В прошлой заметке писал об Индексе-12, который «учредил» для отслеживания ценовой динамики на элитные квартиры в Замоскворечье.
В расчете участвовали 43 квартиры из двенадцати "топовых" домов, продававшиеся в течение всего первого квартала текущего года.
Но рынок элитной недвижимости Замоскворечья не ограничивается 12 домами, поэтому решил развить тему аналитики и сделать аналогичный расчет еще для 21 объекта (список см. в конце поста). Если проводить аналогии с фондовым рынком, Индекс -12 - это «голубые фишки», то Индекс-21 - условный «второй эшелон».
Почему условный: с одной стороны большинство из этих домов не удовлетворяют критериям «12 избранных» - либо количество квартир в доме меньше 30, год постройки старше 1998-го, отсутствие подземной парковки или управляющей компании или дома не настолько ликвидны. Но при этом качество предлагаемой квартиры вполне может быть на уровне "золотой дюжины". (Возможно при следующем расчете сделаю некоторые перегруппировки домов)
Тем не менее, во "втором эшелоне", цена квадратного метра в среднем ниже, чем в топовых 12 домах, что и демонстрирует значение индекса.
Индекс-21 составил на 10 января и 20 апреля - 686,8 тыс. руб. и 719,9 тыс руб. соответственно.
Напомню, что индекс рассчитывается как среднее арифметическое стоимости квадратного метра по всем квартирам в продаже в течение анализируемого периода (35 квартир).
Справочно: Индекс-12 - вырос с 816,4 тыс. руб. в январе до 882,9 тыс. руб. в апреле.
Не буду перегружать цифрами и словами, перейду сразу к выводам, сделанным на основе анализа ценообразования 35 квартир в 21 доме Замоскворечья в январе-апреле:
- В сегменте, с более низкой ценой «элитного метра» (Индекс-21) темп прироста цен в два раза ниже, чем для Индекса-12 - 4,8% по сравнению с 8,2%
- Важно: единственный фактор роста стоимости квадратного метра - курсовая разница. Цены на все 11 подоражавших квартир установлены в долларах. Если валютный фактор исключить из расчетов, - получим снижение на значения Индекса на 1,9%.
- Цены на 13 квартир снижены, а на 11 объектов не изменились с января.
Уже писал, что рост цен за счет валютной составляющей имеет мало общего с реальным положением на рынке недвижимости, а скорее отражает непонимание продавцов ситуации и некоторую растерянность. Завышенные цены скорее делают более привлекательными альтернативные предложения, особенно в этих же домах.
Таким образом, начинает четко прослеживаться тенденция снижения цен. Ее драйверы - продавцы, которые реально настроены продать квартиру после завершения карантина.
В целом, ситуация развивается стремительно: квартиры снимаются с продажи, цены меняются как на бирже. Пока проводил анализ - было снято несколько квартир и зафиксировано снижение цен «долларовых» квартир в связи с движением курса. Так что держим руку на пульсе.
В следующем посте:
Какова судьба квартир, снятых с продажи?
По какой цене появляются новые объекты?
Что думают сами продавцы о ситуации?
Об этом - в следующих заметках.
Если вопрос продажи элитной недвижимости в Замоскворечье актуален, запишитесь на бесплатную скайп-сессию, - расскажу, как продать квартиру за полгода в текущей ситуации по лучшей цене.