Многие покупатели не сразу понимают, что это значит и чем они рискуют. Большинство «занижаек» на рынке Москвы и области это новостройки. На вторичке это чаще всего касается наследственных квартир (ну не могут наследники ждать 3 года очень хочется продать и поделить)
Зачем это продавцу? Уход от налогов. Чтобы получить освобождение от уплаты налогов, надо владеть квартирой более 5 лет. Для некоторых случаев более 3 лет – это наследство, приватизация, дарение, рента и ДКП, если это Ваше единственное жилье. Последний пункт появился только с 1 января 2020 года.
В Новостройках продавец всегда просит покупателя занизиться до стоимости указанной в ДДУ. Так он полностью освобождается от налогов. На вторичке в основном занижение до 70% от кадастровой стоимости (меньше просто нельзя указать).
Об экономии каких средств идет речь?
Например, собственник купил у застройщика на котловане квартиру за 5 млн., после постройки дома продает за 6,5 млн. Он должен будет заплатить налог 13% с разницы, т.е. с 1,5 млн., получается 195 000 руб. Это еще не так много и все же мало кто хочет расстаться с такими деньгами. На вторичке суммы обычно побольше. Наследственная квартира стоимостью в 13 млн., например, можно занизить до 7 млн. (70 от кадастровой стоимости) налог будет рассчитываться с 6 млн., а это уже 780 000 руб. Самое плохое многие собственники не оставляют себе это сумму сразу после продажи квартиры, подходит время уплаты налога, а денег нет.
Продавцу занижение выгодно, однако не стоит забывать о ст. 199 УК РФ - уклонение от платы налогов (Настучать на продавца может сам покупатель, у которого на руках две расписки. Резона ему от этого никакого, но мало ли бывают просто вредные люди).
Покупателю занижение совсем не выгодно.
1. В случае оспаривания сделки и двухсторонней реституции, есть вероятность не получить деньги по второй расписке. Все на усмотрения суда.
2. В случае необходимости срочно продать квартиру (до истечения 5 лет) так же попадаете на налоги, либо будете вынуждены занижать.
Если все-таки квартира «ну просто конфетка» (именно так обычно бывает) и вы не можете удержать и не купить. Обязательно берите 2 расписки с продавца, в одной сумма по ДКП, во второй – остальная сумма. Будьте внимательны с супругами и бывшими супругами продавца и их возможными претензиями (что супруг их обманул и они что-то не дополучили при продаже квартиры). Продумайте заранее, а лучше проконсультируйтесь со специалистом, по поводу текста второй расписки.
Не соглашайтесь на занижение, если:
1. занижается на очень большую сумму (более 50% от стоимости квартиры),
2. по наследственным, рентным и подаренным квартирам (слишком высока вероятность оспаривания сделки).
Материалы частично будут опубликованы в моем Инстаграм @yanakulaga, подписывайтесь и пишите свои вопросы в Директ.
