Не новостройками едиными живы столичные рынки недвижимости. Разобрались, кто и почему покупает квартиры в домах 100-летнего возраста, к чему надо быть готовым, затевая в них ремонт. Если чувствуете себя непрошенным гостем везде, кроме любимых улиц, где жили писатели и поэты XIX века и их литературные герои, этот текст для вас.
Портрет покупателя: богема, госслужащие и ретрофилы
Есть люди, не готовые променять дух старого города ни на какие удобства новостроек. Их не волнуют новые коммуникации, подземные паркинги, зеленые дворы. Им важнее открыточные виды и культовые достопримечательности в пешей доступности, а то и в окне собственной квартиры, воздух, пропитанный историей старого города. Здесь можно выбрать квартиру с нестандартной планировкой, эркером и кованым балконом. Кроме великолепной архитектуры ценится и «начинка» — сохранившаяся обстановка подъездов и квартир: столетняя плитка и лепнина, паркет, изразцовые камины, массивные дубовые двери, витражи.
Весь старый фонд столиц можно разделить на два класса: исторические особняки (нередко являющиеся памятниками архитектуры) и дома, построенные век назад и позднее, в том числе «сталинки» — дома по- стройки 1930–50-х.Артем Зубенко, директор департамента вторичной недвижимости «МК-Элит», так описывает обе категории:
«Первая — антикварная недвижимость. В Питере это здания, расположенные вокруг Таврического и Летнего садов, ансамбля Смольного парка, в «золотом треугольнике». Это красивые парадные, лепнина и камины, организованная парковка, хорошее техническое состояние дома и инженерных коммуникаций, однородный состав жильцов.
Покупают антикварные квартиры творческая элита, бизнесмены, чиновники, топ-менеджеры, и такие предложения занимают не более 5% от общего количества жилья в старом фонде. Основная его часть — рядовые квартиры исторической застройки. Порой в ветхом состоянии, с огромными невостребованными площадями, отсутствием лифта. Привлекает покупателей то, что стоимость квадратного метра такой недвижимости близка к стоимости квадратного метра типового жилья в спальных районах, а недостатки компенсируются возможностью жить в лучших местах города и наслаждаться обладанием чем-то неподвластным времени».
Этим смелым и целеустремленным людям пригодятся рекомендации экспертов по покупке и превращению будущего фамильного гнезда в современное жилое пространство.
Барские покои: как их адаптируют к XXI веку
«В советское время просторные квартиры разделяли на несколько и заселяли коммунальным способом. В 90-е их начали расселять и ремонтировать, превращая в роскошные апартаменты. Особой популярностью пользовались квартиры видом на набережные или исторические достопримечательности, — рассказывает Татьяна Воронина, главный редактор BN.ru.— Часть бывших коммуналок была переведена в нежилой фонд, и на их месте появились офисы и мини-отели. Однако к 2020 году все коммуналки ликвидировать так и не удалось — их по-прежнему очень много». Сегодня эти комнаты занимают большую часть продаваемого старого фонда.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость», приводит статистику: «В 2019 году сделки с объектами, расположенными в дореволюционных домах, составили 8,8% от общего числа сделок, две трети пришлось на комнаты в низком ценовом сегменте, треть — на дешевые двушки.В сталинских домах продажи составили 3,6% от общего объема сделок, почти половина — комнаты».
Недавно питерские коммуналки обрели новый бюджетный формат — студии для постоянного проживания или апартаменты под сдачу. Компании выкупают большие квартиры и превращает их в комплекс объектов с официальным согласованием перепланировки. Если раньше средняя площадь квартир в историческом центре начиналась от 55 м2, то теперь свои 20–30 м2 можно получить за деньги, сравнимые с покупкой студии в многоэтажке спального района. Учитывая, что коммуналок еще очень много, можно ожидать дальнейших экспериментов с перерождением коммуналок в новые форматы, адаптированные для жизни в крупнейшем городе Европы.
А вот с квартирами в «сталинках» собственники расставаться не спешат. В марте 2020 года в Петербурге на продажу было выставлено 814 квартир (данные агентства недвижимости «Невский Простор»), в Москве около 5000 квартир — в столице доля предложения «сталинок» вместе с дореволюционными домами не превышает 10%, приводит данные Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник пар- тнерской сети CBRE. Когда-то считавшееся престижным, сегодня это жилье отходит на второй план, особенно если в доме не проводился капитальный ремонт. «Если дом находится в престижном районе, отреставрирован или отремонтирован, квартира удобной планировки с хорошим ремонтом, а цена от собственника адекватная, то объект быстро купят.
Но если цена завышена — покупатель выберет новостройку»,— объясняет Виктория Зорина, директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty. В таких условиях владельцам квартир в «сталинках» логичнее вкладываться в их обустройство, «раскручивать» управляющую компанию на капремонт дома, благоустройство территории, нежели продавать по снижающейся цене.
Сюрприз на лестнице: что скрывают перепланировки
Когда архитекторы прошлого проектировали жилые дома, они не знали, как сильно изменится жизнь за 100 лет. Сегодня огромные квартиры по 7 комнат с одной кухней, одним санузлом, «черным входом» и невозможностью принципиально изменить планировку кажутся неуместным форматом недвижимости. Практически все незаконные перепланировки вызваны попытками адаптировать пространство к современной жизни. Прекрасная, на первый взгляд, квартира в доме с капремонтом может иметь такие модификации, узаконить которые никогда не удастся. Во-первых, при попытке продать такую квартиру банк, скорее всего, откажет потенциальному покупателю в ипотеке. Во-вторых, если на владельца пожалуются соседи и проверка выявит незаконную перепланировку, хозяину придется заделывать незаконно пробитые дверные проемы, сносить нелегальные перегородки, демонтировать ванную комнату, возведенную над соседской кухней и комнатой.
Многие живут с незаконной планировкой годами и сталкиваются с пробле- мой лишь при продаже. «Мы смотрели с клиентами красивый фасадный дом
на одной из популярных магистралей Москвы,— рассказывает Сергей Вишняков.— Обнаружили в документах несоответствия реальной планировки квартиры и поэтажного плана. Некоторые были несущественными и легко узакониваемыми, но наше внимание привлек странный проем на плане. Продавец квартиры не знал, что это такое. Мы прошли весь подъезд, пытаясь зайти в холлы каждого этажа и посмотреть, куда вел исчезнувший проем. Нашли! Это была черная лестница. Можно было бы считать ее одной из фишек дома, но оказалось, что там кто-то живет — на некоторых этажах мы обнаружили обустроенные спальные места, рюкзаки. Селиться в доме покупателям расхотелось».
Ручная работа: какие сложности ждут при ремонте
Проверьте, не является ли ваш дом памятником архитектуры. В домах с охранным статусом собственники и арендаторы должны сохранять внутреннее убранство: лепнину, паркет, камины, колонны.
Позволить себе такую реставрацию могут только очень богатые люди либо организации. Убедившись, что ваш дом не памятник, можете готовиться к обычному ремонту, учитывая ограничения. Во- первых, разрешение на перепланировку жильцы получают в индивидуальном порядке, поскольку раньше дома строились не по типовым сериям. «Если у дома нет охранного статуса, то собственники при единодушном решении могут даже достроить несколько этажей дома, изменить фасады и многое другое. Но если хотя бы один из жителей откажется, по закону изменения будут невозможны. Часто даже при банальных капремонтах именно это является причиной того, что здравые идеи так и не реализуются,— объясняет Виктория Зорина. Мария Литинецкая напоминает, что несущие конструкции могут принимать на себя дополнительную сверхнормативную нагрузку от проседающих перекрытий, такие перегородки затрагивать нельзя.
Вторая проблема: деревянные перекрытия в большинстве дореволюционных и довоенных домов. «Чтобы понять, готовы ли перекрытия выдержать новый ремонт, нужно вскрывать пол и изучать их. Иногда перекрытия приходится укреплять или менять, что очень дорого»,— объясняет Сергей Вишняков. Наконец, увеличивает стоимость ремонта и отсутствие лифта — все материалы приходится носить вручную.
Сохранить историю
Если старинная лепнина или камин не вписываются в ваш будущий интерьер
в стиле минимализм, сбивать потолочные розетки и превращать старинные изразцы в груду строительного мусора — довольно варварское решение. Их можно «законсервировать» — например, аккуратно зашить в гипрок. Вдруг ваши дети или следующие покупатели квартиры оценят именно эти артефакты. Мы проиллюстрировали эту статью фотографиями проектов, сделанных бережно и с уважением к истории преды- дущих поколений.
Если Вам нравятся наши полезные советы, подписывайтесь на канал «Петровича». Еще больше интересных историй про недвижимость, ремонт и строительство ждут вас!
