Я занимаюсь недвижимостью с 2011 года. За это время происходит уже второй экономический кризис. Я наблюдаю, как рынок жилья реагирует на изменения в экономике, как он зависит от нефти, курса валют и других факторов. Проанализируем события, которые произошли за последние годы. Оценим экономическую ситуацию сейчас и как она повлияет на рынок недвижимости в будущем.
Что было раньше?
С 2012 года, после кризиса 2008 года, цены на жилье начали расти. В конце 2014 года произошел очередной экономический кризис. Причинами стало падение цен на нефть и рубль, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций Россией.
А так как недвижимость считается хорошим инструментом сохранения сбережений, произошел ажиотажный спрос на жилье. Из-за этого подорожали как новостройки, так и вторичный фонд. Курс валют стал стабильно высоким. Все, кто хотел купить жилье купили. К тому же государство подняло ключевую ставку, ипотека подорожала, спрос упал. В связи с этим цены снизились, количество сделок на рынке недвижимости сократилось. Цены на жилье упали на 55% в долларах, на 15–20% в рублях в целом по стране.
С 2017 года наметился устойчивый спрос на жилье, рубль укреплялся, государство снижало ключевую ставку, ипотека стала доступнее.
Начало текущего кризиса.
В марте 2020 года, прошло очередное заседание ОПЕК. ОПЕК - это группа государств, которые являются крупными нефтедобытчиками и экспортерами нефти. ОПЕК влияет на мировые цены на нефть. Пандемия коронавируса привела к тому, что люди сидят на самоизоляции, большинство компаний не работает. Соответственно, потребности в прежнем объеме добычи нефти нет. Организация стран ОПЕК предложила снизить объем нефтедобычи нефти. Россия отказалась. Саудиты вернувшись домой после заседания снизили цены на нефть. Рубль по отношению к рублю просел.
Рынок недвижимости отреагировал ростом цен, как и в конце 2014 года.
Наш популярный сценарий повторился. Нефть подешевела – просел рубль. Народ стал скупать на все что есть накопления или в ипотеку жилье. Цены на жилье в рублях выросли.
В апреле 2020 года ОПЕК провело еще заседание, при котором все страны, включая Россию решили снизить нефтедобычу в несколько раз больше, чем предлагалось на предыдущем заседании. Сейчас дошло до того, что цены на биржах достигли отрицательных значений. Потребления нефти сократилось, а хранить ее нужно, а это издержки.
Выводы о влиянии нефти на рынок жилья.
Из всей этой ситуации мы видим, что нефть влияет на курс рубля по отношению к валюте и рынок недвижимости. Всем известен факт, что доходы от продажи нефти составляют основную часть бюджета Российской Федерации. Снижение ее стоимости приводит к обесцениванию национальной валюты.
От цен на нефть зависят объемы жилищного кредитования и количество денег на руках у граждан, уровень их доходов, темпы инфляции и ряд других факторов. Рынок недвижимости как одна из составляющих экономической системы реагирует на «нефтяное» воздействие»
Что происходит сейчас?
Сейчас идет период самоизоляции. Какое- то количество людей лишатся работы. Большинство потеряло доходы. Для многих наступили проблемы, что уже не до покупки жилья.
Сейчас произошло уменьшение спроса на жилье. Это связано как с экономикой, так и с введением режима самоизоляции.
Что дальше?
Сейчас наметились плохие для рынка жилья общие тенденции:
- снижение доходов населения;
- отсутствие денег платить по кредитам заставит многих заемщиков продавать жилье;
- банки перестали давать кредиты и ипотеку работникам пострдавших отраслей от карантина (туризм, спорт, грузоперевозки, Индивидуальные предприниматели и другие);
Что будет с новостройками?
Спрос на новостройки выше, чем на вторичку.
Цены останутся примерно на том же уровне. Сейчас хорошо поддерживают застройщиков государственными программами:
- государственная программа 2020" со ставкой 6,5%;
- «семейная ипотека»;
- «материнский капитал» 2020 года.
Количество объектов, которое можно купить по долевому участию в строительстве по старой схеме немного. Большинство из строящихся объектов сдаются в этом году. Себестоимость строительства выросла в связи с удорожанием импортных строительных материалов. Темпы продаж за прошедший период позволят достраивать объекты за свой счет даже при низком спросе.
Жилье по эскроу счетам продавать дешевле не будут, так как банк финансирует строительство. Себестоимость по эскроу выше, а продавать жилье на ранней стадии строительства невыгодно. А большинство домов, которые продаются по эскроу, будут сдаваться не в этом году.
Что будет с вторичным жильем?
Сейчас произошло сокращение предложений на рынке. Продавцы боятся потерять недвижимость и деньги, поэтому снимают объекты с продажи до лучших времён.
Те, кто продолжит продавать жилье придется постепенно снижать цену. Сначала будут менять цены в объявлениях на 50-100 тысяч рублей. Будут лояльны к торгу. Снижение будет происходить постепенно. Рынок жилья более стабильный, чем биржевые курсы. Продавцы жилья будут понимать, что спрос уже не тот.
Ситуация будет схожей с 2016-2017 годами. Тогда цены снизились после резкого роста. И помню, как легко можно было сторговать 150-200 тысяч с квартиры по военной ипотеке. До карантина многие отказывались продавать жилье по военной ипотеке из-за сроков. В 2016-2017 годах, когда звонил собственникам и говорил, что у покупателя военная ипотека, они радовались. Продавцы понимали, у покупателя есть деньги, пусть и придется подождать 2 месяца до их получения.
Сильнее упадут цены на квартиры в жилом фонде до 2000х годов без автономного отопления.
Квартиры в свежих домах с хорошим ремонтом и автономным отоплением дешевле продавать не будут. Собственники новостроек с ремонтом покупали жилье по высокой цене и делали ремонт. Поэтому в убыток продавать не будут, останутся и дальше в них жить.
А что вы думаете о текущей ситуации?
Наша группа ВК: https://vk.com/voennaya_ipoteka_kaliningrad
ЕСТЬ ВОПРОСЫ? ЗВОНИТЕ ►. +7(4012)90-30-80 или пишите +7-905-242-19-26 Viber/WhatsAPP/Telegram ★
Канал Ютуб: https://www.youtube.com/channel/UCC08yN3B8IlR7DdjhhQHYGQ?view_as=subscriber
