После достижения первоначально поставленных целей, проведения ремонта и сдачи объекта в аренду, передо мной встал вопрос максимально эффективного использования земельного участка. В моем случае увеличение полезных площадей возможно только вверх.
В теории последовательность действий выглядит следующим образом:
· Изучение ГПЗУ;
· Разработка эскизного проекта;
· Обследование здания;
· Геологические изыскания;
· Разработка проектной и рабочей документации;
· Экспертиза;
· Получение разрешения на реконструкцию в Минстрой;
· Производство строительно-монтажных работ и ввод в эксплуатацию.
Перечень документов для получения разрешения на строительство предусмотрены в части 7. Ст.51 ГрК РФ (важно, что реконструкция приравнивается к новому строительству и порядок действий идентичный). В части 17 ст. 51 ГрК РФ перечислены случаи, в которых разрешение на строительство получать не требуется, объект капитального строительства не входит в этот перечень. В части 2 ст.49 ГрК РФ, перечислено какая проектная документация объектов капитального строительства не требует проведения экспертизы, так же согласно части 3 ст. 49 ГрКРФ Экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство. В моем конкретном случае потребуется и разрешение на реконструкцию и экспертиза проектной документации.
Составление перечня всех расходов, план инвестиционных оплат и работ и составление плана окупаемости проекта соответствует последовательности действий, которые я описывал в части 3.
На практике, изучив ГПЗУ, здание оказалось в ограничении на действия по изменению внешних параметров.
Местоположение реконструируемого нежилого здания общественно-делового назначения расположено в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения, составляющей 100 м. Т.к. отсутствует утвержденная зона охраны объекта культурного наследия, защитная зона в 100 м принята в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации». Это означает, что мне требуется провести работы по установлению зоны охраны объекта культурного наследия. Я запросил коммерческое предложение в НПЦ ГБУК СО (Государственное бюджетное учреждение культуры Свердловской области «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области»), стоимость разработки проекта зон охраны объекта культурного наследия составила сумму эквивалентную сумме проведения работ по подключению здания к сетям водоснабжения и канализации. В данный момент, возможность проведения работ по подготовке документов для реконструкции отсутствует.
Итоги проекта, плюсы и минусы инвестиций я подведу в следующей статье.