцом?
- 1. Являются ли действия граждан, направленные на заключение договора купли-продажи нарушением законодательства РФ в условиях распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).
- 2. Что согласовали стороны в пункте 5 и пункте 14 авансового соглашения?
Фабула дела
14.03.2020 между сторонами в письменном виде заключено авансовое соглашение с обязательством заключить договор купли-продажи квартиры не позднее 10.04.2020 года.
Предмет и цена договора купли-продажи согласованы. Реквизиты сторон указаны, соглашение подписано сторонами.
В пункте 5 авансового соглашения стороны согласовали, что в подтверждение своих намерений Покупатель передает Продавцу денежные средства (аванс) в сумме 50 000 рублей, в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи.
В пункте 14 авансового соглашения стороны согласовали, что если Покупатель откажется от заключения договора, аванс остается у Продавца.
В пункте 19 авансового соглашения Стороны согласовали, что
- вышеуказанная квартира продается с одновременным приобретением продавцом альтернативной квартиры, расположенной по адресу согласно текста авансового соглашения, за которую уже внесен аванс продавцом до 10.04.2020 года.
- в связи с возможным введением карантина, связанным с корона вирусом, по соглашению сторон данное соглашение может быть продлено, либо расторгнуто с возвращением суммы аванса.
При подготовке заключения я исхожу из следующих фактов, представленных заказчиком:
- в подтверждение отказа покупателя от заключения договора купли-продажи Заказчиком представлено два скриншота переписки whatsapp.
- Заказчик подтверждает факт получения суммы аванса.
- Заказчик утверждает, что 10 апреля покупательница сообщила через риэлтора, что не может участвовать в сделке так как “находится в группе риска по здоровью и не хочет нарушать режим самоизоляции” и попросила срочно вернуть аванс.
Вопрос: правомерность удержания аванса продавцом?
Для ответа на поставленный вопрос необходимо ответить на ряд сопутствующих вопросов.
1. Являются ли действия граждан, направленные на заключение договора купли-продажи нарушением законодательства РФ в условиях распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).
Согласно пункта 8.1. указа Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ установлена обязанность соблюдать режим самоизоляции граждан в возрасте старше 65 лет, а также граждан, имеющих заболевания, указанные в приложении 4 к настоящему указу.
Согласно указа Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ граждане прибывшие из неблагополучных стран, проживающие с ними совместно, а так же те кого определили врачи обязаны соблюдать 14-ти дневный режим изоляции.
Согласно пункта 10.3. указа Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ установлена обязанность граждан не покидать места проживания (пребывания), за исключением случаев обращения за экстренной (неотложной) медицинской помощью и случаев иной прямой угрозы жизни и здоровью, случаев следования к месту (от места) осуществления деятельности (в том числе работы), которая не приостановлена в соответствии с настоящим указом, осуществления деятельности, связанной с передвижением по территории города Москвы, в случае если такое передвижение непосредственно связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена в соответствии с настоящим указом (в том числе оказанием транспортных услуг и услуг доставки), а также следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена в соответствии с настоящим указом, выгула домашних животных на расстоянии, не превышающем 100 метров от места проживания (пребывания), выноса отходов до ближайшего места накопления отходов.
Кроме того, Указом Мэра Москвы № 42-УМ от 10.04.2020 «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» определено временно приостановить с 13 апреля 2020 г. по 19 апреля 2020 г.: Посещение гражданами территорий, зданий, строений, сооружений (помещений в них), где осуществляется деятельность организаций и индивидуальных предпринимателей, указанная в приложении 3 к настоящему указу, с учетом особенностей, установленных в нем. При этом сохраняется режим посещения, предусмотренный пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.4, 3.5, 3.6, 7, 12.3 настоящего указа.
Банковские учреждения не включены в виды деятельности указанные в приложении 3 к указу Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ.
Ответ: В случае, если покупатель и продавец не старше 65 лет, не обязаны соблюдать режим 14-тидневный самоизоляции в связи с прибытием из стран с неблагополучной эпидемиологической обстановкой и/или не имеют заболеваний, обязывающих их соблюдать режим самоизоляции, подтвержденных надлежащим образом, они имели возможность и законное право следовать к ближайшему месту приобретения услуг – например, в банк для заключения договора купли-продажи, внесения денежных средств в банковскую ячейку и т.д., что не запрещено действующим законодательством РФ и не является нарушением действующего законодательства.
2. Что согласовали стороны в пункте 5 и пункте 14 авансового соглашения?
В пункте 5 авансового соглашения стороны согласовали, что в подтверждение своих намерений Покупатель передает Продавцу денежные средства (аванс) в сумме 50 000 рублей, в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи.
В пункте 14 авансового соглашения стороны согласовали, что если Покупатель откажется от заключения договора, аванс остается у Продавца.
По общему правилу аванс представляет собой денежную сумму, уплачиваемую одной стороной договора в пользу другой в счет причитающихся с нее платежей до момента осуществления последней исполнения своего обязательства. Аванс по своей правовой природе является предварительным платежом, не выполняющим обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств сторона, получившая соответствующую сумму, обязана его вернуть (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2019 по делу №33-5417/2019). Исключением является случай, когда в самом договоре предусмотрено, что аванс удерживается в качестве неустойки (п. 1 ст. 330, ст. 421 ГК РФ).
Ответ: Буквальное толкование условий пункта 14 авансового соглашения позволяет сделать вывод, о том, что в пункте 14 стороны согласовали неустойку, которую Продавец получает с Покупателя, в случае отказа последнего от заключения договора.
3. Если в пункте 14 авансового соглашения стороны согласовали неустойку – освобождается ли Покупатель от неустойки за нарушение обязательства по авансовому соглашению в связи с непреодолимой силой?
Указом Мэра Москвы № 20-УМ от 14.03.2020 «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.».
Поскольку договор заключен между гражданами, то действует пункт 1 статьи 401 ГК РФ, согласно которого граждане могут быть освобождены от ответственности за нарушение обязательств при отсутствии вины, то есть в ситуации, когда гражданин при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, принял все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).
Для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств сторона должна доказать: а) наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы; б) наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств; в) непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы; г) добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.
При рассмотрении вопроса об освобождении от ответственности вследствие обстоятельств непреодолимой силы могут приниматься во внимание соответствующие документы (заключения, свидетельства), подтверждающие наличие обстоятельств непреодолимой силы, выданные уполномоченными на то органами или организациями.
Ответ: Покупатель освобождается от ответственности, а продавец обязан вернуть покупателю аванс при условии, что Покупатель докажет причинно-следственную связь между эпидемиологической обстановкой и невозможностью заключить договор, а так же, что Покупателем были предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства (заключения договора).
4. Прекращаются ли обязательства сторон заключить договора купли-продажи в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы?
В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.
Ответ: Нет, обязательства сторон остаются в неизменном виде и могут быть исполнены сразу после того, как они отпали.
5. Может ли Покупатель в одностороннем порядке отказаться от авансового соглашения и заключения договора купли-продажи?
Ответ: Из системного толкования авансового соглашения и рассмотренных выше вопросов следует, что Покупатель вправе отказаться от исполнения авансового соглашения при условии выплаты Продавцу неустойки из суммы и в размере полученного аванса.
6. Вправе ли продавец удерживать аванс в случае отказа покупателя от заключения договора-купли-продажи в условиях распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)
Ответ: Продавец вправе удерживать (не возвращать) аванс при условии, что:
- продавец не отказывался от заключения договора купли-продажи;
- продавец предлагал покупателю заключить договор купли-продажи в срок до 10 апреля 2020 года;
- покупатель не включен в перечень лиц, которые обязаны соблюдать режим самоизоляции;
- покупатель не доказал причинно-следственную связь между эпидемиологической обстановкой и невозможностью заключить договор;
- покупатель не доказал, что им были предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства;
- продавец направил покупателю письменную претензию о выплате неустойки за нарушение авансового соглашения с удержанием суммы неустойки из суммы аванса.
7. Рекомендации:
При ведении переговоров
- выяснить у Покупателя – что помешало заключить договор в согласованный срок и чем это подтверждается для оценки перспективы судебного разбирательства;
- продолжить поиски другого покупателя на квартиру и в случае получения аванса от нового покупателя – отказаться от исполнения обязательств по первоначальному авансовому соглашению с возвратом суммы аванса;
В случае предъявления Покупателем в письменном виде претензии о возврате аванса:
- направить в письменном виде встречную претензию, в которой предложить Покупателю исполнить обязательства (заключить договор купли-продажи) сразу же после прекращения обстоятельств или пролонгировать срок действия соглашения;
- указать в претензии требование о выплате Покупателем суммы неустойки с удержанием суммы из полученных денежных средств;
В случае предъявления Покупателем иска в суд о взыскании суммы аванса - предъявить встречный иск о взыскании суммы неустойки.
Читайте так же: