В этой статье рассмотрю, что такое неотделимые улучшения недвижимого имущества, и какие с ними бывали случаи на практике.
Неотделимые улучшения недвижимого имущества описываются ст. 623 ГК РФ, и имеют два важных признака:
1) Такие улучшения не могут быть отделены от арендованного имущества без вреда для него.
2) Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, подлежит возмещению, если иное не предусмотрено законом.
Здесь мы сразу видим массу возможностей для толкования этих норм:
- Что такое вред, возникающий при отделении неотделимых улучшений?
- Если улучшения произведены с согласия арендодателя, но не подлежат возмещению в соответствии с договором, не имеет ли в данном случае закон приоритет?
- И также множество вопросов, связанных с бухгалтерским учетом неотделимых улучшений, но про это я не подскажу.
Мой вывод на основании нормы закона и судебной практики довольно очевиден:
Необходимо согласовывать между сторонами проведение всех улучшений недвижимого имущества, и заранее договариваться о том, кто будет нести расходы, иначе будет конфликт и суд.
Теперь приведу пару кейсов:
Первый кейс: Арендатор продавал свой бизнес, и, в том числе договор аренды переходил по трехстороннему соглашению об уступке прав и обязанностей. Был запрошен передаточный акт, который был составлен между арендатором и арендатором-правопреемником, и выяснилось, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором, передавались арендатору-правопреемнику в собственность. Поскольку такая ситуация должна была неминуемо привести к спору, стороны обсудили этот момент и исключили основную часть неотделимых улучшений из акта, а остальные прямо описали, как собственность арендатора-правопреемника.
Второй кейс: Арендатор выехал, и неотделимое улучшение (световой короб) продолжал считать своей собственностью. Законность установки этой конструкции на фасад не изучалась. Чтобы избежать спора, собственник договорился с новым арендатором о том, что он приобретет у прежнего арендатора этот короб в собственность, и таким образом был достигнут, плюс-минус, баланс интересов.
Закрепляя материал: не хотите судиться о том, чьи кондиционеры- пропишите все сразу договоре.
Если у Вас есть вопросы по управлению недвижимостью, я с радостью отвечу на них в комментариях.
Спасибо за внимание, прошу подписываться на канал и страничку Вконтакте!