Допустим, на вашем участке стоит ветхая постройка, которая дышит на ладан последние лет 10. И вроде как вам она не мешала, потому что вы приезжали на дачу несколько раз за лето, а для того, чтобы хранить кое-какие вещи, спрятаться от дождя и 1 раз в год переночевать - она сгодится. Но жизнь меняется, и теперь вам захотелось перебраться из города поближе к природе, отстроить нормальный дом, а старое строение снести к чертям, чтобы освободить место. Вроде бы все просто, но не совсем.
Дело в том, что если этот маленький садовый домик был зарегистрирован в кадастре (может быть еще вашим отцом), имеет кадастровый номер, то если вы просто снесете его физически - на бумагах он никак не исчезнет. Он будет также числиться на вашей земле, вы все также будете платить за него налоги.
Как же сделать все грамотно? Как снять с кадастрового учета ненужное строение? Для этого существует специальный документ, который называется "акт обследования".
Акт обследования объекта – документ, оформляемый кадастровым инженером после осмотра месторасположения недвижимости, которая перестала существовать. У специалиста, который выдает такое заключение, должны быть профильное образование и действующий профессиональный аттестат.
Этот документ служит основанием для своевременного и законного устранения несоответствий, когда объект уже перестал существовать, но еще числится зарегистрированным.
Оформление акта обследования пригодится в следующих случаях:
- разрушение недвижимости (в результате стихийных бедствий, техногенных катастроф, обрушения и т. п.);
- разделение недвижимого имущества на самостоятельные объекты;
- слияние нескольких зданий, помещений и т. п. в один объект;
- ликвидация недвижимости в результате сноса.
Например, собственник решил объединить два объекта в один. Он оформляет разрешение на строительные работы, затем акт завершения строительства, а после обращается к кадастровому инженеру для обследования новой недвижимости. Специалист фиксирует произошедшие изменения и заполняет акт обследования, в котором дает заключение о прекращении существования двух прежних отдельных объектов. Тогда недвижимость снимают с учета. Затем собственник регистрирует новое имущество.
Без заключения кадастрового инженера невозможно снять имущество с государственной регистрации. Никто не хочет тратить деньги на «воздух», поэтому о заполнении акта обследования и подаче сведений в Росреестр нужно позаботиться сразу после того, как недвижимость перестает существовать.
Стоит также учитывать, что без снятия недвижимого имущества с кадастрового учета невозможно начать строительство или зарегистрировать новый объект на территории. Пока в базе ЕГРН конкретный адрес закреплен за прежней недвижимостью, его нельзя присвоить новой постройке. А с узакониванием такого объекта возникнут проблемы. Поэтому соблюсти формальности по заполнению акта обследования нужно как можно скорее.
При составлении акта обследования кадастровый инженер опирается на информацию в базе ЕГРН и документы, которые подтверждают, что объект перестал существовать. Эти официальные бумаги должны прилагаться к заключению:
- решение суда о ликвидации самовольной постройки или ее приведение в соответствии с действующими нормами;
- решение суда о сносе объекта в связи с невозмещением убытков;
- решение владельца ликвидировать недвижимость в связи с переходом земель в категорию зон с особыми условиями использования;
- уведомление местной администрации о завершении сноса здания или сооружения и пр.
Как выглядит процедура получения акта обследования:
1.Владелец недвижимого имущества заключает договор с кадастровой компанией. В этом соглашении прописывается вид работ и сроки, составляется смета с указанием задатка и общей суммы оплаты.
2.Кадастровый инженер анализирует предоставленную документацию:
- паспорт собственника;
- правоустанавливающие документы;
- доверенность от правообладателя на объект (если обращается его представитель);
- кадастровый паспорт недвижимого имущества;
- документ, подтверждающий ликвидацию/разрушение объекта (например, справка о пожаре).
3. специалист выезжает по адресу объекта для личного осмотра, он должен сам удостовериться, что недвижимость больше не существует. Это обязательная процедура, без которой невозможна подготовка заключения.
4.На основании полученных данных кадастровый инженер составляет акт обследования по установленной законодательством форме, прикладывая все необходимые документы.
Важно отметить, что заключение инженера необходимо, даже если у владельца недвижимости есть другие документы, подтверждающие факт разрушения/ликвидации объекта. То есть, если у вас есть справка от МЧС о работах по тушению пожара, она не считается основанием для снятия имущества с учета. Оформлять акт обследования все равно придется. Это единственный документ, на основании которого Росреестр может снять недвижимость с кадастрового учета.
Акт обследования в электронном виде вместе со своим заявлением владелец недвижимости должен отправить в Росреестр для внесения изменений. Если документы и приложения оформлены правильно, объект снимается с учета в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявки.
Результатом оформления акта обследования становится внесение нужных данных в базу ЕГРН и снятие объекта с кадастрового учета. Тогда недвижимость прекращает существовать не только физически, но и юридически. Владелец теряет право собственности и больше не обязан платить налоги за это имущество.
После снятия с учета заказчик получает кадастровую выписку, в которой обозначено, что рассматриваемый объект больше не зарегистрирован в базе ЕГРН.