Новый Королевский Декрет-Закон 15/2020 от 21 апреля о срочных дополнительных мерах по поддержке экономики и занятости (Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo) имеет целую главу, посвященную коммерческой аренде. В главе перечислены меры, направленные на снижение затрат малого бизнеса и предпринимателей и напрямую касающиеся коммерческой аренды.
Сразу отметим, что положения Декрета применимы лишь в том случае, когда арендодателем выступает крупный собственник – юридическое или физическое лицо, владеющее десятью и более объектами городского назначения (включая гаражи и кладовки), либо объектами, чья общая строительная площадь составляет не менее 1.500 м2. Если арендодатель соответствует вышеперечисленным условиям, и арендатору не удалось добиться с ним морового соглашения о замораживании или снижении арендной платы, последний вправе рассчитывать на мораторий в рамках положений Декрета 15/2020.
Ст. 1.2 говорит, что мораторий на арендную плату вводится автоматически на весь период действия в Испании режима чрезвычайного положения, а также может захватывать некоторый период после выхода страны из карантина (если это необходимо), что в любом случае не может превышать 4 месяцев. Мораторий представляет собой замораживание арендных выплат с последующим погашением долга в рассрочку в течение двух лет. Отдельно оговаривается, что погашение долга должно произойти в период действия договора аренды. При этом начисление процентов и пени не допускается.
Если арендодатель не является крупным собственником, арендатор не вправе рассчитывать на мораторий, но может запросить в течение месяца с момента вступления в силу Декрета временную отсрочку или снижение арендной платы. Отсрочка или снижение арендной платы могут применяться лишь в том случае, если стороны придут к взаимному соглашению. Также стороны могут прийти к соглашению по использованию страхового залога в счет аренды. В этом случае арендатор обязан будет возместить сумму залога в течение года, либо в течение оставшегося срока действия договора аренды, если он составляет меньше года.
Как на мораторий, так и на заключение соглашения с арендодателем, имеют право предприниматели-арендаторы, соответствующие следующим требованиям:
- Находившиеся в активном статусе на момент введения в стране режима чрезвычайного положения, т.е. на 14 марта 2020 года.
- Полностью приостановившие деятельность в соответствии с положениями Королевского Декрета 463/2020 (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19), либо не подпадающие под действие указанного Декрета и не обязанные приостанавливать свою деятельность, но способные подтвердить снижение дохода на, по меньшей мере, 75% в предыдущем месяце. При этом сравнение делается со среднемесячным доходом за соответствующий квартал предыдущего года.
Как на мораторий, так и на заключение соглашения с арендодателем, имеют право юридические лица-арендаторы (компании малого и среднего бизнеса), соответствующие следующим требованиям:
- Чьи активы, обороты и/или количество наемных работников не превысили лимиты, указанные в ст. 257.1 Королевского Декрета 1/2010 от 2 июля (Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital).
- Полностью приостановившие деятельность в соответствии с положениями Королевского Декрета 463/2020 (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19), либо не подпадающие под действие указанного Декрета и не обязанные приостанавливать свою деятельность, но способные подтвердить снижение дохода на, по меньшей мере, 75% в предыдущем месяце. При этом сравнение делается со среднемесячным доходом за соответствующий квартал предыдущего года.
В качестве подтверждающих документов арендатор должен представить своему арендодателю следующие:
- Личное заявление, в котором подтверждается снижение дохода на 75% и более на основании данных учета доходов и расходов. При этом арендодатель вправе потребовать представить ему официальные данные бухгалтерского учета арендатора.
- В случае приостановления деятельности – сертификат, выданный налоговой службой или иным компетентным региональным органом.
Арендатор несет ответственность за недостоверность представленных сведений и незаконное получение моратория, отсрочки или снижения арендной платы.
Источник: sydorenkolawyers.com