Приветствую, друзья! Меня зовут Сергей Башкевич. Я юрист и руководитель правового бюро BASHKEVICH.com. Здесь веду свой блог, где рассказываю о недвижимости с юридической стороны вопроса.
В зависимости от ситуации у вас будет разный перечень документов, но их все можно условно разделить на две большие группы, когда:
- РАСТОРЖЕНИЕ ПО ОБОЮДНОМУ СОГЛАСИЮ: арендатор и арендодатель договорились расторгнуть договор и подписали соглашение о его расторжении;
- РАСТОРЖЕНИЕ ПО ЖЕЛАНИЮ ОДНОЙ ИЗ СТОРОН: одна из сторон не согласна продолжать аренду и заявила односторонний отказ от договора, а другая против.
🔍 Какие документы нужны, чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон?
Стоит напомнить, что возможность расторгнуть договор по обоюдному согласию закреплена в статье 450 ГК РФ. В её пункте 1 прямо указано, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Поэтому если стороны решили прекратить отношения, не видя их продолжение, то в этом случае они могут подписать соглашение о расторжение договора аренды.
Например, в условиях пандемии такое расторжение является распространенным явлением. Когда арендатору объективно нечем платить, а арендодатель понимает, что ему легче сменить сторону на платежеспособную, нежели ждать оплат по аренде.
В этом случае, тактика переговоров должна строиться на цели: убедить одну из сторон в нецелесообразности сохранение аренды. Безусловно, стороны на этой стадии свободны в выборе формы переговоров. Однако в финале должен получиться документ закрепляющий факт прекращения отношений.
Рекомендую, чтобы соблюсти формальности, не только вести переписку по электронной почте о расторжении договора, но также выслать официальное предложение, которое должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (но это для идеальной ситуации).
В своем предложении опишите ситуацию, приложите документы подтверждающие ваши обстоятельства (например, о снижении выручки) и сформулируете ваше видение выхода из ситуации: "Просим расторгнуть договор по соглашению сторон"
1️⃣ Дополнительное соглашение о расторжении основного договора аренды нежилого помещения
Этот документ является частью основного договора аренды. Он и закрепляет прекращение отношений. Не стоит его воспринимать как нечто отдельное. Юристы при его составлении всячески по тексту должны подчеркивать, что соглашение идет в дополнение к тому, что было изначально подписано сторонами.
Ключевая формулировка в тексте: Расторгнуть Договор аренды нежилого помещения с момента подписания настоящего Соглашения (ИЛИ с даты, о которой договорились стороны).
Если дополнительное соглашение идет к договору, который по всем правилам был зарегистрирован в Росреестре, то и это соглашение также подлежит регистрации. Тогда соглашение будет считаться заключенным с момента такой регистрации.
Можно ли в соглашении прописать какие-то дополнительные условия (не только о расторжении)?
Безусловно, вы можете отразить в соглашении любые условия изменяющие и дополняющие основной договор аренды.
Например, стороны не успели переподписать условия об арендных каникулах либо о снижении стоимости аренды. Не отразили на бумаге свои устные договоренности. В этом случае их стоит закрепить в соглашении о расторжении договора аренды.
Однако в каждой ситуации надо отдельно продумывать текст соглашения, который будет выгоден либо для арендатора, либо арендодателю. Для этого и требуется консультация у юриста, которую я предоставляю. Переходите по ссылке и записывайтесь на нее.
2️⃣ Акт о возврате помещения
Данный документ является ключевым, чтобы признать договор расторгнутым. Возврат помещения арендодателю - это базовая точка, как и его прием, в вопросе аренды. Без подписанного сторонами акта нельзя считать, что отношения завершились.
В нем отражается сведения о арендаторе и арендодателе, техническом состоянии помещения, а также то, что стороны имеют либо не имеют претензий друг к другу.
В случае если стороны изначально подписали соглашение о расторжении договора аренды, то затруднений с подписанием акта о возврате возникнуть не должно.
🔥 Какие документы нужны, если РАСТОРЖЕНИЕ ПО ОБОЮДНОМУ СОГЛАСИЮ:
- Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды
- Акт о возврате помещения (от арендатора к арендодателю)
Если требуется составление этих документов либо их проверки с учетом ваших особенностей аренды, то я могу оказать такую юридическую поддержку.
🔍 Какие документы нужны, чтобы расторгнуть договор по желанию одной из сторон?
Данная ситуация более сложная, в отличие от того, когда арендатор и арендодатель договорились. Здесь всё наоборот. Стороны не договорились и надо принудить одну сторону признать, что аренда закончилась на законных основаниях.
Более подробно об этом я описал в своей большой инструкции: Как быстро расторгнуть договор аренды во время эпидемии? — Инструкция
Арендодатель отказывается подписывать договор о расторжении, значит надо заявлять отказ от договора.
В условиях договора аренды существуют такие правила, когда для расторжения достаточно одностороннего отказа от договора аренды. То есть, ничем не обусловленное право стороны прекратить отношения. При этом требуется уведомить сторону за какое-то время. Обычно срок составляет от 2 до 4 месяцев. Следовательно, соглашение о расторжении невозможно подписать, то договор расторгается дольше обычного и с конфликтами.
В условиях пандемии может быть применен и особый порядок расторжения. Это статья 451 ГК РФ. О ней я писал в статье, ставшей уже популярной - Как расторгнуть договор аренды недвижимости в условиях пандемии? - Инструкция от юриста.
1️⃣ Уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
Утвержденной формы уведомления, как правило, нет. Оно готовится в письменном виде (сторона сама определяет стиль изложения) и отправляется по почте заказным письмом с описью вложения.
С момента получения уведомления арендодателем начинает течь срок, когда договор будет считаться расторгнутым. При этом не имеет значения и то, было ли фактическое его получение. Есть правила, когда доставка признается состоявшейся, если имел место факт почтового отправления.
Ключевая формулировка в тексте: уведомляем вас о своем отказе от исполнения договора аренды.
В тоже время, важно отметить, что я описываю здесь один из множества случаев, который может быть не применим в вашем договоре аренды. Потому для корректного анализа всех обстоятельств, лучше записаться на мою консультацию.
2️⃣ Приглашение на приемку помещения
Это такое же письмо как и то, которое вы направляли, когда уведомляли о расторжении договора аренды. Его также следует направить по почте заказным письмом с описью вложения. Так вы сохраните доказательства отправления.
В приглашении излагаете свое намерение возвратить помещение, подписать соответствующий акт и указываете дату и время встречи. Также рекомендую сообщить о ваших представителях, действующих по доверенности, если вы организация.
⏳ Что делать если арендодатель не пришел на приемку помещения и не подписал акт о возврате помещения?
Довольно распространенная форма протеста против расторжения.
В этом случае, вы должны исходить из того, что направленное ранее ваше уведомление об отказе является свершившимся фактом расторжения договора. То есть, оно состоялось (если, конечно, все условия одностороннего отказа выполнены). Поэтому неявка арендодателя на приемку, как и отказ от подписания акта - не имеет юридических последствий.
Статья 655 ГК РФ: Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества.
При уклонении арендодателя от приемки, вы лишь повторно его приглашаете. Сделать это можно с помощью телеграммы. Рекомендую уведомлять не только одну персону по одному адресу, но также и всех известных вам представителей арендодателя.
3️⃣ Акт о возврате помещения
Как я ранее уже сообщал, этот документ является ключевым в вопросе прекращения отношений по аренде. Повторяться не буду. Отмечу лишь другие детали.
В случае, если арендодатель не явился на приемку и(или) не подписал акт, то выполняются следующие действия.
Акт подписывает арендатор в одностороннем порядке в присутствии свидетелей. Они должны присутствовать в помещении при сдаче объекта, а их данные необходимо отразить в акте, который ими также подписывается. После этого помещение надлежит опечатать.
В итоге акт и ключи направляются по почте арендодателю (рекомендую курьером).
4️⃣ Исковое заявление о признании договора расторгнутым и возврате гарантийного платежа (обеспечительного платежа, депозита).
Зачастую вопрос аренды не завершается только лишь возвратом ключей от помещения. Мы часто просим арендодателя вернуть также и депозит. Однако данный вопрос весьма индивидуален. Надо оценивать то, насколько другие обстоятельства благоволят арендатору и удасться получить обеспечительный платеж.
🔥 Какие документы нужны, если РАСТОРЖЕНИЕ ПО ЖЕЛАНИЮ ОДНОЙ ИЗ СТОРОН:
- Уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
- Приглашение на приемку помещения
- Акт о возврате помещения
- Исковое заявление о признании договора расторгнутым и возврате гарантийного платежа (обеспечительного платежа, депозита)
Остались вопросы?
- Как вернуть обеспечительный платеж?
- Что будет, если просто выехать из помещения?
- Как действовать, если арендатор запер моё имущество у себя в помещении?
Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Переходи по ссылке:
https://bashkevich.com/request/
Также присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich - хороший юрист всегда должен быть рядом.
Подписывайтесь!