Расхождения в величине проектной и фактической площади квартиры в новостройке ‒ одна из самых распространённых причин изменения цены. Зачастую цена неожиданно увеличивается, когда при сдаче объекта в квартире обнаруживаются «лишние» метры.
Такие неприятные моменты возникают довольно часто, в том числе среди наших клиентов в Анапе, поэтому я решил прояснить ситуацию.
Внимательно читаем Договор
Для монолитной технологии строительства отклонение фактической площади квартиры от проектной ‒ обычное дело! Это происходит даже если в процессе строительства соблюдались все технологии и нормы.
Рассмотрим конкретный пример из практики. В процессе приёмки квартиры в одном из ЖК выяснилось, что её площадь оказалась на 1,7 квадратных метров больше, чем указано в ДДУ.
Поскольку речь идёт о студии, то разница получилась существенная ‒ более 5%. У дольщика были все основания обратиться в суд и Договор расторгнуть, вернув все уплаченные в период действия Договора денежные средства. Такую меру разрешения споров предусматривает 214-ФЗ, ст. 9, пп. 1.1. и 2.
Но это радикальный шаг. Цены на первичное жильё за время строительства выросли, и найти похожую по характеристикам квартиру за те же деньги не получится, тем более в высокой стадии готовности. Например, в нашем случае квартира была долгожданной и приобретена по выгодной цене.
Одним словом, клиентов всё устраивало, только площадь оказалась больше той, на которую рассчитывали.
Что делать в таких случаях? В первую очередь, необходимо внимательно смотреть условия Договора, которые регулируют подобные ситуации.
Застройщик имеет право потребовать доплату за «лишние» метры, если данное условие было изначально заложено в Договоре.
Как правило, в ДДУ устанавливается определённая допустимая погрешность, которая выражена в количестве квадратных метров либо в процентах от общей площади. При изменении площади в пределах этой погрешности (к примеру, 1 кв.м. либо 3% от площади квартиры) стороны Договора ничего не должны друг другу.
В случае же превышения допустимого порога в сторону увеличения площади квартиры на 1,7 кв.м. (как в нашем примере), дольщик обязан возместить застройщику стоимость всей разницы между проектной и фактической площадью.
Тот же принцип действует и в противоположной ситуации. Дольщик вправе требовать от застройщика компенсацию за «недополученные» метры, если фактическая площадь сданной квартиры оказалась меньше проектной, и эта разница выходит за границы допустимой погрешности, указанной в Договоре.
В случае, когда никакой перерасчёт из-за изменения площади в ДДУ не предусмотрен, то ни одна из сторон не вправе требовать друг от друга какой-либо компенсации. Единственное, если площадь квартиры будет ощутимо меньше проектной, вы можете воспользоваться вышеупомянутым «правилом 5%» и расторгнуть Договор, вернув свои деньги.
Отстаиваем свои права
На мой взгляд, участникам долевого строительства можно и нужно активнее реализовывать свои права, предусмотренные договором долевого участия и российским законодательством в целом.
Например, нередки случаи, противоположные вышеописанному, когда итоговая площадь оказывается меньше заявленной в проекте. Не спешите подписывать акт приёмки-передачи, а лучше пригласите независимого оценщика. Если выявленная погрешность окажется больше, чем была прописана в договоре, смело предъявляйте свои претензии застройщику и обращайтесь в суд, если ваши законные требования игнорируют.
Кстати, пока независимый оценщик не ушёл, попросите проверить качество внутренней отделки, толщину стен, разводку труб и электрики. Если что-либо не соответствует тому, что вы ожидали получить за потраченные деньги, также оформляйте свои претензии в письменном виде и дайте знать о них застройщику.
И наконец, один из самых распространённых случаев в сфере капитального строительства ‒ это несоблюдение сроков сдачи объекта. В соответствии с 214-ФЗ, каждый день просрочки грозит застройщику выплатой неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договор. Для дольщиков-физлиц эта сумма умножается на два (п.2 ст.6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
Не стесняйтесь, пользуйтесь своими правами, во многих случаях закон стоит на вашей стороне. Если не уверены в собственной правовой подкованности, обращайтесь за помощью к квалифицированному юристу. Это послужит подстраховкой на случай нарушения ваших прав и позволит сэкономить значительную сумму, которую можно вложить в ремонт, покупку мебели, бытовой техники и т.д. Как известно, статей расходов у новосёлов всегда хватает.
8 (800) 100-56-36 – номер бесплатного телефона по вопросам проверки ДДУ и взыскания неустойки с застройщика в Анапе.
Обращайтесь, мы работаем для Вас!
С уважением,
Андрей Ворсов ‒ ваш личный эксперт по недвижимости Анапы