На рынке загородной недвижимости пик спроса обычно приходится на период с апреля по октябрь, однако события, произошедшие в этом году, в несколько раз подняли востребованность загородных домов – собственники сдали даже то, что не планировали, да и продаются объекты такого формата до сих пор очень активно. За период самоизоляции цены по некоторым категориями загородных объектов поднялись на 10-15%, и судя по всему – это еще не предел. Мы расскажем, на что необходимо обратить внимание при покупке загородной недвижимости и какие документы нужно запросить у продавцов.
Базовые моменты при первичном осмотре объекта
Нужно понимать, что в отличии от квартиры загородная недвижимость – это сложный объект, который приобретается как единый комплекс, и отчуждение земельного участка без жилого дома будет равносильно «ничтожной» сделке. Именно поэтому важно запросить правоустанавливающие документы на все объекты недвижимости. Более того, если в многоквартирных домах все вопросы, связанные с проблемами с коммуникациями, решает управляющая компания, то в деревенском доме они ложатся на собственника. В связи с этим при осмотре необходимо разобраться с электричеством, учитывая, что для каждого дома существует отдельный договор с абонентским номером, по которому можно проверить наличие задолженностей. Для понимания ситуации с газом можно либо вступить в переговоры с Мособлгазом, либо запросить у продавца документы, подтверждающие существование данной услуги. Касательно воды – нужно уточнить, каким образом она поступает на ваш участок, например, из колодца или скважины.
После получения правоустанавливающих документов на объект
Для начала необходимо зайти на сайт, на котором размещена публичная кадастровая карта, и по номеру найти свой земельный участок, чтобы проверить его точное местоположение и уточнить отсутствие наложений по границам. Помимо этого, можно перепроверить информацию по категории земли и виду разрешенного использования, так как для полноценной жизни максимально пригодны земли населенных пунктов и земли сельхоз назначения. Также стоит отметить, что с учетом внесенных в законодательство изменений могут быть различные виды разрешенного использования – например, для населенных пунктов это индивидуально-жилищное строительство и личное подсобное хозяйство, есть также земли для садоводства и дачного строительства.
Важно также помнить, в Московской области сейчас ведется активное строительство, поэтому необходимо проверить понравившийся участок на момент его изъятия под государственные и муниципальные нужды – под строительство дорог, развязок или охранной зоны взлетно-посадочных полос аэропортов и другие моменты. В случае, если информация не отражена в выписке из единого государственного Реестра недвижимости, ее можно получить в администрации.
«Параллельно с остальными правоустанавливающими документами необходимо запросить выписку из единого государственного реестра недвижимости. Сделать это можно как через многофункциональный центр, так и в режиме онлайн через порталы Росреестра», - отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
При проверке документов на дом нужно обратить внимание на статус объекта – жилой он или нежилой. Это принципиальный момент, потому что статус «жилой» дает право регистрации, что очень важно для многих покупателей, однако при покупке объекта такого формата важно запросить выписку из домовой книги, чтобы не приобрести вместе с домом и прописанных в нем людей. Следующий шаг – проверка площади жилого дома, так как встречаются случаи, когда по документам постройка чуть меньше/больше, чем реальные показатели. В случае, если цифры разнятся, в будущем могут возникнуть проблемы с оценочной компанией и выдачей ипотеки. Бывают ситуации, когда документы на дом и вовсе отсутствуют, то есть право на строительство не зарегистрировано, тогда сделка будет являться высокорисковой.
«На сегодняшний день активным спросом пользуются также и таунхаусы, на которые существует несколько видов правоустанавливающих документов. В первом случае это может быть квартира, тогда земля предоставляется в рамках пользования единым комплексом объектов инфраструктуры коттеджного поселка. Во втором случае – это часть дома, с землёй. Здесь земля может быть предоставлена либо в собственность, либо в аренду. Третий вариант – это доля, в данной ситуации для распоряжения этим объектом необходимо получать отказы от преимущественного права покупки и подписывать дополнительное соглашение о местоположении объекта, так как учитывая отсутствие прав на отдельный объект недвижимости могут возникнуть сложности с его использованием по назначению», - объясняет Юлия Дымова.
Самым востребованным форматом загородной недвижимости были и остаются дачи – земельные участки с каркасно-щитовыми домами, расположенными в садовых товариществах. При приобретении дачного участка важно также обратить внимание на кадастрирование и межевание, проверив, что объект находится в четких границах. Помимо этого, необходимо уточнить наличие и объем возможных коммуникаций, а также трезво оценивать возможности использования газа по границе и электричества в формате 5 кВт.