На данный момент если Вы хотите купить квартиру в ипотеку Вам необходима ипотечная страховка. Согласно ФЗ № 102 «об ипотеки» обязательно страхуется только конструктивная целостность (имущественный риск) объекта залога. Однако, Банки «просят» еще страховать жизнь и здоровье заемщика, а также потерю права собственности (титульный риск), если речь идет про покупки квартиры на вторичном рынке. Все рекламные ставки по ипотеки указываются при наличии полной страховки.
Как обстоят дела сейчас?
От чего сейчас зависит стоимость ипотечной страховки? Итак, у нас есть три риска – имущественный, титульный и жизнь и здоровье заемщика. Если с титульным и имущественным риском еще все более или менее нормально и их можно привести к единому знаменателю (все-таки дома строят из похожих материалов), то риск жизни и здоровья заемщика – это индивидуальный и самый дорогой из трех рисков. Это и понятно, мы с Вами менее долговечны чем недвижимость. В большинстве банков, где есть выбор страховых компаний, тариф по данному риску определяется на основании ваших индивидуальных факторов, например таких как: ваш пол и возраст, наличие или отсутствие заболеваний, соотношение вашего роста и веса, ваша профессиональная деятельность. В принципе все логично и понятно: если Вы мужчина 50 лет, работник вредного производства то ваша страховка жизни и здоровья будет значительно дороже чем, например у женщины 30 лет которая работает в отделе кадров. При этом стоит учитывать, что этот индивидуальный тариф каждый год меняется (с каждым годом мы становимся все старше, да и другие данные у нас меняются). Напомню, что ипотеку выдают на 20-25 лет, и если в первый год страхования ваша страховка стоит, например 0,4% от остатка основного долга, то через 15 лет ваш индивидуальный тариф может быть более 1%. А если Вы закрыли ипотеку лет через 7? Вы платили свой индивидуальный тариф, все честно.
Итак, вам одобрили кредит, Вы подобрали объект и далее Вам нужна страховка. Ваш ипотечный менеджер сразу же предлагает услуги родственной для Банка Страховой Компании, если Вы не согласны Вы можете запросить список аккредитованных Страховых компаний и выбрать ее самостоятельно, что зачастую не более длинный, но более экономный вариант.
ЦБ анонсировал новую концепцию ипотечного страхования. Главных изменений два.
Первое – теперь все кредиты должны быть полностью застрахованы. В целом позиция регулятора о том, что кредит должен быть полностью застрахован это правильно и опыт это подтверждает. Никто не хочет видеть душераздирающие сюжеты в СМИ, как заемщика, который попал в больницу выселяют на улицу.
Второе - теперь страховать ипотеку будут сами Банки, без вашего участия. На первый взгляд все классно – Вам больше не надо платить на страховку. Но что мы можем получить на практике?
И тут начинается самое интересное.
На данный момент ипотечный Банк получает до 60% от ваших платежей по страхованию как комиссионное вознаграждение от страховой компании. За что Вы спросите? Если совсем просто – это плата за аккредитацию страховой компании. Если Вы думали до этого момента, что аккредитация - это проверка Банком надежности страховщика и все, то знайте - надежность страховщика при аккредитации это лишь часть, а остальное это размер комиссии и размер депозита который Страховая компания размещает в Банке (за частую под % ниже рынка). На данный момент в большинстве (но не во всех) Банков аккредитованные страховые компании платят с вашей страховки почти половину от стоимости страхования вашему Банку (или аффилированное с Банком ООО). К чему эта внутренняя кухня? Да к тому, что этот комиссионных доход надо будет компенсировать, и делаться это будет за счет роста процентной ставки. Тут возникает вопрос, а насколько увеличится ставка? Если раньше каждый платил свой индивидуальный тариф, то теперь вероятно все будут платить по некому единому тарифу. Это означает, что большинство людей будут переплачивать за страховку, причем значительно. В условиях, когда ипотека выдается по фиксированным ставкам, размер надбавки за страховку также будет фиксированным, при чем на протяжении всего срока кредита. Т.е. если Вам 25-40 лет, Вы сразу будете «платить» страховку (через увеличение вашего процента по кредиту) как для 50-летнего работника вредного производства, ну или в лучшем случае некую усредненную стоимость страховки, что также большинству будет не выгодно. Теперь идем еще дальше – где ваш Банк будет страховать ваш кредит? Правильно, в своей дочерней страховой компании. Это означает что конкуренции как таковой не будет, и по закону рынка стоимость страховки снова вырастит. Ну и наконец если страхование будет проходить в дочерних страховых компаниях, то это перекладывание денег и риска из одного кармана в другой, но одних и тех же штанов, что окончательно убьет как страховой сектор, так и конкуренцию на нем.
По итогу мы можем получить:
1. Повышение стоимости ипотеки;
2. Уменьшение ее доступности;
3. Повышение уровня риска, из-за консолидации страховых рисков в дочерних страховых компаниях;
4. Снижение уровня конкуренции на страховом рынке, вернее страховой сектор станет полностью карманным;
Как на мой взгляд можно было бы повысить доступность ипотеки и сократить риски всего сектора?
1. Ввести ограничение на максимальный размер комиссии для ипотечных Банков до приемлемого уровня – не более 15-20%. С одной стороны, это позволит снизить стоимость страхования и как следствие полную стоимость ипотечного кредита, а во-вторых, это позволит Банкам сохранить хотя бы часть комиссионного дохода.
2. Ввести норматив по максимально возможной доли страхования залогов в дочерней компании. Сделать это по аналогии с нормативом ЦБ Н25 (Норматив максимального размера кредитного риска на связанное с банком лицо).
3. Регламентировать хотя бы частично, процедуру аккредитации страховых компаний, которая основывалась бы не на коммерческих условиях а на надежности страховщика.
4. Ограничить размер максимальной комиссии в зависимости от надежности страховщика следующим образом: чем более надежный страховщик, тем меньшее вознаграждение он может выплачивать. Тут будет как с банковскими заемщиками – чем более надежный заемщик, тем более низкая ставка по кредиту для него. И теперь Банку придется выбирать – либо принимать повышенный риск вместе с более высокой надежностью, либо выбирать менее доходный вариант, но более надежный.
Эти 4 шага позволят снизить как полную стоимость ипотечного кредита, так и возможные риски в данном секторе. Это увеличит конкуренцию и улучшит сервис страховых компаний.