Итак, вы – продавец квартиры, земельного участка, нежилого помещения. И у вас появился покупатель. Он выразил желание встретиться и обсудить все вопросы.
Что это вообще значит?
Если речь идет о покупке недвижимости, это обычно значит, что человек хотел бы посмотреть документы (недвижимости и ваши, как собственника), договорится о цене, сроках сделки и заключить договор, по которому вы с ним берете на себя обязательства. Он – как покупатель – купить, а вы – как продавец – продать то, о чем собственно, идет речь.
Это замечательно! Продавец ждет именно таких звонков иногда долгие месяцы. Но не проявляйте сразу бешеный энтузиазм. Договаривайтесь о встрече как о чем-то само собой разумеющееся.
Но нужно понимать, что это важная встреча. На ней обычно фиксируются самые важные условия вашей будущей сделки. Или не фиксируются, если к договоренности вы не придете.
И к этой встречи нужно готовиться. Идя на нее, вы должны точно знать, готовы ли вы уступить в цене, и если готовы, то насколько. В какой срок вы готовы будете выйти на сделку и подготовить необходимые для сделки документы, какой срок вам нужен для освобождения продаваемой недвижимости от ваших личных вещей.
Все это – цена и сроки – нужно будет зафиксировать в соответствующем договоре.
Где встречаться?
Вам нужно быт готовым к ответу на это вопрос.
Обычно такие встречи происходят в агентствах, где уже есть отработанные годами тексты договоров и соглашений, в которые только нужно вставить ваши данные. Если ни с вашей стороны, ни со стороны покупателя, никаких риэлторов нет, текст такого договора можно найти в интернете или просто скачать на нашем сайте. Его нужно заранее распечатать и взять с собой. Желательно напечатать много экземпляров, на тот случай, если при заполнении вы допустите ошибки. Или проводить встречу там, где есть принтер.
Если покупатель выглядит приличным человеком и собирается придти на встречу один или с супругой/супругом, то, если позволяют условия, можно встретиться на объекте. Можно воспользоваться коворкингом, которых сейчас довольно много. Если у вас есть свой офис, можно назначить встречу там. Если офис не свой, а ситуация позволяет договориться с руководством о переговорной комнате, это тоже неплохой вариант.
Если покупатель собирается взять с собой на встречу риэлтора или юриста, логично попросить о встрече в офисе этого юриста или риэлтора. Если у них нет своего офиса, и даже коворкинга, которым они пользуются, это характеризует их не с лучшей стороны. Возможно, это сотрудники агентств, которые работают «налево», возможно – бывшие сотрудники, которые временно находятся без работы.
Но, кого привести на встречу вместе с собой – это дело покупателя. Вероятно, ему рекомендовали этого человека, он будет участвовать в будущей сделке и к нему имеет смысл отнестись с уважением. А, если это человек не располагает офисом, предложить собственный вариант, который будет комфортен лично вам.
Если у покупателя есть встречное предложение – это тоже нормально. Рассмотрите его, оцените все минусы и плюсы этого места для вас. В общем, как говорят военные, действуйте по обстановке.
Как проходят такие встречи?
Обычно к моменту встречи вы уже знаете в общем виде обстоятельства покупателя. Знаете, берет ли он ипотеку, является ли ваша сделка частью цепочки сделок и прочие моменты. Бывает так, что вы уже примерно обсудили цену и сроки сделки.
В этом случае, в начале вы показываете документы, удостоверяющие ваше право собственности на тот объект, о котором идет речь. Уточняете, какие пожелания относительно сделки есть у покупателя и, говорите, какие пожелания есть у вас. Часто это делается в том порядке, в каком эти моменты отражены в договоре. То есть вы решаете вопросы по ходу заполнения уже подготовленного бланка.
Что еще нужно знать кроме цены и сроков сделки?
1. Кто оплачивает сопутствующие расходы.
Сопутствующие расходы обычно таковы.
- Если ваша недвижимость ничем не обременена, самые значительные траты приходятся на удостоверения сделки у нотариуса. Часто их можно избежать, если вы решите заключить договор в простой письменной форме. Сейчас это можно сделать в большинстве случаев, если продается не доля в праве собственности на объект и среди собственников нет несовершеннолетних.
- Регистрация сделки или перехода права собственности может проводиться нотариусом (если удостоверение сделка удостоверяется нотариусом), вами самостоятельно (через МФЦ), через так называемых регистраторов или с помощью услуг, предоставляемых некоторыми банками, через которые проходят расчеты по сделкам с недвижимостью. Идя на переговоры, вы должны примерно представлять, чем отличаются эти способы регистрации. Если вы уже участвовали в сделках с недвижимость, во избежание неожиданностей, лучше использовать тот вид регистрации, который вы знаете. Тема особенностей разного вида регистрации слишком обширна, что бы ее тут рассматривать, и, думаю, посвятим практике по этому вопросу отдельную статью. Она будет длинной, скучной, но очень информативной. В данном случае нужно знать, что оплачивает регистрацию обычно покупатель, поскольку именно для него важно, на основании каких документов у него возникает право на продаваемый объект.
- Расчеты по сделке. В случае расчета наличными, они происходят через банковские ячейки, в случае безналичного расчета, используется аккредитив. Если расчет происходит через сбербанк, можно использовать так называемый накопительный счет. У Фора банка есть свои интересные и довольно выгодные формы расчета. Обычно аккредитив или аренду ячейки оплачивает покупатель, а пересчет и проверка купюр (при наличном расчете) лежит на продавце.
Если в недвижимости, которую вы продаете, кто-то зарегистрирован, на встрече обязательно пойдет речь о порядке снятия с регистрационного учета.
На практике этот вопрос решается разными способами. Самый универсальный - все просто выписываются, как говорят риэлторы, «в воздух». То есть просто снимаются с регистрации. Только нужно помнить, что зарегистрироваться по новому месту жительства вы должны в течение 90 дней с момента выписки. В противном случае с вас могут взять штраф 2 или 3 тысячи рублей.
Есть практика задержки выплаты части суммы за недвижимость до подтверждения снятия с учета, в некоторых случаях с вас потребуют нотариальные обязательства. Важно, что бы вы были готовы к обсуждению этого вопроса. Понятно, что если вы продаете недвижимость, не обремененную регистрацией в этой недвижимости кого-либо, то его и не возникнет.
Денежное обеспечение.
Обычно при заключении соглашения продавец дает материальное подтверждение своих обязательств покупки недвижимости. Сейчас это небольшая сумма, которая вносится в качестве аванса или задатка, и является частью платежа за вашу недвижимость.
В договоре должно быть прописаны случаи, когда этот аванс (залог) возвращается, а когда нет. Межу задатком и другими формами материального обеспечения обязательств есть разница. В случае задатка ваши обязательства равнозначны. В случае отказа от сделки покупателя, он теряет внесенную сумму, в случае вашего отказа, согласно ст. 380 ГК РФ вы возвращаете денежные средства в двойном размере.
В подписываемых договорах обычно есть пустые пункты под заголовкам дополнительные условия или особые условия. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна, и невозможно предусмотреть прописать в виде отдельных пунктов все условия практически невозможно. Во всяком случае, тогда договор был бы настолько длинным, что не его заполнение пришлось бы затратить полдня. Впрочем, переговоры об условиях сделки действительно иногда затягиваются на полдня.
Обычно в качестве дополнительного, указываются условия освобождения и передачи недвижимости, возможности аннулирования обязательств покупателя, если кредит на покупку объекта не одобрил банк.
Если покупателю для подтверждения юридической чистоты сделки требуются дополнительные документы, в договоре обычно фиксируется их список и сроки предоставления.
Часто покупатель или агентство, которое представляет его интересы, хочет проверить правоспособность продавца. С вас могут потребовать справку о том, что вы не состоите на учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансерах. То есть подтверждение, что вы не сумасшедший и не наркоман.
Не обижайтесь. Это распространенная практика. Если перспектива ехать в диспансеры вам не нравиться, попробуйте предоставить покупателю водительское удостоверение, справку на ношение оружия или какой-то иной документ, для получения которого справки из диспансеров обязательны. В большинстве случаев покупатель не будет настаивать.
Вообще говоря, с точки зрения возможности оспаривания сделки важен не факт нахождения ее участника на учете в том или ином заведении, а его конкретное состояние в момент совершения сделки. Факт его осознания происходящего. Не правильно осознавать происходящее человек может под воздействием многих факторов. Алкогольного и наркотического опьянения, страха, введения в заблуждение, пыток, травм головы, высокой температуры, и так далее.
Если покупатель по какой-т причине не уверен, что вы в состоянии осознавать, что происходит, например, начитался страшных случаев в интернете, он может пригласить на сделку врача. Не возражайте. Но это его личная инициатива, поэтому выбирать и оплачивать услуги врача должен он сам.
В этом файле мы прошлись по основным вопросам, которые возникают на встречах продавца и покупателя. Но, как показывает практика, одинаковых сделок и переговоров по сделкам не бывает. Все имеют свои особенности. Если особенности сделки, которая вырисовывается у вас, выходит за рамки этого текста, попробуйте привлечь специалиста. Риэлтора или юриста по недвижимости.
Конечно, есть вариант, который многие предпочитают услугам специалиста. Это запросы в интернет. Это дольше, сложнее, но бесплатно.
Тут есть один большой минус. В интернете вы никогда не знаете, чьи советы вы видите на мониторе. Может быть, это опытный разумный человек, хорошо разбирающийся в вопросе, а, может быть, просто человек, который хочет таким казаться. Или просто провел пару сделок без риэлтора, и почувствовал себя экспертом.
Решать вам.
Если ваш таксист, утверждает, что вылечил кого-то от короновируса, это, возможно, правда. Человек выздоровел. Но, если это не опытный врач, подрабатывающий извозом, вы не сможете определить вероятность того, навредил он больному или помог.
В общем, тут, как и везде. Многое зависит от вашего опыта в теме, уверенности в себе, желания беречь свое время и так далее. Не буду вас учить.
Моя задача снабдить вас нужными знаниями. И я буду выполнять ее дальше.