ассказываем, как эффективно инвестировать в доходную недвижимость
Вот уже более месяца мы наблюдаем беспрецедентное падение фондовых рынков, снижение цен на нефть, валютные колебания и захватившую весь мир пандемию COVID-19. На фоне этого стремительно погружающегося в пучину безысходности «Титаника» недвижимость остается для инвестора той самой спасительной шлюпкой, которая способна обеспечить стабильность и сохранение капитала даже в условиях «идеального шторма».
Вместе с консультантами и девелоперами отвечаем на шесть вопросов, которые касаются инвестиций в недвижимость прямо сейчас.
Положить деньги на счет в банк или купить недвижимость?
Банковские депозиты уже много лет существенно уступали инвестициям в недвижимость. Открыть депозит в банке в среднем можно под 5–6% годовых, в то время как объекты торговой недвижимости стабильно приносят от 8% до 12% годовых. Если вы смогли подобрать ликвидный продукт в локации с хорошим трафиком, то доходность такого объекта может составлять до 15% годовых.
Инвестиционная привлекательность недвижимости повысилась на фоне анонсированных президентом налогов. Так, проценты по банковским депозитам свыше 1 млн руб. и вложения в долговые ценные бумаги будут облагаться 13%-ным налогом. Все выплаты доходов (в виде процентов и дивидендов), уходящие из России за рубеж, в офшорные юрисдикции, теперь будут облагаться не 2%-ным, а 15%-ным налогом.
Эксперты считают, что подобные инициативы положительно скажутся на инвестиционном потенциале объектов недвижимости в России. По их мнению, многие люди, у которых заканчиваются сроки банковских депозитов, будут рассматривать инвестиции в недвижимость, так как ее доходность существенно выше.
Банки уже ощутили на себе отток средств с депозитов на фоне кризиса и грядущего изменения законодательства. С начала года в России через банкоматы и банковские отделения было выдано около 1 трлн руб., а это 200 тонн наличных. Очевидно, держать эти деньги под подушкой — не лучшая стратегия для сохранения средств.
Покупать ли недвижимость во время кризиса?
По оценке риелторов и девелоперов, на фоне валютных скачков в марте резко вырос спрос на недвижимость во всех сегментах, и в значительной степени — на дорогие жилые проекты. Ожидание повышения ставок по ипотеке также привело к ажиотажному спросу и на жилищные кредиты. По данным столичного Росреестра, количество ипотечных сделок в Москве в январе-феврале 2020 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 15% — до 14,5 тыс. Люди стараются сохранить капитал в квадратных метрах. Отчасти это связано и с тем, что на московский рынок возвращаются покупатели, которые еще недавно планировали приобрести недвижимость за рубежом.
Эксперты советуют не откладывать в долгий ящик покупку элитной недвижимости — если рынок жилья в низком и среднем ценовых сегментах перенасыщен предложениями и в перспективе может просесть, то девелоперы дорогой недвижимости будут стремиться пересчитать стоимость квадратного метра в валюте. При этом покупателю, заинтересованному в сбережении крупной суммы средств в виде твердого недвижимого актива, лучше всего обратить внимание на объекты с высокой степенью готовности или уже введенные в эксплуатацию, это позволит минимизировать риски.
Какие локации рассмотреть?
Ключевой параметр выбора для успешной покупки недвижимости — это классическая формула «место, место и еще раз место». Транспортная доступность, развитая инфраструктура, однородная среда — все это влияет на ликвидность объекта в долгосрочной перспективе.
В тройку мегапопулярных локаций элитного жилья, по данным Knight Frank, входят Хамовники, Остоженка и Патриаршие пруды. Причем Патриаршие — не только респектабельная публика, сложившаяся инфраструктура района, но и особая атмосфера исторического центра с богатой историей. Этот район всегда был популярным у состоятельных жителей города, и всегда здесь существовал дефицит качественного предложения.
Под требования состоятельных покупателей подпадают только новые проекты, которых в районе Патриарших прудов немного — два-три, отметил директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Один из новых домов в районе — клубный дом «Малая Бронная 15». Проект продемонстрировал рекордную динамику продаж — за первый год в доме было реализовано более 60% площадей. Эксперты рынка уже поставили дом в один ряд с самыми яркими звездами мировой элитной недвижимости.
Главное отличие Патриарших заключается в исторически сложившейся плотной жилой застройке района, отсутствии промзон и, как следствие, отсутствии крупных площадок под застройку. «Поэтому в данной локации спрос всегда превышает предложение, а цены практически никогда не снижаются. Это значит, что недвижимость здесь будет всегда высоколиквидным вложением», — добавил аналитик.
Стоит ли инвестировать в элитную недвижимость сейчас?
По мнению экспертов, сейчас идеальное время для инвестора с долларовыми сбережениями: он может позволить себе более выгодное вложение в моменте из-за девальвации. Если раньше покупателям была доступна недвижимость на Патриарших прудах площадью 100 кв. м, то сейчас они могут задуматься уже о приобретении 150 кв. м. «Текущий момент хорош к тому же тем, что застройщики еще не успели существенно поднять цены, что обычно происходит при курсовых колебаниях», — отметил Андрей Соловьев из Knight Frank.
Покупка элитной недвижимости — это еще и способ диверсификации капитала. «Существует практика распределения средств по трем валютам (рубли, доллары, евро). Я рекомендую еще четвертую твердую валюту — квадратные метры. Это дает дополнительные гарантии инвестору. Причем если вложения в жилую недвижимость — правильная «парковка» ваших денег, то коммерческая недвижимость — еще и осязаемый защищенный доход», — добавил он.
Рассматривать ли коммерческие площадки?
Несмотря на кризис и карантин, инвестиции в коммерческую недвижимость остаются привлекательными. Главный критерий при таких вложениях — удачное месторасположение, которое будет генерировать трафик. По мнению директора департамента торговой недвижимости ILM Егора Левченко, наиболее ликвидными являются помещения у метро и внутри Садового и Бульварного колец — такие объекты станут надежным востребованным активом в любые времена.
В текущих условиях консультанты также рекомендуют присмотреться к покупке помещений стрит-ретейл. Для инвестора настало хорошее время, чтобы зайти на рынок. Кроме того, многие хранят деньги в валюте и сейчас при росте курса могут позволить себе приобрести более качественный объект с повышенной ставкой доходности.
Происходящие в стране сложности — временные, а помещения стрит-ретейл всегда отличаются высоким спросом и ликвидностью, что гарантирует быструю замену арендатора в случае необходимости.
Какую стратегию выбрать практичному покупателю?
Практичным инвесторам консультанты советуют обратить внимание на качественные объекты в премиальных локациях, где одновременно можно жить и вести собственный бизнес. Например, клубный дом «Малая Бронная 15» от девелопера R4S дает возможность не только жить в эксклюзивном месте, но и зарабатывать на трафике, который генерируют Патриаршие пруды. Первый этаж дома отведен под коммерческие площади, также доступные для продажи.
Подтверждением востребованности у жителей города является увеличивающееся с каждым днем количество новых точек притяжения в этой локации.
Например, совсем скоро в Спиридоньевском переулке, 17, для посетителей откроет двери флагманская кофейня одной из крупнейших премиальных сетей в Москве. С арендатором торгового помещения площадью 206 кв. м с беспрецедентной ставкой доходности в 11,1% уже подписан долгосрочный договор аренды.
Еще один лакомый кусочек Патриков — помещение площадью 35 кв. м в Малом Козихинском переулке с арендатором — ювелирным магазином, доходность — 9,3%.
По адресу Спиридоновка, 12, расположилась популярная пекарня «Хлеб Насущный». Помещение 105 кв. м приносит доход до 9,7% годовых.
Независимо от того, новичок вы или уже опытный инвестор, сложившаяся на рынке ситуация говорит о том, что сейчас именно то время, когда можно эффективно вложить средства в качественную недвижимость и сорвать большой куш на длительной дистанции.
Материал заимствован из архива статей РБК Недвижимость
