Последнюю неделю мои клиенты задают мне этот вопрос регулярно. Поэтому я решил написать про это и для моих подписчиков.
Если очень коротко, то сегодня ответ такой: ПОКА НИКАК не изменились.
Да и как цены сейчас могут измениться, если страна и бизнес стоят НА ПАУЗЕ:
- реальные визиты на объекты невозможны (единичные покупки по видео-обзорам не в счет);
- оформление сделок невозможно (нотариусы практически не работают).
И продавцы, и покупатели сидят по домам и наблюдают за ситуацией...
Поэтому ПОКА и цены тоже стоят на паузе вместе со всем рынком.
Рынок недвижимости имеет большую ИНЕРЦИЮ. Цикл сделки обычно составляет от одного до нескольких месяцев.
И меня удивляют те эксперты, которые называют какие-то цифры, на которые якобы уже снизились цены.
Во-первых, очень сомневаюсь, что эти эксперты основывают свои заключения на основе реальной и адекватной статистики с достаточной выборкой. Такой СТАТИСТИКИ пока просто ни у кого НЕТ.
Пока можно говорить лишь о ЕДИНИЧНЫХ случаях эмоциональных продаж, на основе которых нельзя сделать адекватные выводы о рынке в целом.
Во-вторых, цены на недвижимость вообще бессмысленно анализировать без разделения на СЕГМЕНТЫ (локация, тип недвижимости, первичка / вторичка, эконом / премиум сегмент, …).
Но проанализировать цены по разным сегментам - это довольно трудоемкий процесс. Поэтому в большинстве случаев все оперируют “средней температурой по больнице”.
На мой взгляд, это НЕ имеет никакого смысла, т.к. в одно и тоже время один сегмент может дешеветь, а другой - дорожать. И объем сделок в одном сегменте может сокращаться, а в другом - расти.
Если же говорить не о том, как карантин УЖЕ повлиял на цены, а про то, как он повлияет в БУДУЩЕМ, то точно этого пока НИКТО не знает, так как в первую очередь это зависит от того, КАК ДОЛГО он продлится (т.е. от того насколько сильно он повлияет на экономику).
Но вот, что по моему мнению будет в любом случае:
Больше или меньше, но цены после карантина на большинство сегментов СНИЗЯТСЯ.
Почему я так думаю?
Потому что цена - это всегда соотношение СПРОСА и ПРЕДЛОЖЕНИЯ.
А СПРОС по текущим ценам точно СОКРАТИТСЯ.
И произойдет это по 2-м причинам:
1. Снижение доходов многих потенциальных покупателей.
2. Откладывание части покупок по причине ожидания снижения цен.
Что будет с ПРЕДЛОЖЕНИЕМ - предсказать сложнее, т.к. будут действовать противоположные тенденции:
- появятся новые продавцы, которым срочно понадобятся деньги для спасения их основных активов и бизнеса;
- часть старых продавцов (которым горит продать) останутся и снизят цены.
НО:
- часть продавцов (которым не горит) снимут свои объекты с продажи
- некоторые новые проекты будут приостановлены, что приведет к значительному сокращению предложения в будущем.
В данном случае я в большей степени имею в виду ВНУТРЕННИЙ испанский спрос и предложение. Влияние спроса со стороны иностранцев на рынок испанской недвижимости не так существенно, т.к. приблизительно 80% сделок совершается самими испанцами.
Мое субъективное мнение и прогнозы:
Сценарий оптимистический
🙂🙂🙂🙂🙂🙂🙂🙂🙂
Если карантин в Европе закончится до июля и правительства поддержат экономику денежными вливаниями и низкими ставками на новые кредиты и ипотеки, ипотечными каникулами:
1. В течение 1-3 месяцев после окончания карантина общее ПРЕДЛОЖЕНИЕ все же УВЕЛИЧИТСЯ, что в совокупности с сокращением спроса приведет к СНИЖЕНИЮ ЦЕН практически во всех сегментах.
Больше всего рынок просядет в низко-ликвидных локациях и сегментах (дачи у моря эконом класса на Коста Дорада и Коста Бланка).
Меньше всего цены изменятся в тех сегментах, где спрос сильно превышал предложение. Например, новостройки и высоколиквидная коммерческая недвижимость в Мадриде и Барселоне.
2. На этом временном периоде (1-3 месяца после окончания карантина) продавцы, которым горит, реализуют свои объекты со скидками в 10-30%.
Затем цены СТАБИЛИЗИРУЮТСЯ на новом уровне (приблизительно через 4-6 месяцев после окончания карантина).
Важно не только то, что в этом периоде горячих распродаж можно будет купить объект с хорошей скидкой.
Еще ВАЖНЕЕ то, что в этом периоде на рынок могут попадать ТАКИЕ объекты, которые раньше было купить практически невозможно (т.к. их никто не хотел продавать). Например, высоколиквидные коммерческие объекты с надежными арендаторами в центре Барселоны.
3. Затем начнет СОКРАЩАТЬСЯ ПРЕДЛОЖЕНИЕ (из-за нежелания части продавцов продавать по более низким ценам и заморозки части новых проектов).
Кроме ухода с рынка части старых продавцов, к тому времени вернется часть старых покупателей, которые отложили свои покупки до прояснения ситуации и сработает ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС.
Т.е. приблизительно через 6-9 месяцев после окончания карантина (начало 2021 года) цены на ЛИКВИДНУЮ недвижимость начнут плавно возвращаться…
Сценарий пессимистический
🙁🙁🙁🙁🙁🙁🙁🙁🙁
Если карантин в Европе продлится до сентября-октября, правительства не смогут адекватно поддержать экономику, не будет снижения ставок на ипотеку и ипотечных каникул:
Общая последовательность изменения баланса спроса-предложения и изменения цен будет близка к первому сценарию, но цены в первом периоде могут упасть сильнее (20-40%), а сроки начала восстановления рынка удлинятся (до конца 2021 года).
Сценарий апокалиптический
😧😧😧😧😧😧😧😧😧
Если карантин в Европе продлится до конца 2020 года, правительства не смогут адекватно поддержать экономику.
Писать сценарии апокалипсиса - не моя специализация. И надеюсь, такого все же не случится.
Поживем - увидим...
Выводы и рекомендации
🤓🤓🤓🤓🤓🤓🤓🤓🤓
Если вы планировали и планируете покупку недвижимости в Испании (и не склонны верить в апокалиптический сценарий), то БУДЕТ РАЗУМНО:
Подготовиться к покупке:
- открыть счет в испанском банке и согласовать с банком сумму будущего трансфера;
- если для покупки нужно юр-лицо (иногда это целесообразно - подробней по ссылке внизу "Как покупать доходную недвижимость"), то зарегистрировать это юр-лицо;
- “сидеть в окопе” и ловить "горящие" варианты со скидкой или самому предлагать продавцу сделать вам скидку в обмен на быструю покупку.
Только под “окопом” я здесь понимаю не сидение на общедоступных испанских интернет порталах недвижимости (и уж тем более - не на русскоязычных сайтах). Потому что, как и раньше, большинство лучших вариантов найдут своих покупателей гораздо раньше, чем попадут в широкий доступ.
Чтобы иметь шансы купить лучшее из лучшего, вам нужно иметь выход на источники инсайдерской информации или искать через того, у кого есть выход на такие источники (напишу про это в отдельной статье).
Максимальную скидку будут давать именно тому, кто будет способен предложить БЫСТРОЕ закрытие сделки. Т.к. основные продажи в ближайшие полгода будут ВЫНУЖДЕННЫМИ (призванными решить горящие проблемы продавца).
Поэтому продавцы будут выбирать того, кто будет способен заплатить все 100% в максимально короткие сроки (от недели до месяца).
Логично?
А для этого на момент начала переговоров покупателю надо уже иметь всю сумму на своем счете в испанском банке.
Если ваши деньги пока находятся за пределами Испании, то на согласование с испанским банком вашего трансфера может уйти от нескольких недель до нескольких месяцев (как это делается читайте в других моих статьях - ссылки внизу).
Поэтому если вы планировали и планируете покупку жилой или коммерческой недвижимости в Испании, но еще не готовы к оперативным действиям, то вы рискуете упустить уникальное “окно возможностей”, которое вот-вот откроется…
Как известно, самые большие состояния делаются во время больших кризисов.
Но способны на это только грамотные и хорошо подготовленные...
😎😎😎😎😎😎😎😎😎
Ссылки на тему:
КОГДА открывать счет в испанском банке
КАК открывать счет в испанском банке
КАК покупать доходную недвижимость в Испании
МИНУСЫ инвестиций в покупку квартир в Испании
Если вам есть, что добавить или спросить - пишите в комментариях.
Или в личку: Telegram / Facebook / Instagram
Чтобы не пропустить продолжение - подпишитесь на мой Дзен или Telegram канал или YouTube
На связи...
Олег Шатковский