В этой статье расскажем о собственном опыте, как изменилась работа компаний в режиме самоизоляции. С какими проблемами мы столкнулись, и как их преодолеваем.
Компании на рынке коммерческой недвижимости разделились на 2 части: те кто приостановил деятельность или просто отпустил сотрудников в свободное плавание контролируя лишь по телефону, и те кто полностью перевел рабочий процесс на удаленку.
Отпуск это опасное решение, при выходе есть шанс не собраться. Агенты по недвижимости, в большинстве своем получают % от принесенной прибыли, и не имея четкого плана и инструментов работы вне офиса, они просто могут потерять уверенность в будущем.
Дискомфорт от текущей ситуации испытываю, те кто не видит четкого плана развития себя и компании. Если показать людям конкретные цели и задачи при выходе из режима самоизоляции, и то как можно работать сейчас, то проблем не будет.
Второй путь сложнее, но он не останавливает бизнес процесс.
Здесь, правда, возникают сложности по его настройке. Кто сможет это сделать максимально быстро и качественно, окажется в несомненном выигрыше при выходе на волю.
Мы столкнулись со следующими трудностями:
- Адаптация CRM системы для домашних условий (Пришлось срочно увеличивать количества метрик, по которым можно отслеживать и анализировать работу сотрудников)
- Ежедневные собрания срочно перенеслись в Zoom (Поняли, как это будет происходить не сразу, но теперь я не представляю начало дня без общей планерки, более чем на 40 человек)
- Показы частично перешли в онлайн посредством видео и фото презентаций, а также в оффлайн через коммунальные службы, охрану и.т.д.
При этом конечно, показы страдают качеством. Условный охранник или инженер не заинтересован в качественной презентации объекта. - Пришлось удаленно научиться проводить клиентов по объектам и делать электронную регистрацию у собственников
Но не все оказалось так плохо, в удаленной работе выявились и положительные моменты:
- Мы развернули, через тот же zoom очень мощную ежедневную систему обучения сотрудников нашим бизнес процессам. При этом внешние тренинги надо встраивать очень аккуратно, и обязательно адаптировать под себя.
- Сейчас идет активный набор и обучение новых людей. На рынок, уже выходит много хороших продажников из других сфер, например туризма и.т.д, а так же к нам активно переходят люди от конкурентов.
- Активно формируется отложенный спрос по текущим запросам клиентов по входящей рекламе, которую мы оставили в полном объеме (В рекламе более 2500 объектов)
- Мы делаем прозвоны архивов в CRM системе, по клиентам у которых заканчиваются договора аренды или цены выше рынка и предлагаем им приемлемые варианты на рассмотрение уже сейчас
- Обновляется база объектов, с которыми мы работаем, за счет собственников, готовых адекватно оценивать ситуацию и идти на уступки потенциальным арендаторам
- Легче стало работать с некоторыми застройщиками, т.к самые продвинутые переходят на удаленный режим работы, проводят онлайн показы, электронную регистрацию клиентов, и выплаты по сделкам
Существуют конечно объективные сложности:
- Рынок заморожен, количество заключаемых сделок, не велико, но они есть;
- Выплаты по заключенным до самоизоляции сделкам, в большинстве случаев, идут сложно или откладываются до отмены ограничительных мер;
- Появилась вероятность неполучения выплат по сделкам после снятия ограничений, из-за того, что клиенты, которые уже заключили договора аренды, расторгнут их, а в агентских договорах прописаны возвраты.
Что сейчас происходит со спросом в разных категориях недвижимости?
Прежде всего надо отметить, что количество обращений на подбор помещений по некоторым сегментам сократилось в 5 раз.
Мы рекламируем более 2500 объектов коммерческой недвижимости на всех крупных площадках (Циан, Авито, Яндекс, на нашем сайте https://www.apex-realty.ru/) и видим весь срез спроса по обращениям за 2020 год.
Больше всего, как вы видите просел сегмент спроса на торговые помещения и помещения свободного назначения под street retail, а спрос под общепит вообще ушел в практически в ноль.
Меньше пострадал спрос на помещения под склады и производство.
Клиенты готовятся частично переводить бизнес в онлайн и формируют службы доставки, отказываясь от дорогих торговых точек.
В офисном сегменте участились случаи, отказа от уже согласованных площадей, практически в два раза, из-за того, что часть сотрудников после завершения режима останутся на удаленной работе.
К тому же, цель многих обращений стала собрать информацию о состоянии рынка и динамике цен.
Что же будет при выходе из режима самоизоляции?
Этого точно никто не знает. Такой ситуации еще не было. Были экономические кризисы, но данный кризис помимо экономики связан с физической приостановкой многих сфер деятельности.
Много будет зависеть от того, как смогут договариваться арендаторы со своими арендодателями.
На текущий момент вид поддержки арендаторов и их права зависят от двух аспектов: осуществляемого вида деятельности и статуса арендуемого имущества (государственное или частное) ⠀
Если вы арендуете помещение у частного собственника и вид осуществляемой Вами деятельности входит в перечень наиболее пострадавших от коронавируса областей (такой перечень утвержден постановлениями Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 )
То:
1) Отсрочка по аренде будет являться обязанностью арендодателя на основании п.1 ст.19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, при Вашем соответствующем обращении.
2) При этом уменьшение размера арендных платежей в силу п.п. 2 и 3 ст.19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ, п.4 ст.614 ГК РФ, и п.1 ст.451 ГК РФ будет является правом арендодателя
3) Вы можете инициировать расторжение договора по п.1 ст.451 ГК РФ или по механизму, предусмотренному Вашим договором аренды (надо знать, что аренду Вы должны будете заплатить до момента возврата недвижимости арендодателю по акту приема-передачи)
Если вид осуществляемой Вами деятельности НЕ входит в перечень наиболее пострадавших областей, указанных выше, то Вы вправе просить скидку или пробовать расторгнуть договор, но арендодатель вправе не согласиться с вашими требованиями, и Вам придется идти в суд.
Так же отметим, что форс-мажор не является основанием для освобождения от арендных платежей или изменения их размера. Это является позицией Торгово промышленной палаты: Форс-мажор из-за коронавируса: вопросы и ответы и судебной практики
В любом случае, рынок расставит все по своим местам, и всем придется договариваться.
Как снизить или отсрочить аренду в коммерческой недвижимости в кризис 2020 в Москве читайте в нашей предыдущей статье.
Нельзя рассматривать однобоко ситуацию, что арендодатель должен безусловно предоставить неоплачиваемые каникулы, как это сделал ДГИ Москвы, для сфер деятельности пострадавших от введения режима самоизоляции или отсрочку по платежам своим арендаторам.
Многие арендодатели имеют кредитные обязательства, по сдаваемой недвижимости и им надо их обеспечивать.
Поток арендных платежей, за счет отказа от аренды и предоставления скидок и рассрочек существенно снизится на рынок выйдет большое количество мотивированных собственников, которым нужно будет срочно продать по максимальной рыночной цене на текущий момент. Здесь, как раз пригодятся навыки профессионалов коммерческой недвижимости, в том числе и по аукционным продажам.
Появится большое число предложений от банков по процедуре банкротства.
Арендные ставки точно просядут.
На сколько? Cказать сложно, все будет зависеть от кредитной нагрузки того или иного собственника, и количества у него вакантных площадей.
Первоначально на 5-10%, но все может разворачиваться лавинообразно.
Пока собственники дают скидки на период самоизоляции, и очень неохотно снижают цены для будущих арендаторов.
Но выиграют те, кто первым поймает волну переезжающих арендаторов и заполнит свои площади.
- В офисных помещениях первоначальная миграция будет в пределах своего класса. Арендаторы будут сжиматься по площади и искатьболее выгодные цены.
- В торговле и стрите, все более печально. Выживут помещения около метро и те которые будет возможно разбить на мелкие островки.
- Дорогой общепит, гостиничный бизнес, развлекательный бизнес - ждет период разорений и передела сфер влияния.
Безусловно увеличение вакантных площадей и выброс большого количества предложений на рынок, заставит собственников увеличивать и мотивацию агентств недвижимости.
Ассоциация КОКОН брокеров по коммерческой недвижимости, в которую мы входим, вырабатывает общую политику ценообразования агентских услуг, но рынок конечно все расставит по своим местам.
Итак подводя итого, чтобы агентство недвижимости могло наиболее мягко выйти из режима самоизоляции нужно:
- Обязательно поддерживать рабочий режим на удаленке: показы, звонки, ежедневные совещания
- Контролировать тайм менеджмент сотрудников и их рабочие процессы
- Проводить постоянный набор новых и обучать действующих сотрудников именно своим бизнес процессам
- Собирать отложенный клиентский спрос на основании рекламы, а также прозвонов архивов своей CRM системы.
- Объединяться для проведения совместных сделок, быть не только конкурентами, но и партнёрами
Несколько советов вы также найдете на нашем Youtube канале в видео:
Как выбрать объект коммерческой недвижимости с максимальной доходностью мастер-класс 2020
Как правильно продвигать на рынок объект коммерческой недвижимости! - Мастер класс 2020
Более 3000 объектов коммерческой недвижимости на нашем сайте: a-n.ru
Оставляйте вопросы или комментарии здесь или в соцсетях!