Довольно часто ко мне обращаются с вопросом:
Какую квартиру лучше купить (чтобы затем сдать ее в аренду и получать рентный доход) - обычную или с туристической лицензией?
Инвесторам, которые стремятся иметь пассивный рентный доход с минимальными хлопотами и рисками, лично я вообще НЕ рекомендую связываться с КВАРТИРАМИ в Испании. Потому что существует более интересная альтернатива - КОММЕРЧЕСКАЯ недвижимость (ссылку на статью про МИНУСЫ инвестиций в жилую недвижимость - см. внизу).
Но если инвестор все же настроен именно на ЖИЛУЮ недвижимость, то ниже я опишу несколько важных нюансов, которые важно учитывать выбирая между ТУРИСТИЧЕСКИМИ и ОБЫЧНЫМИ квартирами.
ПЛЮСЫ туристических квартир:
1. Среднегодовая ВЫРУЧКА от квартиры, сдающейся посуточно в тур-аренду, будет в 2-3 раза выше, чем годовая выручка от сдачи аналогичной квартиры в обычную долгосрочную аренду.
Что же касается чистой ПРИБЫЛИ, то при тур-аренде она в среднем больше всего процентов на 30 (правда и рисков больше, но об этом ниже).
2. Я больше плюсов не знаю. А вы?
Если знаете - напишите в комментариях...
МИНУСЫ туристических квартир:
1. Квартира с тур-лицензией будет стоить дороже аналогичной квартиры без такой лицензии приблизительно на 20-30% (т.е. вы существенно переплачиваете уже на старте). Это снизит общую рентабельность ваших инвестиций.
2. Туристическая квартира будет подвергаться повышенному износу и требовать гораздо больше расходов на ремонт (мебель, техника, отделка, …).
3. При туристической аренде коммунальные расходы несет не арендатор, а владелец (и они могут быть довольно значительные).
4. Кто-то будет должен постоянно заниматься текущими вопросами (взаимодействовать с AirBnB, встречать гостей, убирать квартиру, стирать белье, решать вопросы с текущим ремонтом, разруливать конфликтные ситуации, …).
Если это не вы сами, то за эти услуги придется заплатить оператору 20-30% от вашей выручки (плюс все расходы из п.2).
5. Выручка от тур-аренды на 100% зависит от ситуации в туристической отрасли и популярности того или иного города.
Карантин из-за COVID-19 наглядно показал, что даже Барселона (обычно перегруженная туристами 365 дней в году) может на несколько месяцев остаться вообще без туристов. Что уж говорить про другие города, где и без форс-мажоров постоянно происходят сезонные спады тур-потока.
Все это влияет на среднегодовую выручку.
6. Повышенные риски при сдачу в тур-аренду.
Во-первых, чем больше неизвестных вам людей заселяются в вашу квартиру, тем выше вероятность, что однажды кто-то из них не захочет из нее выселяться. Тогда вам придется столкнуться с очень непростой, недешевой и небыстрой процедурой выселения таких жильцов.
Очевидно, что такой риск при сдаче в тур-аренду в десятки раз выше, чем при сдаче на длинный срок одной семье.
Во-вторых, некоторые операторы, получившие в управление квартиру инвестора, к сожалению злоупотребляют его доверием: занижают выручку, завышают расходы, а некоторые даже умудряются прописывать в вашу квартиру других людей (дополнительно на этом зарабатывая).
Поэтому, если уж вы решили отдать свою квартиру в управление, то очень внимательно подойдите к выбору оператора. Тут главное - репутация компании. На этом рынке есть крупные международные компании с европейским менеджментом и отстроенными бизнес-процессами.
Хотя, наши люди обычно во главу угла ставят наличие русскоговорящих сотрудников и удовлетворяются убийственным аргументом из фильма "Брат 2":
Список минусов туристических квартир можно продолжать…
Но мне кажется, что и этого уже достаточно, чтобы задуматься - так ли на самом деле хороша инвестиция в тур-квартиры или может лучше купить нормальную квартиру (без тур-лицензии) и сдать ее нормальным людям (не туристам)?
При обычной аренде чистая прибыль будет не намного меньше, а вот хлопот и рисков будет меньше ЗНАЧИТЕЛЬНО.
Но почему эта тема (тур-аренда) так популярна среди наших людей?
Причин несколько:
1. Ошибочные расчеты прибыли, рентабельности и рисков.
Думаю, что многие инвесторы не учитывают на старте все расходы и риски этой стратегии и думают, что прибыль по сравнению с обычной арендой будет выше в РАЗЫ.
Хотя, если вы не управляете сами, то разница в прибыли будет всего около 30%, а РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ инвестиций (за счет более высокой цены квартир с тур-лицензиями) будет практически ОДИНАКОВОЙ.
Пример (квартира с 3-мя спальнями в Барселоне):
Тур-аренда:
цена квартиры: 400.000 евро
грязная выручка: 100 * 365 * 80% = 29.200 евро в год
комиссия оператора: 25%
коммунальные расходы: 200 евро в месяц = 2.400 евро в год
расходы на ремонт: 3.000 евро в год
прибыль (до налогов): 29.200 - 25% - 2.400 - 3.000 = 17.220 евро в год
рентабельность инвестиций (до налогов): 17.220 / 400.000 *100% = 4,3%
+ переплата на старте за лицензию
+ более высокие риски окупасов (арендаторов, которые живут, но не платят)
+ прочие риски (занижение выручки, завышение расходов, прописка посторонних, …)
Обычная аренда:
цена обычной квартиры: 320.000 евро
грязная выручка: 1.200 * 12 = 14.400 евро в год
комиссия оператора: 0
текущие расходы: 0
расходы на ремонт: 5.000 евро 1 раз в 5 лет = 1.000 евро в год
прибыль (до налогов): 14.400 - 1.000 = 13.400 евро в год
рентабельность инвестиций (до налогов): 13.400 / 320.000 *100% = 4,2%
Итого:
Прибыль (до налогов) от туристической (17.220) аренды выше, чем от обычной (13.400) на 22%.
Но финальная РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ инвестиций при туристической (4,3%) и обычной (4,2%) аренде практически ОДИНАКОВАЯ!
Неожиданно, да? ))
2. Ошибочные аналогии с рынком в РФ и незнание местной специфики.
Многие начинающие инвесторы не утруждают себя изучением испанских “правил арендной игры” и консультациями с экспертами местного рынка, а просто опираются на свой российский опыт.
Например, не знают последствий сдачи в тур-аренду без специальной лицензии или не в курсе, что выселить арендаторов из квартиры очень непросто.
3. Активная реклама тур-аренды компаниями-операторами.
Такая реклама ведется теми, кто действительно крайне заинтересован в туристических квартирах - людьми и компаниями, которые затем берут эти квартиры себе на обслуживание. Ведь для них это способ увеличивать объем своих услуг и доходов. И по факту доход от обслуживания тур-квартир не намного ниже, чем доход самого владельца-инвестора. Поэтому есть за что бороться.
А при обычной аренде нет такого количества компаний, кто на ней регулярно зарабатывает, поэтому и нет такого количества рекламы подобных инвестиций.
Но меньше рекламы - совсем не значит, что обычная аренда хуже туристической (с учетом хлопот и рисков).
И еще вам надо понимать, что квартира под тур-аренду и квартира для постоянного проживания семьи - это 2 абсолютно РАЗНЫХ ТОВАРА.
И дело не только в том, что для сдачи в тур-аренду квартира должна иметь специальную лицензию (какие, например, в Барселоне давно никому не выдают и не факт, что будут выдавать в ближайшем будущем).
Основное отличие в характеристиках самой квартиры (расположении и размере). Для тур-аренды больше подойдет небольшая квартира (1-2 спальни) в туристическом центре города. А для нормальной аренды лучше купить квартиру побольше (3-4 спальни) и в комфортных для жизни районах (подальше от туристов).
Разные цели - разные товары. Как говорится:
То что русскому хорошо, немцу - смерть.
Поэтому совершая такую покупку надо понимать, что вы делаете выбор длинной СТРАТЕГИИ, а не короткой ТАКТИКИ. И переключиться с одного типа аренды на другой будет проблематично.
Все вышеописанное я рассмотрел на примере квартир в Барселоне.
В других регионах Испании могут быть свои отличия:
- наличие сезонных спадов и меньшая среднегодовая заполняемость тур-квартир (что снижает среднегодовую выручку туристических квартир);
- отсутствие ограничений на новые тур-лицензии (что снижает порог входа, но и увеличивает конкуренцию в этом секторе);
- более низкие цены на квартиры (но и более низкая цена аренды);
- …
Но все эти отличия вряд ли изменят ОБЩИЙ ВЫВОД:
Если уж вы хотите инвестировать именно в ЖИЛУЮ недвижимость, то не ведитесь на активную рекламу туристических квартир, снимите “розовые очки”, внимательно посчитайте прибыль, рентабельность инвестиций и учтите попутные риски.
Тогда ваш выбор будет не эмоциональным, а осознанным и вас потом не будут ждать на каждом шагу неприятные сюрпризы. Как говорится:
Семь раз отмерь, один раз отрежь.
Но если ваша цель - максимально ПАССИВНЫЙ рентный доход, то подумайте не только про жилую, но и про КОММЕРЧЕСКУЮ недвижимость (ссылку на статью про минусы инвестиций в квартиры см. ниже).
Ссылки на тему:
МИНУСЫ инвестиций в покупку квартир в Испании
КАК покупать доходную недвижимость в Испании
Если вам есть, что добавить или спросить - пишите в комментариях.
Или в личку: Telegram / Facebook / Instagram
Чтобы не пропустить продолжение - подпишитесь на мой Дзен или Telegram канал или YouTube
На связи...
Олег Шатковский
