Как можно было бы сохранить баланс интересов и репутацию?
Пандемия коронавируса как нельзя сильно обострила взаимоотношения между арендаторами и арендодателями. Масла в огонь вспыхнувшего противостояния подливает государство, предоставляя избирательные преференции преимущественно арендаторам.
История не знает сослагательного наклонения, но ведь и пандемия еще не закончилась, и её последствия мы будем ощущать на себе еще длительное время, да и не все законы приняты, поэтому возьму на себя роль медиатора в конфликте между арендодателями и арендаторами и попробую смоделировать то, как ситуация могла бы развиваться.
Что произошло?
В декабре 2019 года в Китае произошла вспышка заболевания коронавирусной инфекцией COVID-19, которая быстро распространилась по всему миру и продолжает менять жизни большинства людей.
Так как вирус передается воздушно-капельным путем, то основными мерами предупреждения заболеваемости стали: соблюдение элементарных гигиенических требований (мытье рук и т.д.) и соблюдение социальной дистанции.
Указанные обстоятельства сначала привели к самостоятельному уменьшению потока покупателей магазинов, а затем, с усилением государственного регулирования мер по противодействию распространения инфекции, и к полному запрету деятельности большинства магазинов, за исключением продуктовых магазинов, аптек и иных, реализующих товары первой необходимости.
Кто пострадал от введения ограничительных мер?
Если не брать в расчет самих покупателей, в одночасье лишившихся возможности выбора магазина, в который они хотят ходить за покупками, услугами и развлечениями, то в первую очередь пострадали предприятия, которые "живут" за счет таких покупателей - розница (ритейл), которая включает себя, в первую очередь, кафе и рестораны, кинотеатры и развлекательные центры, которые не могут совсем или в значительной степени компенсировать исчезнувшую выручку реализацией товаров и услуг онлайн, как это сделали магазины одежды, обуви и электроники.
От введения экстремальных ограничительных мер арендодатели (собственники и/или управляющие компании торговых центров) пострадали не меньше арендаторов, которые перестали платить арендную плату из-за отсутствия выручки от реализации товаров и услуг исчезнувшим покупателям.
В итоге, от отсутствия покупателей в торговых центрах, страдают и арендаторы, и арендодатели, которым одновременно необходимо платить заработную плату работникам, возвращать ранее полученные кредиты, уплачивать налоги, обеспечивать сохранность имущества (товары, оборудование и т.д.).
Что сделано и, вероятно, будет сделано государством?
В соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ, принятыми в соответствии с ним нормативными актами, а также находящимся на рассмотрении Государственной думы ФС РФ законопроекта, государством приняты следующие меры:
- Арендаторам предоставлена отсрочка по уплате арендной платы за период действия ограничительных мер и до 01.10.2020 г. (задолженность погашается с 01.01.2021 г. ежемесячно равными частями в течение 2 лет);
- Арендаторам предоставлено право требовать уменьшения арендной платы;
- Арендаторам предоставляется право на односторонний отказ от исполнения договоров аренды, при условии, если они надлежаще исполнялись до введения ограничительных мер и если доход арендатора после введения ограничительных мер снизился более чем на 50 %. Возможно право на отказ от исполнения договора будет ограничено сроком - до 01.10.2020 г.
Как можно заметить, берясь регулировать арендные правоотношения вопреки положениям Гражданского кодекса и сложившемуся деловому обороту, государство совсем забыло об арендодателях, помогая арендаторам только временно, параллельно разрешая им решить проблемы убыточных магазинов, возникших до введения ограничительных мер по COVID-19 в результате управленческих просчетов.
Принимаемые государством меры очевидно не соответствуют основным началам гражданского законодательства, изложенным в статье 1 Гражданского кодекса:
- равенства участников гражданских правоотношений,
- свобода договора,
- недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела,
- беспрепятственность осуществления гражданских прав,
- запрет на извлечение преимущества из своего недобросовестного поведения.
В итоге действия государства привели к тому, что арендаторы и арендодатели не стали пытаться договориться, учитывая в целом общие интересы выживания и зависимость друг от друга, а идут с челобитными к правительству, пытаясь спастись каждый самостоятельно за счет другого.
Очевидно, что лоббисты у арендаторов сильнее, что в целом несколько странно, так как на стороне арендодателей или поддерживающие нейтральную позицию должны были оказаться банки, в том числе с государственным участием, кредитующие как арендодателей, так и арендаторов.
Что могло быть сделано государством для сохранения отрасли и баланса интересов сторон?
С самого начала действия ограничительных мер государство в целом и руководство субъектов федерации в частности должны были принимать однозначные и обязательные решения о введении ограничительных мер, связанных с предупреждением распространения коронавирусной инфекции. Не должно было быть всех этих "рекомендуется", "необходимо" и т.д.
Предполагая варианты действий государства, я в первую очередь исхожу из того, что такие действий должны соответствовать указанным выше основным началам гражданского законодательства, а также быть или "бесплатными" или максимально дешевыми для государства (о том, чтобы государству можно будет заработать временно стоит забыть):
- Не отсрочить, а освободить арендаторов и арендодателей от уплаты прямых налогов - налога на имущество, транспортного налога, земельного налога, торгового сбора, а также страховых взносов на II и III кварталы 2020 года (возможны варианты, освобождения от тех или иных налогов и сборов, в зависимости от того приостановлена деятельность или нет).
- Предоставить отсрочку по уплате косвенных налогов - НДС и налог на прибыль, которые продолжают начисляться, но будут уплачиваться не ранее 01.10.2020 не менее, чем в течение 1 года с момента окончания действия ограничительных мер;
- Освободить работников арендаторов, деятельность которых была приостановлена, и работников арендодателей от уплаты НДФЛ, а самих арендаторов и арендодателей от обязанностей налоговых агентов, одновременно внеся такие изменения в Трудовой кодекс, которые позволили бы уменьшить заработные платы работников таким образом, чтобы фактическая заработная плата "на руки" осталась неизменной, то есть сумма НДФЛ остается у арендаторов и арендодателей;
- На период действия ограничительных мер освободить арендаторов от уплаты арендной платы или установить сниженный размер арендной плате в виде доли от размера арендной платы, действовавшей до введения ограничительных мер, таким образом, чтобы арендная плата покрывала минимально необходимые нормативные затраты арендодателей на эксплуатацию здания. Возможны комбинированные решения на период действия ограничительных мер и на восстановительный период;
- Ввести мораторий на возврат кредитов и начисление процентов за пользование заемными средствами как минимум на II и III кварталы 2020 года.
Полагаю, что меры, указанные в пунктах 1-3 и 5 выше, позволили бы если не избежать, то существенно сократить издержки и арендаторов, и арендодателей (с учетом того, что на них возложена обязанность по сохранению заработных плат на период простоя) и позволили бы быстрее восстановиться после отмены ограничительных мер.
Четкие и однозначные решения по арендным платежам снизили бы нагрузку на судебную систему (нынешняя редакция статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ только этому способствует, несмотря на разъяснения, данные в Обзоре от 30.04.2020 г. № 2, данных Верховным судом РФ).
Конечно же ни о каких отказах от исполнения договоров только из-за ограничительных мер не может быть и речь. В самом начале я говорил о том, что и арендатор, и арендодатель зависят от трафика потребителей, поэтому предоставление такой преференции, как отказ от исполнения о договора, только арендаторам является нарушением основ гражданского законодательства, а предоставление права на отказ от договоров обеим сторонам приведет к катастрофическим последствиям.
Ну и в конце концов, все это помогло бы избежать публичных обвинений арендаторов и арендодателей в корыстности, несговорчивости и лоббизме, отстаивающих только свои интересы, а не всей отрасли потребительских товаров и услуг в целом, в результате чего сохранить деловую репутацию.