Но обратимся к следующему классу недвижимости – Коммерческая недвижимость. Ведь именно она составляет львиную долю всей недвижимости на земном шаре и является основным средством сохранения мирового капитала (порядка 60% всего капитала земли).
нежилая или коммерческая недвижимость:
· торговые помещения (магазины)
· отели и сфера услуг (рестораны, фитнес, салоны красоты и пр.)
· офисные помещения (бизнес-центры, коворкинги)
· производственные и складские (склады, производства, лог центры и т.д.)
нежилая - коммерческая недвижимость - это наиболее распространенный вид инвестиционной недвижимости. И на сегодняшний день она объединила в себе торговые помещения, отели, офисы, производственные и складские комплексы и многое другое.
Начнем с яркого отличия от жилой недвижимости – эта недвижимость связана напрямую с экономической активностью в стране или регионе своего присутствия. Более того, где наблюдаем наивысшую концентрацию деловой активности, там будет и повышенный спрос на определенный тип коммерческих помещений.
Торговые помещения.
Так мы видим наибольшее количество торговых площадей в спальных районах крупных городов, призванных обеспечить быстрый и удобный доступ к товарам и услугам народного потребления. Основной потребитель данных площадей является Сеть. Это все, что относится к понятию «street-retail» - магазины, кафе, рестораны, аптеки, сфера услуг. Именно высокая концентрация потребителей в спальных районах так сильно повысила потребность и количество предложений в коммерческих помещениях, буквально переформатировав целые кварталы и изменяя внешний вид современных спальных районов.
Особняком в данном ряду коммерческих помещений стоят торговые центры и гипермаркеты. Данная территория занята крупнейшими девелоперскими и управляющими компаниями России и Мира.
Для частных, пускай даже довольно крупных инвесторов от 100 и более млн руб, данная часть рынка недоступна. Средняя сумма сделки в данном сегменте исчисляется миллиардами.
Здесь играют всем известные IKEA с гипермаркетами МЕГА, Crocus Group и их Vegas-ы, Ташир – ТРЦ РИО, Киевская Площадь – ТРЦ Европейский, САФМАР, AIM Property Development, АДАМАНТ, FortGroup, ЛЕНТА и многие, многие другие.
С другой стороны, встроенные коммерческие помещения, являющиеся частью МКД, представляют интерес в первую очередь для средних и довольно крупных частных инвесторов от 20 до 100 млн. рублей.
Бизнес-центры и офисные помещения.
Данный сегмент можно также разделить на профессиональных игроков рынка, какими, например, на рынке СПб являются БЦ Сенатор, а также на разрозненных частных инвесторов, которым могут принадлежать от 1 офиса до полноценного комплекса.
Бизнес-центры делятся на классы: А, B, C, D. Также есть некоторая градация, которая обозначена знаком + или -, обозначая некое превосходство или незначительные минусы в данном классе.
Класс А – элитные БЦ
· Центры расположены в центральном районе города, вблизи деловой активности, с превосходными характеристиками в отношении транспортной доступности.
· не более 7 лет с года постройки или капитальной реконструкции;
· удобное расположение рядом с главными автомагистралями города, не более 15 минут пешком до метро и до остановок общественного транспорта;
· профессиональная управляющая компания с опытом от 5-ти лет;
· Наличие автоматизированных, первоклассных систем учета эксплуатационных расходов, обеспечивающих полный спектр эксплуатационных услуг;
· обеспечение энергоресурсами должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения.
· площади помещений общего пользования, входящие в оплату, не превышают 12% площади аренды.
· подземный или наземный паркинг с расчетом не менее 1 места на 60 м² арендопригодной площади;
· высота потолков помещений – не ниже 2,7 м;
· обязательное обеспечение высокоскоростной связи по оптоволоконным телефонным и интернет линиям, при этом наличие не менее 2-х независимых провайдеров телекоммуникации;
· презентабельные фасадная часть здания и входная группа;
· развитая внутренняя и внешняя инфраструктура;
· материалы отделки, соответствующие международным стандартам;
· качественные системы вентиляции и шумоизоляции, система климат-контроля, пожарная безопасность;
· эффективная планировка, зачастую открытая с сеткой колонн;
· большие или панорамные окна, обеспечивающие помещение большим количеством естественного освещения;
· превосходная входная группа и холл с зоной ресепшена.
· современные высокоскоростные лифты;
· бесперебойная работа электросетей;
· круглосуточная охрана, видеонаблюдение за всеми зонами здания;
Чем объекты «А+» отличаются от «А»?
Разница между классами заключается в исключительных характеристиках объектов «А+»:
· выдающиеся характеристики, такие как дизайнерская отделка или уникальные архитектурные решения;
· система «умный офис»;
· зачастую проекты объектов разрабатывает архитектурное бюро международного уровня.
Класс В – бизнес-центры "бизнес"
К данному классу помещений относятся офисы, которые очень незначительно по своим характеристикам отстают от Премиум сегмента. Зачастую, бизнес центры класса B расположены не в таких элитных местах или обладать чуть меньшим набором предоставляемых услуг и сервисов для арендодателей. Порой, не вовремя проведенная реновация или доукомплектование в связи с изменением требований классификации может понизить премиальную «А» до «B».
Офисы класса В всегда расположены в отличных местах с довольно хорошей транспортной доступностью. Данная категория больше рассчитана на современную рабочую обстановку и достаточно высокий уровень окружения, нежели «продает» репутацию компании.
Основные черты офисных помещений класса B.
· Чаще всего его расположение не так выгодно.
· Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
· Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
· Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
· Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.
Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.
Подклассы группы В
Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.
К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами. Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Обязательно здание имеет входную группу и холл. Имеются современные лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.
Класс С - эконом
· удаленность от главных магистралей города;
· низкий уровень инфраструктуры;
· устаревшие инженерные коммуникации;
· ограниченное количество парковочных мест или их полное отсутствие.
Здания характеризуются слабым уровнем обслуживания. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований. Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются неким приспосабливанием складских, производственных и к.л. других помещений под современное использование. Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум - арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации. Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников. Здания этого класса, в основном, являются административными строениями прошлого столетия. Многие из них требуют затрат на ремонт или капитальную реконструкцию. Тем не менее, помещения в таких объектах достаточно востребованы, благодаря низкой арендной ставке, а также наличию железнодорожных путей или крупных складских площадей.
Категория D
Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно. Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.
Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело. Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью - она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет никакой роли. Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой. Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.
Если мы говорим о редевелопменте, то наибольшую ценность будут представлять из себя заброшенные, совершенно не пригодные для нормального использования коммерческие помещения или здания, которые как алмаз после филигранной работы могут превратиться в качественный и высокодоходный объект недвижимости.
И в итоге именно такие объекты в центре Петербурга при грамотной работе Управляющей компании "Гости Любят" способны приносить инвестору небывалые 11%, 13%, а порой и 16,5% годовых чистыми.
