Застройщики начали массово придумывать новые маркетинговые программы, чтобы заинтересовать клиента покупкой новой квартиры в онлайн формате. И одна из последних программ поддержки - от крупных застройщиков (ПИК, Самолет, ИНГРАД, ФСК).
Давайте поговорим, почему они так стали делать, когда цены растут, и вроде бы ранее ничего не предвещало беды.
- Разберем, что в действительности происходит с ценами и почему такая благодарность?
- Выгодно ли инвесторам заходить на котловане с такой инвестицией или можно выгодно купить сейчас квартиру для себя?
- Как это выглядит и как заявляет ПИК свою новую «ипотечную» программу?
Например, при стоимости квартиры 6 миллионов рублей, при первоначальном взносе 20%, сроке кредита 20 лет и ставке 8,1%, ежемесячный платеж составит около 40 тысяч рублей, но вносить такую сумму вы начнете только в следующем году. В течение этого года обязательный платеж составит всего 8 тысяч, а выгода — 291 000 рублей.
Т.е. 291 тыс. рублей оплачивает ГК ПИК вместо вас. Заманчиво?
4,8 млн. - это тело долга. Если 8,1 процент, то это 388 тыс. только процентов за первые 12 месяцев или 32.333 рублей процентов в месяц при сроке кредита на 20 лет.
Вариант, который предлагает ВТБ по этой ипотечной программе - это самый выгодный для банка - аннуитетный платеж, когда вы сначала выплачиваете проценты банку, а потом гасите тело долга. В реальности за второй год вы заплатите где-то всего 100 тыс. тело долга и все те же 380 тыс. процентов!
- Зачем это делает ПИК и вводят другие застройщики? Благотворительность?
Застройщики одумались и в кризис решили поддержать своих и будущих дольщиков. Подумали про их семьи и решили за них оплачивать проценты по ипотеке!
- При таком варианте вы не получаете от ПИК или любого другого застройщика скидку, которую можно выпросить при 100% оплате квартиры наличными или с использованием ипотеки. Я более чем уверен в этом сейчас. И ПИК не просто так убрал свои скидки, даже 2 процента, которую он ранее предлагал.
- ПИК и его аналитики понимают, что рынок недвижимости просядет в конце II квартала на 10 процентов минимум? А с 6-ти миллионов это может быть 500-600 тыс. рублей! Хотя вам только что предложили сэкономить 291 тыс. рублей при покупке квартиры с аналогичной стоимостью.
- ВТБ акционер ПИКа, нужно увеличить кол-во и ипотек, и продаж квартир. Согласовать такую партнерку и рекламную акцию можно довольно быстро и при такой общей заинтересованности.
Предложение выгоднее звучит так – «Купи квартиру за 6 млн с беспроцентной ипотекой на 1-й год», чем «Купи квартиру за 5,5 млн рублей с ипотекой 10%».
У нас проблемы с финансовой грамотностью населения, а банки и застройщики будут этим пользоваться.
- Выгодно ли брать такую ипотеку инвесторам в недвижимость?
Кажется, что пора брать еще одну квартиру, чтобы продать ее в конце года. Ведь последние 2 года недвижка показывала рост +1,5% в месяц. А заплатить всего за 10 месяцев, например, 80-100 тыс. рублей (если квартира-студия, то можно быть и 60-70 тыс. даже). И потом просто или загасил ипотеку после завершения ипотечной программы, или перепродал ее с ипотечным долгом, сейчас это уже довольно простая сделка.
ПРИМЕР: Взял квартиру за 4 млн.руб., если цена квартиры выросла на 10-12 процентов, то доход получается около 400-500к, при этом инвестор платил по 8-10 тыс. в месяц, а все проценты по ипотеке платил ПИК. И вот профит? Гениально же!
Но я думаю, что мы недооцениваем пункт, про который сказали, что весь рынок ожидает падения! И если падение будет на 15 процентов, а это средний ожидаемый показатель, то вы сможете попасть на убыток в 5 процентов с обременением невыгодной ипотекой. Я еще не говорю про потерянное ваше время для поиска инвестиции, оформление сделки и переговоры. Затраченное время - дороже убытков.
Как всегда, общаясь с инвесторами, я понимаю, что всегда будут выгодные объекты и кто-то сможет взять сейчас небольшую студию/однушку как инвестицию и заработать с помощью такой схемы. Но таких успешных сделок будет менее 5%. Просто главное тут подумать, а за счет чего этот ЖК вырастет в цене в 2020 году? Какой фактор позволит удержать ценник или даже увеличить его? Что это: метро, МЦД, точечная застройка, качество дома или развитие р-на? Что даст рост при общем падении рынка? Когда вы ответите на эти вопросы, только тогда можно принимать решение по поводу покупки и инвестиции квартиры в 2020 году!
4. А если вы берете себе квартиру? Жить, а не для инвестиций?
Выгодное же предложение. И появляется мотивация покупать сейчас.
Я думаю, что да. Потеря 300-500 тыс. рублей для вас - это мелочи, так как за 20 лет ипотеки вы переплатите 3,9 млн. рублей, точнее 3,5 млн рублей с учетом «ипотечной скидки» от ПИК.
Выгодно, если этот ЖК сдается уже в этом году, и вы сможете переехать со съемной квартиры и не придется платить и ипотеку в размере 40-50 тыс.руб., и столько же за аренду квартиры. Но нужно все просчитывать и понимать, что реальный срок окончания строительства ЖК, обещанный в IV квартале 2020 года, может стать IV кварталом 2021 года, тогда и арендный платеж, и ипотека могут стать для вас проблемой. А вы как физ.лицо попадете в список или банкротов, который растет с каждым месяцем, или инвесторов в недвижимость, которые потеряют деньги за оплаченные проценты, а также потерю стоимости самой квартиры при продаже ее с дисконтом! Плюсом, вы получаете испорченную кредитную историю!
5. Что делать?
Считать, думать, еще раз считать и принимать решение! Не стоит торопиться и бежать в онлайн-маркет квартир, которые массово открываю застройщики для вовлечения своих потенциальных клиентов. Все эти действия сделаны, чтобы вы оформляли заявку сидя дома, когда не понимаете, что твориться в мире и даже в вашей родной Москве.
Жизнь идет своим чередом и мир уже не будет прежним…
Я рекомендую детальнее изучать рекламные предложения застройщиков. Когда офисы продаж откроются, мы начнем торговаться и поймем реальный рынок и реальные скидки.
Когда откроется офис продаж, а мой прогноз 15 мая, и 16-17 числа увидим толпы людей в офис продаж ПИКа, или люди поумнеют и будут кайфовать на свободе, которую у них забрали за их же деньги. Более детально можно будет говорить в конце мая и делать выводы по поводу приобретения недвижимости для себя или для инвестиций!
Инвестируйте в недвижимость с умом!
Кратко все есть в видео
Также вы можете подписаться на мой YouTube канал SMARENT, где я в видео формате рассказываю про инвестиции в недвижимость и делюсь своими знаниями.
Подписаться можно ТУТ.
А если вы решили передать вашу квартиру в управление, то можете оставить заявку на сайте нашей управляющей компании SMARENT http://smarent.com
Напишите в комментариях, какие еще есть вопросы ? Про что нужно рассказать ? Прочитать еще мои статьи на тему кризиса 2020:
- Что случилось с рынком недвижимости 2019. Часть 1
