Коронавирус и карантинные меры по его сдерживанию нанесут серьезнейший удар по торговым центрам. Совокупные убытки могут измеряться в миллиардах рублей.
Опрошенные «DE» эксперты рисуют не самые радужные картины по поводу будущего торговой недвижимости. Нынешняя ситуация уже изменила мир, в том числе и ритейл, покупательское поведение, структуру потребления, отношение к безопасности и здоровью. Насколько серьезные убытки могут понести собственники крупных торговых центров в связи с эпидемией коронавируса? Как повлияет самоизоляция населения на сегмент торговой недвижимости? Возможна ли корректировка (исчезновение) некоторых форматов ТЦ, которые оказались менее жизнеспособными в экстремальных ситуациях? Вот лишь некоторые вопросы, которые сегодня зазвучат с особой остротой.
Руслан Сухий, профессиональный инвестор в доходную недвижимость, руководитель YouTube-канала «Рентавед» в качестве примера приводит следующий кейс из нынешней жизни: «Один небольшой московский торговый центр до апреля приносил собственникам порядка 100 млн рублей выручки от сдачи торговых площадей в аренду. В условиях карантина практически все магазины в нем закрыты. Работают лишь продуктовый, отделения банков, зоомагазин, салоны сотовой связи и общепит, который осуществляет доставку еды. Остальным арендаторам предоставлены каникулы. В результате прибыль упала до 25-30 млн рублей. То есть 70-75 млн потерь за один месяц для одного ТЦ».
Ситуация осложняется тем, что у многих собственников большая кредитная нагрузка из-за заемных средств, которые они получали для строительства торговых площадей или их реновацию. Иногда на обслуживание кредитов уходит до 70-80% выручки от арендного потока, которые владельцам обеспечивают арендаторы. Если ситуация с карантином затянется, и покупатели не появятся в магазинах, то арендаторы будут просто не в состоянии платить аренду, а собственники торговых площадей выполнять свои кредитные обязательства перед банками.
«При негативном развитии сценария вероятна череда банкротств владельцев торговых центров. А совокупный объем коммерческой ипотеки, выданной на покупку торговой недвижимости, сегодня составляет порядка 5 трлн рублей», – подчеркивает эксперт.
По словам Александры Чиркаевой, руководителя направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону, отдел торговых помещений CBRE, простой является несомненно вызовом для торговых и торгово-развлекательных центров. «Но, если говорить объективно, то речь идет не о полном закрытии объектов, а скорее о частичном, – подчеркивает эксперт. – Такие форматы как продукты, детские товары, отделения банков, аптеки, товары по уходу и косметика, службы быта продолжат функционировать, что поддержит торговые центры».
Если говорить конкретно, то картина вырисовывается следующая: продуктовый гипермаркет площадью 10 000 – 25 000 кв. м, детский «якорь» (например, «Детский мир» либо «Кораблик») площадью 500 – 1 000 кв. м, косметика и парфюмерия – 350 – 1 000 кв. м и небольшие площади под аптеки/ветеринарные аптеки, сервисы, мастерские и т.д. При этом важно, что все обозначенные группы товаров сейчас пользуются повышенным спросом.
Якорные продуктовые гипермаркеты, которые могут оставаться открытыми в торговых центрах (например, ГиперГлобус, Ашан, форматы X5) занимают действительно большую долю сдаваемой площади (например, Глобус в Саларисе – 26 000 кв. м), и они могут сработать даже с приростом к обороту, что поможет торговым центрам хотя бы немного в этот период закрытия.
Что еще может стать спасательным кругом для собственников ТЦ? «Если мы говорим о технологиях, то сейчас высок запрос на разработки в направлении IoT, – считает Наталья Родина, директор по маркетингу Perenio IoT. – Учитывая рекомендации соблюдать дистанцию, то торговым сетям пригодились бы датчики, которые могли бы контролировать расстояние между людьми в зале». Вообще, IoT в ритейле может существенно снизить издержки, что важно в условиях кризиса: от контроля электропотребления до комплексных решений оборудования умных полок, включающие камеры, датчики веса и движения, в том числе для отслеживания наиболее популярных товаров и мониторинга поведения покупателей в зале.
Тем не менее просадка арендного потока будет от 50% и выше, уверены эксперты компании RRG. «Крупные ТЦ, скорее всего удержат основных арендаторов, но точно будет ротация в галерее, плюс скорее всего операционные расходы им никто не снизит, и за счет этого снизится маржа, – уточняет Светлана Ярова, руководитель Департамент брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG. – Срок вот этой всей истории – давайте говорить, что точно на полгода, а то и на год, до полного восстановления скорее всего пройдет до двух лет. То есть в течении года-полтора начнется какой-то «плюс». Сейчас главное – стабилизация».
В настоящее время спрос на арендные площади в сегменте торговых центров практически отсутствует. Разве что локальный, очаговый – среди конкретных операторов. Есть арендаторы, которые смотрят площадки 2021 года, либо начинают присматриваться к возможностям рынка ближе к нынешней осени, когда можно будет получить лакомые локации за сниженные арендные платы. Для крупных арендаторов, особенно в тех отраслях, которые получили господдержку, сейчас важно зафиксировать этот год с минимальным падением, и они начинают смотреть на год грядущий, более стабильный по их предположениям.
«Перспективы рынка торговых центров – неизбежная ротация арендаторов, появление всевозможных pop-аp вариантов. Например, недавно «Вкусвилл» заявил о размещении своих вендинговых аппаратов в жилых домах, – говорит Светлана Ярова. – Я думаю, что вообще всякие временные истории сейчас начнут расцветать, вплоть до возможно появления формата временных автолавок, которые были когда-то в Советском Союзе.
Тем не менее, как показывает статистика сейчас поменялись пока лишь каналы: оффлайн уступил место тотальному онлайн от доставки продуктов до развлечений. Так, по данным TechCrunch, в первом квартале этого года на приложения люди потратили рекордные 23,4 млрд долл. «При этом, на игры пользователи израсходовали 65% денег на iOS и 85% в Google Play», – подчеркивает Наталья Родина.
Между тем, уход с рынка некоторых форматов ТЦ и перевода их в другие процесс начался еще до кризиса. «Мы видели такие примеры, – говорит Светлана Ярова. – Один из них, ТРЦ «Артимолл», в котором наша компания принимала участие в качестве брокера по подбору якорного арендатора, перепозиционировали в сторону оздоровительного и образовательного комплекса, семейного life style центра. И такая тенденция будет усиливаться. Неуспешные ТЦ точно будут искать новые ниши».
Руслан Сухий, рассуждая о перспективах перспектив торговых центров, прогнозирует закрытие в скором времени ряда торговых центров, которые были построены более 15 лет назад. Особенно это касается небольших ТЦ, расположенных в спальных районах Москвы, которые активно вводились в начале 2000-х.Такие объекты морально устарели и нуждаются в глубокой реновации. «Однако для проведения реновации необходимы существенный объем денежных средств, которые будет сложно получить в банке на выгодных условиях. Поэтому, вероятнее всего, эти старые, небольшие торговые центры будут выставлены на продажу для последующего редевелопмента с существенным дисконтом», – резюмирует эксперт.
Подготовил Виталий Простаков
Если вам понравился этот текст, то вы можете отметить его лайком или написать комментарий. Приглашаем посетить сайт Depat.info, где вы найдете ряд полезных для себя материалов по теме девелопмента недвижимости.