Со своим первым форс-мажором по договору аренды я столкнулась в 2008 году,в кризис,когда мне поручили написать положительное решение по иску арендодателя к арендатору о взыскании арендной платы.
Арендатор,естественно,исковые требования не признавал,искренне верил,что он может не платить аренду в период кризиса,сославшись на условия договора о форс-мажоре.
⠀
Написать проект решения по данному спору мне было крайне тяжело,потому что я тогда видела ситуацию,как и арендатор:что случился кризис-это форс-мажор, денег нет,можно не платить совсем, ведь кризис от него не зависит,а платить мешает.
И,вроде,на первый взгляд все логично,но судья сказал,что требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате суд удовлетворяет.
⠀
Свой первый форс-мажор,мне пришлось запомнить навсегда,потому что для написания судебного решения мне понадобилось два дня, которые я провела в обнимку с судебной практикой по п.3 ст. 401 ГК РФ в попытках понять логику этого правового механизма (форс-мажора).
⠀
Поэтому,меня не удивляет,что Вы продолжаете просить отменять оплату по договору аренды в связи с обстоятельствами непреодолимой силы,потому что у меня с моим первым форс-мажором было тоже самое). Но смысл в том, что это все неверно.
⠀
Сегодня мы уже имеем две официальные позиции компетентных органов по вопросу применения положений о форс-мажоре,изменении размера и порядка уплаты арендных платежей:
1.информационное письмо ТПП РФ от 07.04.2020 № Пр/0349 «Об оформлении заключений об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажора) в отношении обязательств по уплате арендных платежей за пользование помещениями в объектах недвижимости коммерческого назначения в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19)»
2.обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1,утверженного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020
Именно на этих двух документах сегодня будет базироваться судебная практика при рассмотрении всех споров,связанных с применением последствий обстоятельств непреодолимой силы в рамках действующих договоров аренды.⠀
Давайте тезисно о главном.
⠀
1.Освобождает ли форс-мажор от уплаты арендных платежей?
Нет. Форс мажор освобождает от ответственности за полное или частичное неисполнение таких обязательств
(то есть,если обстоятельства будут признаны для Вас форс-мажором, то с Вам не должны начисляться пени,штрафы,др санкции,предусмотренные договором за несвоевременное внесение арендных платежей, в том числе с Вами не смогут расторгнуть договор по основаниям неисполнения обязанностей по оплате)
п.9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7, вопрос 7 разъяснений Президиума ВС РФ от 21.04.2020 № 1
2.Основано ли на законе требование арендатора об отмену,занижении размера арендных платежей,исходя из форс-мажора?
-Нет. Вопросы по поводу сроков оплаты и размера арендных в условиях угрозы распространения новой коронавирусной инфекции "COVID-19" подлежат разрешению в рамках положений ст.19 ФЗ от 01.04.20 № 98-ФЗ
(подробнее можно прочитать в статье:Что делать арендодателю,если арендатор просит отмену платежей в связи с форс-мажором)
П.1 информационного письма ТПП РФ от 07.04.2020 № Пр/0349, п.9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7
3.Будет ли распространение коронавирусной инфекции и «нерабочий месяц» являться форс-мажором для всего бизнеса?
-Нет.Верховный суд пояснил,что распространение инфекции не является универсальным обстоятельством непреодолимой силы. Оно будет таковым для организаций чья деятельность была официально приостановлена,а также для лиц,вынужденных придерживаться режима самоизоляции (например, общепит,салоны красоты,парки развлечений и тд)
вопрос 7 разъяснений Президиума ВС РФ от 21.04.2020 № 1
Какие делаем выводы:
1. Скидки отсрочки просим не в рамках форс-мажора,а в рамках п.4 ст. 614 ГК РФ, ст. 19 ФЗ от 01.04.20 № 98-ФЗ (подробнее в СТАТЬЕ)
2. Если Ваша деятельность приостановлена официально и Вы надлежащим образом уведомили арендодателя о наступлении обстоятельств форс-мажора,то можете быть освобождены от пени и штрафов за несвоевременное внесение арендной платы на период приостановления деятельности,при этом,оплатить потом должны сразу,как приостановка закончится (это механизм по форс-мажору); или можете попросить отсрочку по аренде (это механизм по ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ,уведомлять при этом не обязательно)
3. Если Ваша деятельность не приостановлена официально,но Вы входите в перечень тех,кто придерживается самоизоляции,а в силу чего не используете арендуемые помещения, то исходя из позиции ВС РФ:
-можете быть освобождены от пени и штрафов за несвоевременное внесение аренды (это дает форс-мажор),но только на период действия самоизоляции и оплатить должны,как она закончится
-можете требовать скидку по п.п.2,3 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ
4. Для остальных происходящее является предпринимательскими рисками .
ВАЖНО: формы обращений на имя арендодателя за предоставлением отсрочки,уменьшения размера арендной платы Вы можете БЕСПЛАТНО скачать на моем Тelegram-канале.
Сейчас на канале уже можно скачать:
1.формы для обращения за отсрочкой,скидкой по арендной плате
2.форму ответа арендодателя по форс-мажору (отказ на отмену платежей)
3. форму дополнительных соглашений к договорам аренды в части изменения размера и порядка уплаты арендных платежей (скидка, отсрочка, освобождение)
В ближайшие дни этот список пополнится:
1.Формами для надлежащего расторжения договора:
-уведомлениями о расторжении по разным основаниям
-дополнительным соглашением о расторжении
3.Формами исковых заявлений и тд.
Подписывайтесь на мой Telegram-канал (для перехода переходите по активной ссылке), чтобы оперативнее реагировать на сложившуюся ситуацию в бизнесе,не тратя время на поиск информации.