Арендные платежи в период карантина: как быть арендаторам?

Для сдерживания темпов распространения коронавируса, в стране предпринят ряд мер, которые нанесли удар по бизнесу. Особенно пострадали те предприниматели, которые, потеряв доход, вынуждены, тем не менее, нести обязательства по уплате арендных платежей. Можно ли избавиться от этой обязанности на период карантина и на какую поддержку властей в этом вопросе можно рассчитывать арендаторам…

На что могут рассчитывать арендаторы муниципального имущества?

Арендаторы имущества, находящегося в муниципальной собственности, оказались в более выгодном положении, в сравнении с арендаторами объектов коммерческой недвижимости.

Так, Постановлением Правительства г. Москвы № 212 от 24.03.2020 утверждены меры экономической поддержки столичных предпринимателей в условиях кризиса. В соответствии с этим документом, освобождаются от уплаты арендных платежей на срок карантина арендаторы:

• участков и нежилых объектов, находящихся в собственности г. Москвы;
• земельных участков, расположенных на территории г. Москвы.

Однако рассчитывать на освобождение от платежей могут не все арендаторы, а только те, что указаны в перечне, содержащемся в указе № 12-УМ от 05.03.2020. А конкретно, организации, работающие в сферах:

• культуры;
• физкультуры и спорта;
• индустрии развлечений;
• досуговой деятельности;
• образования;
• социально-просветительской работы.

Отсрочка по уплате аренды до 31.12.2020 положена арендаторам городского имущества (а также участков, расположенных на территории столицы), занятым в сфере:

• гостиничного бизнеса;
• туризма;
• общественного питания.

Основанием от освобождения (отсрочки) по уплате аренды является факт признания распространения COVID-19 форс-мажором (п. 16.1 указа Мэра Москвы № 33-УМ от 27.03.2020).

Что касается арендаторов в регионах, им следует ознакомиться с аналогичными указами местных властей либо ходатайствовать о принятии таких мер в регионе.

Как быть арендаторам частного имущества?

Законодательство РФ не регламентирует вопрос взаимоотношений сторон в сфере аренды частного имущества при форс-мажоре. Ст. 610, ст. 620 ГК РФ не содержат указаний по освобождению от уплаты аренды на период форс-мажора. Однако это обстоятельство учитывается как смягчающее при разбирательствах по вопросу нарушения условий договора (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Чтобы вы могли прочитать тексты нужных нормативных документов, получите бесплатный доступ к КонсультантПлюс.

В качестве вариантов стороны договора по аренде частного имущества могут применить следующее:

• заключить допсоглашение, которое учитывает интересы обеих сторон;
• арендодатель может расторгнуть договор по причине неуплаты аренды (ст. 619 ГК РФ);
• арендатор может расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Обстоятельство форс-мажора к условиям договора аренды может быть применимо не всегда. Для этого арендатору придется:

• доказать сам факт форс-мажора (Торгово-промышленные палаты РФ начали выдачу соответствующих заключений по конкретным договорам);
• прямое влияние форс-мажора на финансовое положение арендатора.

Также арендатор, во избежание ответственности за нарушение условий договора, обязан в кратчайший срок уведомить арендодателя о форс-мажоре. При отсутствии письменного уведомления суд расценит неуплату аренды как нарушение арендатором своих обязательств (п. 10 Постановления Пленума ВС № 7 «Об ответственности за нарушение обязательств»).

Итоги

Ряд арендаторов столичного муниципального имущества могут на период карантина воспользоваться освобождением от уплаты аренды, а некоторые отрасли получили отсрочку до конца 2020 г. Арендаторам в регионах, а также арендаторам частного имущества необходимо согласовать вопрос снижения или освобождения от аренды в частном или судебном порядке. Для признания ситуации форс-мажорной в отношении к конкретному договору необходимо получить заключение Торгово-промышленной палаты и письменно уведомить об этом арендодателя в кратчайший срок.

Подробнее о нюансах заключения договоров узнайте в нашей рубрике «Договоры».