Судя по вопросам,которые стали ко мне поступать на личных консультациях,арендаторы уже пришли к пониманию "вытянут" ли они договора аренды или нет и те,кто принял для себя тот факт,что аренда недвижимости стала непосильной ношей, озадачились расторжением сделок.
Поскольку,вопрос актуален,давате разберемся,как можно расторгнуть договор со стороны арендатора в период пандемии.
Начнем с того,что механизмов расторжения договора несколько и применение конкретного зависит от того, в какой момент действия договора Вы планируете его расторгать.
1. Договор аренды заканчивает срок своего действия.
Это самый простой с юридической точки зрения механизм.
Как происходит: уведомляете арендодателя в указанный в договоре аренды срок о том,что после окончания срока действия договора Вы не заинтересованы в его продлении и просите принять помещения по акту приема передачи. Оформляете дополнительное соглашение о расторжении.
2. Установленный срок действия истек и договор пролонгирован на неопределенный срок.
Это тоже довольно простой способ,так как он предусматривает,что любая сторона может отказаться от договора в любой момент,просто уведомив об этом.
Минус состоит в том,что уведомить, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, надо за три месяца и эти три месяца придется платить аренду.
Как происходит: уведомляете арендодателя о том,что отказываетесь от договора,ждете три месяца,отдаете помещения,заключаете дополнительное соглашение о расторжении.
3. Срок договора не истек и сделку необходимо расторгнуть досрочно.
Именно этот вариант является самым сложным,так как зависит от волеизъявления сторон и если стороны не договорятся,то расторжение происходит через суд,а суд никому не нужен.
Договор в таком случае расторгается в порядке ст.ст. 450,451,452 ГК РФ, основанием может являться:
- нарушение сторонами обязанностей по договору
- существенное изменение условий,из которыз стороны исходили при заключении сделки
- условия договора,которыми предусмотрено досрочное расторжение
в этих случаях расторжение расторжение происходит с применением штрафных санкций (самый распространенный вариант-арендодатель оставляет себе обеспечительный платеж)
Но!!! В первом чтении принят законопроект,который предусматривает возможность досрочного расторжения арендаторами договоров аренды без применения штрафных санкций (упущенной выгоды, убытков при прекращении договора по ст.393 ГК РФ,с возвратой платежа и тд), поэтому,если Вы решили расторгать по данному порядку,то подождите,когда вступит в силу закон (подробнее - здесь).
Как происходит: уведомляете арендодателя о том,что хотите досрочно расторгнуть договор в порядке одностороннего отказа (редакция официального уведосления зависит от статьи ГК РФ и условий,в рамках которых Вы расторгаете договор).
Если арендодатель соглашается на расторжение -передаете помещения,заключаете дополнительное соглашение к договору.
Если не соглашается,то идете в суд и расторгаете договор по решению суда (в суд подаем только получения отказа,именно поэтому нужно все делать официально).
Прежде чем принимать окончательное решение прочитайте дополнительную информацию на моем канале в статьях:
1. Отсрочка по договору устанавливается автоматически - сказал Верховный суд
2. Как заключить отсрочку,если срок договора аренды истекает
3. Как получить скидку и отсрочку по аренде одновременно
4. На каких условиях арендодатель обязан дать отсрочку по аренде
5. Обязательно фиксируйте отсрочку по аренде дополнительным соглашением
© По закону Москвы