Первое, на что я хотел бы обратить внимание: не стоит путать такие понятия, как расторжение договора и признание договора недействительным. В юридическом понимании это совершенно разные основания «обнуления» договора.
Расторжение договора обусловлено его неисполнением, например, в связи с неоплатой. Признание договора недействительным никак с исполнением не связано и возможно только при нарушении договором какого-либо закона, например, подписания лицом, страдающим психическим заболеванием и не отдающим отчет своим действиям. Или при отсутствии согласия органов опеки, если продается недвижимость несовершеннолетних. Или при кабальности, иное.
Второе. Расторжение договора купли-продажи недвижимости допускается только в исключительных случаях, определенных самим договором или законом. Например, нельзя расторгнуть договор, если одна из сторон уже после его совершения передумала и решила вернуть всё в первоначальное положение.
Не подлежит расторжению договор купли-продажи квартиры и в случае, если покупатель после оформления на себя недвижимости выяснит, что в ней имеется не узаконенная перепланировка или переоборудование.
Третье. Одним из самых частых оснований расторжения договора купли-продажи жилого помещения является его неоплата. При этом, если пять – семь лет назад суды России, в том числе Верховный суд РФ, придерживались неоднозначной позиции в этой части, и в связи с неоплатой расторгались договоры только в половине заявленных исков, то в настоящее время не оплата договора считается стопроцентным основанием для его расторжения.
Четвертое. Не следует путать основания расторжения договора купли-продажи жилого помещения с основаниями расторжения договора долевого участия. Последние отдельно установлены Законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Такими основаниями могут быть задержка передачи застройщиком квартиры более, чем на два месяца, существенное нарушение требований к качеству объекта, банкротство, иное.
И последнее, пятое. По делам о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества установлен обязательный претензионный порядок досудебного урегулирования спора, без соблюдения которого суд не вправе рассматривать поданный иск.