6 апреля сенаторы разработали законопроект, призванный определить статус апартаментов. Новый вид недвижимости планируют назвать «апартаменты в многофункциональном доме», а жильцы получат возможность в них зарегистрироваться.
Генеральный директор нашей компании Роман Корякин дал свой комментарий:
- Замечательно отношусь к новой инициативе властей. Самое главное — это изменение обеспечит юридическую надежность. Инициатива не нова: глобальная реформа ведется уже третий год, как с 1 июля 2018 года ввели эскроу-счета, а с 1 июля 2019 года начался полный переход на них. Реформа была проведена для того, чтобы убрать обманутых дольщиков. Но что происходило с апартаментами? Юридически они являлись коммерческими помещениями, поэтому нормы законов действовали на них по-другому. Это приводило к появлению обманутых апартаментщиков.
Для строительной отрасли такие изменения — очередной тяжелый момент. Для нее апартаменты были спасением, потому что строить их можно было без социальных объектов. Это сильно снижало себестоимость строительства. Сейчас же для апартаментов она вырастет. Для покупателей раньше апартаменты были явно дешевле жилой недвижимости. Теперь цена приблизится к стоимости квартиры. Раньше разница между ценой жилого помещения и ценой апартамента в Москве была 15–20%, сейчас уже всего 5%. В Питере и сейчас разница 20–25%, но цены апартаментов будут стремительно приближаться к жилой недвижимости.
Количество апартаментов будет постепенно увеличиваться во всех регионах, особенно в крупных городах. Еще лет пять назад в Москве апартаменты занимали 4–5% рынка. К сегодняшнему дню этот показатель увеличился до 20–25%. Заметно, что в Москве апартаменты уже заняли серьезные позиции, а после этого закона еще больше укрепятся.
На 2020, 2021 годы уже выдано много разрешений на строительство апартаментов. И даже за последние полгода наблюдается пополнение их рынка. Пока апартаменты приживаются не быстро, но, благодаря новому закону, этот процесс ускорится. Во-первых, люди больше узнают про апартаменты, во-вторых, многим выгодно будет покупать их.
Пандемия и кризис на апартаменты, как и на любую недвижимость, влияет отрицательно: идет спад спроса. Но это отложенный спрос. В конце марта многие сняли депозиты из-за введения 13% налога, но не успели их потратить. Динамика этих трат была уже реализована, но приостановилась, потому что все мы оказались вынуждены сидеть дома. К тому же люди решили придержать деньги и остаться в рубле.
По сравнению с жилой недвижимостью, у апартаментов есть большое преимущество. Из-за массового перехода на удаленный формат работы увеличился спрос на студии. Многие не могут работать в той же квартире, где живут с семьей. Апартаменты же — хороший вариант личного офиса.
Из-за кризиса увеличится спрос на аренду, в частности — апартаментов. Если пандемия разовьется в серьезный экономический спад, многие люди потеряют работу. Те, кто недавно купил квартиру с ипотекой, возможно, не смогут выплачивать ее, и будут вынуждены продать жилье. Им придется снова вернуться в съем. Часть из них арендует апартаменты.
И, конечно, инициатива властей приравнять апартаменты к жилью увеличит процент людей, которые воспримут их как место постоянного проживания. К тому же появится возможность прописки. Это плюс. Но, с другой стороны, коммунальные платежи останутся на высоком уровне. Люди будут доплачивать за сервис: лобби, возможность, как в гостинице, вызвать уборщицу, воспользоваться химчисткой, доставкой и т. д. Это актуально в современном мире, но не всем нужно.
Что произойдет? Покажу на примере. Есть однокомнатная квартира стоимостью 3 млн рублей. Стандартная ситуация: заходишь в лифт, никто тебя не встречает, обслуживания внутри нет. Есть только управляющая компания, которая исполняет функции ЖКХ. В апартаментах такая же площадь стоит сейчас примерно 2,8 млн, или даже 2,7. Коммуналка в первом случае 3 тыс. рублей, во втором — 5 тыс. Через некоторое время ценник выровняется. Цена на апартаменты вырастет до 2,9–2,95 млн. Коммуналка останется примерно такой же.
Для простых людей апартаменты станут чем-то более крутым и желанным. Думаю, со временем стоимость апартаментов даже обгонит цену жилых помещений, потому что первые отвечают потребностям современного человека. Все мы проводим много времени на работе, нам удобны дополнительные сервисы.
Доходный потенциал инвестора апартаментов растет, но через какое-то время начнет падать. Для спекулянта сейчас самое время покупать, чтобы получить двойную прибыль. С точки зрения модели Рантье, доход с аренды увеличится. Общество готово платить за комфорт. Поэтому, большое количество апартаментов будет сдаваться.
Сейчас в России сравнительно мало апарт-отелей. Если глобально рассматривать наш рынок, то переход на апартаменты только начинается. Но этот формат уже показал себя: люди действительно им пользуются, а количество и стоимость такого жилья растут.