Автор - Барамзин Константин Николаевич
Генеральный директор ООО «ЦЭПЭС»
e-mail - bkn@esm-invest.com
Cайт - www.otsenk.ru
Позиция представления стоимости объектов капитального строительства (ОКС) без учета НДС неоднократно подтверждалась определениями Верховного Суда РФ: от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258; от 9 августа 2018 г. №5-КГ18-96; от 29 ноября 2018 г. № 5-КГ18-276; от 16 января 2019 г. № 5-КГ18-274; от 13 июня 2019 г. № 5-КА19-6; от 13 ноября 2019 г. № 5-КА19-35 и Определением Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 № 2604-О.
Определение Верховного суда РФ от 5 февраля 2020 г. № 5-КА19-66 по вопросу включения НДС в кадастровую стоимость было принято по делу собственника пяти помещений в московском бизнес-центре ООО «Арт формат». Верховный суд не согласился с кассационной жалобой правительства Москвы с просьбой оставить в силе стоимость с НДС, по которой и принял решение, вернув дело в апелляционную инстанцию. По мнению вице-президента Российского общества оценщиков Е.И. Неймана, которое он высказал в своем интервью РБК, Определение Верховного суда «не упоминать НДС всуе» все оценщики должны воспринять как указание не включать НДС и выдавать очищенную от налога стоимость.
Хотя законодательство об оценочной деятельности не регламентирует определения рыночной стоимости с НДС или выделения НДС, само определение рыночной стоимости в 135-ФЗ трактуется как «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке…», то есть 135-ФЗ говорит о цене сделки.
Поскольку определение наиболее вероятной цены производится на основе рыночных данных (предложения о продажах используются в сравнительном подходе, а предложения об аренде в доходном подходе), то, очевидно, что таким образом определяется наиболее вероятная цена, по которой недвижимость может быть отчуждена (то есть цена предполагаемой сделки или цена, которую заплатит покупатель).
В свою очередь, по общему правилу сделки по реализации (отчуждению) объектов недвижимости коммерческого назначения (или прав) по рыночной стоимости могут являться объектами налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Очевидно, что представляя значение рыночной стоимости, рассчитанное в рамках определения 135-ФЗ, оценщик определяет рыночную стоимость недвижимости для сделки, то есть с НДС.
А вот в Определении Верховного Суда РФ от 15 февраля 2018 № 5-КГ17-258 указано, что «Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость».